土地申报偷换概念 少数开发商可获取“利益差”

本报上周关于“土地年限缩水”的连续报道引起了读者和业内人士的共同关注。读者继续举报更加离奇的骗局，昨天还有一名业内人士向记者揭发“缩水”的内幕。原来，开发商在向国土部门申请“大土地证”时，需缴一笔“土地出让金”。商业用地出让金多，期限只有40年，住宅用地出让金少，却有70年。为了“少花出让金，同时又要抬高房价”，“商业用房、商住两用房，开发商把两个‘概念’轮换着忽悠”。

业主：我们遭遇“局中局”

在看到本报连续报道后，江宁东山镇双龙路“南方花园”的业主向记者举报了一个“局中局”。与一般的“70年缩水成40年”骗局不同，“南方花园”当初并非打着“商住两用房”的招牌。业主说，他们从“一开始就知道是商业用房”。

虽然知道“商业用房”只有40年期限，但开发商在合同里白纸黑字地写上“70年”，让业主们放松了警惕。开发商甚至告诉业主，“公司已拿到70年的大土地证”。所谓“大土地证”，即开发商在销售楼盘之前，先向国土部门申请的“整个楼盘”的土地证。等销售之后，再凭“大土地证”给各业主办理“土地证”。

调查：“大土地证”有猫腻

但是，上个月，开发商在“南方花园”交房时说“只能办成40年”。业主们反复跟开发商谈判均无果，最后，业主做出重大让步，答应“可以办理40年土地证”，并要求开发商“退一部分房款”。可是开发商既不拒绝也不接受，一直拖延。

谈判无望，“南方花园”的业主决定起诉开发商。江苏圣典律师事务所的律师张世亮接受委托后，对开发商展开调查，最终将疑点集中到了开发商的“大土地证”上。

“开发商的确拿到70年的大土地证，但是完全驴头不对马嘴，竟是以住宅的名义办理的。”张世亮告诉记者，由于“商业用房”的市场价远远高出“住宅用房”，如果开发商真按“住宅”给业主办土地证，就等于把装进口袋的“意外之财”吐出来。

内幕：开发商省了上千万元

开发商为何在“大土地证”上如此大费周章？昨天，一名业内人士向记者揭开了土地年限“缩水”的真正内幕。该人士在南京某大型房地产公司工作，专门负责“土地申报”。他透露了开发商在“土地申报”过程中的一个“潜规则”：商业用地的出让金比住宅用地高出2倍多！面临上千万元的“利益差”，开发商纷纷冒险在土地年限上玩“概念”。

该人士解释说，手段主要有两种，第一种是开发商以“住宅用地”的名义，申请到70年的“大土地证”，再卖“商业用房”。“商业房价比住宅房高，可卖到1～3万元”。另一种则是“倒过来玩”，开发商以“商业用地”的名义，申请到40年的“大土地证”，但是卖所谓的“商住两用房”，并声称有50年或70年的土地年限。因承诺的年限较长，这种“商住两用房”就比一般的“商业房”价格还高。

“这种手段没什么技术含量，纯粹靠向业主吹牛，其实政策上早就不允许所谓的商住两用房。”