好商铺不等于黄金地段 应该重点把握几大要素

对2007年商业地产放量的不断扩大和各大商业项目的崛起，浏览着大量的商铺信息与漫天的广告，很多人开始迷茫：选商铺，到底应该把握哪些要素？而随着城市中心商铺门槛的越来越高以及城市发展速度的越来越快，有些投资者开始怀疑：城市中心商铺，就一定比边缘商铺好吗？

一个发现：黄金商铺与边缘商铺利润倒挂

商铺的投资已进入高潮期，越来越多的投资人士关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺已经结束了可以轻易买到原始股的童话时代。记者请上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田给投资者进行了售价与租金回报分析，同时也为投资者算了一笔清晰的投资账：

以郑州二七广场某一商业项目为例：假设目前售价40000元/平方米、租金10元/天/平方米、面积为100平方米的商铺，出售总价为4000000元、月租金回报30000元、年租金360000元。

除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费36000元（30元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为360000元-30000元（空置期一个月租金）-物业费36000元 -供暖费 15000元＝279000元。年投资回报率为7%，投资回报年限为14.3年。

以边缘地段的商铺投资为例：假设目前售价为12000元/平方米、租金5元/天/平方米、面积为100平方米的商铺，出售总价1200000元，月租金回报15000元，年租金为180000元。

除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费30000元（25元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为180000元-15000元（空置期一个月租金）-物业费30000元-供暖费15000元＝12000元。年投资回报率为10%，投资回报年限为10年。

注：年收益回报率=（年度租金收益-年度物业费-年度取暖费）/投资总额×100%。

通过以上的对比我们不难看出,一个是黄金旺铺，一个是边缘商铺，但测算结果却是出人意料。这种黄金商铺与边缘商铺利润倒挂的现象已经引起了业内人士的关注。郑州人从众地产顾问有限公司总经理李雪胤谈道：“回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报，目前年回报率平均高于7%的商业是可以考虑投资的，如果是资金投入比较大的项目，年平均回报率高于5%的商业地产也可考虑，但投资商铺决不能盲目追求位置。”

一个样本：二七商圈商铺利润被提前透支

“自今年开始以来，来咨询商铺投资的人明显增多，尤其是5月份股市反复振荡，咨询比例上升更为明显。”王方田告诉记者。

商铺投资根据地段一般分3类：第一类是成熟的商业中心，如二七商圈；第二类是次中心商圈，如天旺广场、郑东新区。第三类是住宅小区地段。根据记者的调查，目前，二七商圈商铺的价格基本在30000元~40000元/平方米，郑东新区的商铺价格在10000元~15000元/平方米，而一般社区商铺的价格在7000元/平方米左右。很多业内人士认为，二七商圈商铺的售价，已经在提前透支其利润。

河南省商业经济研究所所长张进才分析说，购买商铺的业主很多都是出于投资的目的，租金状况和售价应该是直接挂钩的，然而事实上，二七商圈大多数商业项目的售价已过高，租金根本不足以支撑。如果小业主以高价购买了商铺，那必然要求高租金，就给经营造成巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热，这实际上是一个杀鸡取卵的危险做法。

李雪胤认为，投资者应量力而行，充分估计未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

一个说法：不看地段，看商机

“租、售商铺不看地段，看商机。”一位业内人士在他的博客上这么写道。以前，投资住宅、写字楼等传统房地产形式，讲究“地段、地段、还是地段”，商铺投资也不例外。但如今，相差百米的商铺，租金的价格因为经营业种或业种不同，已经开始出现大的差别。

以郑州未来路上的两家餐饮店为例。信阳甲鱼村与韩国烧烤近在咫尺，但一个每天上午10点半之后就订不上台，一个门前总是人少车稀。以至于一位业内人士在他的博客上写道：“租、售商铺不看地段，看商机。”

姑且不论这种说法对与否，但是从另一层面可以看出，人们已经开始怀疑投资黄金商铺是否真能达到预想的回报率。

为此，记者对二七广场附近的黄金商铺与郑州北区的边缘商铺进行了几处商铺样本调查，结果发现：看似不佳的地段只要人气旺盛、商业繁华度高，也能产生不俗的经营业绩。

李雪胤曾参与操盘了多处商业地产的开发。他分析说，既然是商铺投资，“商”与“铺”就缺一不可。

有的商铺里生意十分火爆，每个月的营业收入十分可观，但是业主仍不高兴，因为商铺是从别人手里“顶”来的，租金加上“顶手费”分摊，实质上的租金成本是很高的；有的商铺的建筑形态十分靓丽，大理石的材质、大玻璃的橱窗、花纹雅致得可以，可就是生意做不好。

上述两种情形，留给商铺投资者一个必须做出选择的问题：买商、还是买铺？实际上，翻开辞典查查：商、贩卖商品，即商机也。铺，乃（有房地产）实物形态的店铺。看来，“铺”只是商铺价值的物质载体，“商”才是商铺投资的价值体现。

李雪胤认为，商铺投资是一个长期性的投资活动，既不能过于追求商业的现时效益，又不能只选择仅有稳定性，房地产价值大而商业价值小的“铺”，只有选择那些既有“商”又有“铺”的双重价值的商铺才是一种比较理想的选择。

投资提醒：投资商铺有“三问”

现在很多开发商对于商业物业的投资回报分析中，15%的回报率是一个经常出现的数字，说你花多少万元买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了。但商铺投资，果真就这么简单吗？且听专家为你支招商铺投资的“三评三问”。

 一问业态。李雪胤指出，投资者首先要明确自己想投资的业态方向。一般来说，社区商业的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小；而大型的商场或者商业街就跟地理位置、交通状况紧密相关。投资者确定了自己的投资方向后，就潜心考察分析这一方面的情况，不要什么都一把抓。另外，业态也有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则投资者的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初投资者比较有利。

二问政策。“经营商铺的关键是要意识到是长线投资。”张进才说，投资者除了要关注自己的经营项目，还需要了解相关政策，如交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等。商铺对环境的要求很高，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。

三问环境，既是“生地”还是“熟土”。这个商铺的所在地是不是成熟的商业地带，还是一个各方面都在成长的地方。比如说二七广场属于成熟商圈，这样的地方商铺价格很贵。另外一种是成长型的商圈，其商铺租价不是很高，但是做了三五年之后可以翻很高的倍数。这种商铺的投资价值高，但风险也相对比较高。

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