上海南汇商铺整体空置率过五成 商户投资梦破灭

投资商铺素来有“一铺养三代”的说法，可是原本准备长期持有商铺的周先生近来却在为怎样抛售商铺而发愁。

周先生准备卖掉的商铺在南汇周浦的康桥半岛商业街上，这是一间50平方米临街底铺，经营业态不限。2005年6月，周先生以总价40万元（单价8000元/平方米）买下，目前的市场价已经上涨到15000元/平方米。仅仅两年时间，涨幅达到87.5%，按理说，他应该高兴才对。但是，周先生却怎么都高兴不起来。

康桥半岛商业街的规划是8万平方米，目前已经开发了4万平方米，并且基本售完。但除了大润发超市之外，其他的商业街仍是半空的，整体空置率在60%以上。周先生的商铺从买入至今一直没有租出去，考虑到他本人当初购买时并没有打算自己经营，这个商铺就这样被空关了整整两年；此外，虽然商铺的价码随着大势而水涨船高，但却“有价无市”，挂牌后并没有买家接手。

周浦已成商铺“灾区”？

“周先生遇到的困难是商业地产供应过剩所致。”上海申意汇专业商业地产全程营运机构董事总经理徐明瑞告诉记者。在他看来，康桥半岛的社区商业“最多2万平方米就够了。”康桥半岛商业街的大量空置现象是周浦商业地产的缩影，源于开发商对这里商业地产的开发前景过于乐观。

周浦是南汇的一个老镇，地处南汇区西北部，西接闵行区，北邻康桥镇，南连航头镇，近几年商业地产发展特别快，商铺数量成几何级数增长。

据上海申意汇专业商业地产全程营运机构统计，除了康桥半岛商业街，近五年内周浦区域开发的商铺有：中邦置业开发的中邦金座2万平方米；航头12万平方米商业街；绿洲康城2万平方米；另外还有规划中的20万平方米商业设施。

周浦目前常住人口只有7.7万人，由于周边开发的多是别墅，人口导入的量很少，跟商业地产发展不成比例。

“周浦的老商业街体量再加上康桥半岛的商业街已经能满足该区域的商业需求了。”徐明瑞表示，“在人口数量并没大量增长的情况下，同一个区域集中供应这么多商业物业，谁来消费呢？”“空街”缺乏产业、人口支撑“周浦商铺既没有产业支撑，也没有产业配套，更没有未来人口导入预期，产业规划也不合理，说白了就是没有潜力可以挖，建议在周浦投资商铺一定要谨慎。”上海中瑞房地产营销有限公司企划经理蒋畔表示。如果周浦的开发商仍一味“死守”，消化难度会很大，很可能就成为死铺。

在蒋畔看来，周浦已经是商铺问题严重的“灾区”。之所以这里有大量商铺供应，跟前两年商业地产的火热行情有关。商业地产在前两年被大家看成是香饽饽，一些开发商没有经过严密的市场定位就盲目跟风投资，导致短期大量商铺入市。

除了供应量大之外，周浦还面临一个困难，就是区域优势不是很好。

周浦受到交通限制，大量人群难以导入，上海市区的主要消费场所还是集中在人民广场、徐家汇、淮海路、虹桥、南京西路、浦东等地；周浦的商铺只能是区域性的，以服务本区域为主，辐射范围小，没有足够的消化能力。

很多开发商认为整体商业气氛起来之后，商业地产的消化肯定没有问题，但却忽略了人口导入的问题。徐明瑞认为，开发商必须面对现实重新定位，他不建议投资者到这里来投资，需要等待一段时间。

不过，蒋畔则认为，周浦商业地产还没有走入绝境。周浦距离张江较近，张江的产业发展受到土地的制约，周浦可以趁此机会做对接转型，如转向仓储物流或者总部经济。不过，这个过程可能至少要五年左右。