３万平米“强销令”狠不狠？ 开发商称自有办法

一夜间，市房地局给捂盘、惜售的开发商下猛药的消息，传遍了整个上海滩。

通过对预售证的把关，加快市场上住宅供应的速度，缓解目前供需失衡的现状。这是房地局出此“狠招”的直接目的。至于间接目的，则非常明显：疏导需求、控制房价。

记者发现，政策出台半个月后，供应量确有成倍增加的趋势：数据显示，９月份上海市拟开盘项目约２５个，比上个月的１６个开盘量增加近一倍。静安、徐汇等传统中心区域也打破新盘匮乏的局面，出现了新增上市量。但业内人士指出，“金九银十”之际，本就有开发商准备在供应上做阶段性冲刺。

目前来看，“三万平方米”的实际效果仍有待观察。一方面，从现时供应量增加对市场的影响来看，仍然没能有效地抑制房价过快上涨，部分楼盘开盘价仍屡创新高。另一方面，对于擅长寻找政策漏洞的部分开发商来说，他们表示“自有方法”。

又出一次重拳

“打击捂盘年年有，今年这次特别严”。去年９月，建设部、发改委、工商总局三部门就联合发布《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》，对６种违规交易行为明令禁止，第一条即是囤积房源，捂盘不售。文件要求，房地产开发企业在取得预售许可证后的１０日内必须开始销售商品房，以加快市场供给释放节奏。房地产作为生活必需品，确实不应该在销售过程中设计太多销售手段。之前政府也曾多次作出规定禁止开发商捂盘惜售，但终因没有具体处罚措施而效果欠佳。

一年后的９月初，市房地局再次下发文件，“今后上海楼盘开盘，每次预售面积不得少于３万平方米，整盘建筑面积不足３万平方米须一次性全部开盘。”这是迄今为止，上海为打击捂盘出台的最为严厉和对市场有直接影响的措施之一。此次规定中明确，确定捂盘惜售、囤积房源的不良行为的，将记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。

结合一个月前，房地局发布的另一份文件——“对已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘，对本区域商品住房项目供应造成影响的，房地部门可向相关房地产开发企业发出《行政告知书》，敦促其按照规定对外销售；对以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，并在１年内销售率不到５％的，也将被认定为捂盘惜售；并且，已经达到预售标准而规模又不超过３万平方米的住宅楼盘必须一次性申请预售许可证。”几乎所有的人都看得出，房地局是铁了心要有所作为了。

不过，行业分析师认为，追究房地产业的垄断性，其根源在于土地的稀缺性及区位的不可复制性，这是一种自然垄断，这种垄断权力集中在政府手中。当土地从政府手中转移到开发商手中的时候，若无特殊限制，则表示土地资源一定时段的垄断性从政府转移到了开发商。当然，在目前土地公开出让的市场机制下，开发商也为获得此垄断性付出了垄断成本。但是，政府要通过干预开发商的销售时机选择权利，对价格控制带来的效果可能有限。

又一次细则滞后

市场人士指出，针对市场秩序各环节点出台具体措施，如减少开发商操作中的诸多“猫腻”、打击房地产市场内“潜规则”等，以缓解房价难控的紧张局势，已成为缓和楼市各种矛盾和阵痛的必然调控方向之一。

开发商都意识到“三万平方米”政策的影响力，一时间，业内众说纷纭，各方人士对整治政策的细则表现出异常关心的态度。不少开发商对政策提出了疑问。例如：如何具体细化“３万平方米”的分界线？若小区总体建筑面积为４万平方米，首批预售证申请３万平方米，那后面的１万平方米尾盘是否还可申请预售证？又例如，若是整个楼盘分两期开发，前期两栋楼未足３万平方米，在前期达到预售标准的情况下，后期尚未打地基，是否可以为前期的两栋楼申请预售许可证？