商铺投资分析：给一位朝外SOHO准业主的回信

一.网友来信

冯先生：

您好！刚刚读完《从soho尚都事件看商业地产的后期运营管理》这篇文章，有些困惑麻烦您指点。

我是老潘同志朝外soho的准业主，于开盘时购买了朝外soho六楼的写字楼立项“商铺”。当时也看过尚都的铺，价格虽然相对低些，但感觉不如朝外。您文中提到的诸多问题，我在购楼前也都考虑过，但最终还是买了。

随着朝外soho工程临近收尾，现房的样子有了感性认识，加之尚都现在出了问题，买楼前的那些担心也重新提了出来。

我购买的是老潘所谓“具备餐饮条件的loft”，楼层是六层，写字楼立项，产权50年，层高六米，建筑面积150平米左右，使用面积110平米。单价33000元，物业费用是大约4万/年。我买下来打算开一间小咖啡馆，主要是自己爱好，也算是在cbd对房产的长期投资吧。

以下几个问题请教您：

1.我以这个价格购买这样的所谓“商铺”，从投资角度讲是否合算？也就是我是否买贵了？

2.从长远角度看，5-10年吧，其升值空间有多大呢？

3.您觉得这样散售的项目真的没前途吗？养三年，会有起色吗？

cbd的确快没有地了，目前没开工的只有朝外soho北面的“世纪城市”项目，那是北京城建拿的地，08年以后也会动工。就像北京的东二环，一个萝卜一个坑，全满了。中国经济起码还能高速增长10年，深圳房价暴涨，正是因为地都被前几任政府批光了，没法不涨价。我想，拿几百万，几千万买老潘地产的人，钱也不是大风刮来的，也不都是傻子吧？老潘房子卖的快，也不能全靠那张嘴忽悠，总归是要有些门道的。光华路soho刚挖了个大坑，就快卖光了，价格比朝外soho又涨了，开发商真是挖个坑就赚大钱，山西人来买楼洗钱也是有的，但那东西总归要有点投资价值吧？

我是全款购买的，年底就要收房交尾款了，正在考虑是否要把它退掉，您给我点建议。另外，如果有其他比较好的商业地产项目，天津的也可以，请推荐给我。

想到哪写到哪，有点乱，见谅。

盼望您指点迷津，多谢多谢。

北京一投资者