2007郑州商业地产报告之——谁更懂商业？

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，2007郑州商业地产也是如此。似乎就在某一天早晨，我们一觉醒来，突然发现商业地产已经遍地开花。平均比住宅产品高出三到五倍的单价，相对应着每平方米比住宅产品高出更多倍的租金。投资大、收益大，必定风险大，这是市场经济的不二法则。

在商业地产“乱花渐欲迷人眼”的2007，投资者的脚步应该往哪里去？如何才能在鲜花丛中找到真正能够结出累累果实的枝头？本期起，《河南商报》“先锋地产”将连续推出大型调查读本：“2007郑州商业地产报告”，希望能够从商业地产规划、操作手法、运作模式等技术层面给投资人提供一个更加清晰的思路。

商业地产泡沫来临？

对于郑州地产的2007，毋庸置疑的是，商业地产时代已经到来。这一点，从庞大的商业地产供应面积和已经出现的大规模商业物业空置可以证明。

在住宅市场一片飘红的刺激下，开发商和消费者都把目光投向了成长性更大的商业地产。和股市类似，当大家都已经明确目前市场正处在一个无法遏制的上升期的时候，对成长速度的强烈追求，急切要求市场上出现周期更短、回报率更高的投资品种。一个又一个商业地产项目应运而生。在另一方面，郑州市场上众多住宅商业项目综合体，在住宅部分基本销售之后，也已经到了销售底商和其他商业物业的阶段。

毫无疑问，更高的收益意味着更大的风险。对商业地产而言，最重要的不是分割销售，而是能否培育出一个红火的市场。而郑州市场上无数商业项目的操作实践证明，培育一个市场从来都不是一朝一夕之功。有的市场已经经过了五六年甚至更长时间的培育期，仍然无法红火起来。在郑州商界，一个市场重复招商甚至多次招商的例子并不少见。因此，在地产界素有这样的比喻：如果开发住宅项目的水平看做是小学生的话，那开发写字楼就是中学生，而开发商业地产项目则是大学生。

相比之下，商业地产开发商则对自己的项目信心十足，纷纷倾注了巨大的热情。动辄6%甚至8%的“七年返租”、“十年返租”促销宣传层出不穷。这些开发商们相信，他们开发的商业地产可以在以后的几年中产生稳定的租金收益。

在这种情况下，不少专家提出“商业地产已出现过热之势”、“商业地产供给过剩”的担忧。河南圆点市场调查公司地产研究中心在今年3月份进行的“郑州市商业地产投资者调查”表明，目前郑州的商铺除成熟商圈的核心地带以外，基本上都存在空置情况。
投资商业地产从规划开始

对市场上林林总总的商业地产项目，对那些天花乱坠的发展前景的宣传，消费者在选择商业地产之时，究竟应该从什么地方开始？

“判断一个商业地产项目是否值得投资，最先调查的就是它的规划。”郑州国贸中心有关负责人说，事实上一个商业项目规划的好坏直接决定了这个项目的前途。

该负责人说，不少投资决策者十分重视商业广场的选址，认为只要选址好，商铺建好后，就不愁租售，收益就一定会好，因而忽视了对商场的规划设计。事实上，商场的整体规划布局，往往决定商场今后效益的好坏，直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面，关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改，甚至可以推倒重来，不是什么大不了的事情。因此，他们往往在项目开发前期，对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑，或者根本不相信，直到项目开发失败后才亡羊补牢，而此时却往往是木已成舟难以补救。

商业规划谁更关心消费者？

郑州的商业地产项目从规划形态上看，大致可以分成两种。即沿街商铺或商业步行街式的街区模式和大型综合体或shopping Mall（购物中心）模式。

说到这两种经营模式的异同，经常逛街的消费者对此更有发言权。我们在步行街、沿街商铺和郑州几个大型百货商场进行的随机采访中发现，消费者对这两种模式的感觉都是好坏参半。

年轻的李小姐喜欢在周末和几个闺中死党一起到光彩和德化步行街等地方淘一些更加时尚的服装、鞋子和小饰品。在充分肯定了街区购物的方便快捷之后，李小姐告诉我们，步行街的走向很重要，比如在德化街一到下午，西晒阳光就把东半边的店铺温度提高很多，让她们不敢进去。而且开放式的街区对天气变化适应能力很差，现在正好是夏天，如果碰到下雨、中午天太热或者风沙大的情况下也会让人不敢前来逛街。

我们在花园路上某大型百货商场碰到的徐先生一家则对购物中心提出了自己的看法。徐先生表示，购物中心的中央空调让夏天在这里购物感觉比较舒适，但是由于购物中心往往楼层比较高，如果只买一些柜台设置在五六层上的商品，那就很麻烦，一层层的来回上下电梯，就失去了逛街的乐趣。而且，往往在逛了半天感觉很累的情况下找不到凳子可以临时休息。因此在购物中心往往可以看到精疲力竭的男士坐在试鞋凳上，等待同行的女士仔细挑选心仪的商品。

视陪夫人逛街为“受罪”的徐先生向记者打听：有没有兼具街区和购物中心长处而摒弃二者通病的购物场所呢？

新规划凸显商业地产价值

记者在对郑州现有商业地产项目进行调查发现，从规划角度看，基本上所有的项目都没有脱街区和购物中心这两种经营模式的窠臼。

无论是世界五百强商业企业和知名品牌的专业店进入的有多少，现有的沿街商铺和购物中心的规划模式显然都无法解决消费者逛街的舒适性问题。一位不愿透露姓名的商业研究人士表示，现在的商业地产项目明显有重外观、重宣传、不重规划的通病。动辄几十万平方米富丽堂皇的购物中心竟然没有设置一个供顾客休息的凳子，大家都在忙的是大张旗鼓的招商宣传，这样的做法根本就是本末倒置。

就在这时，一家号称比“Mall”更便捷，比“街”更舒适的新型商业地产项目进入我们的视野。位于花园路和农业路交叉口的郑州国贸中心日前宣称自己已经解决了这个问题。

据介绍，郑州国贸中心是一种“街区”＋“Shopping Mall”模式，除了８层的大商新玛特主力店之外，就是两层封闭式街区。这里街区的不同之处在于，作为河南首个中央空调的室内化商业街，它全部以玻璃穹顶覆盖步行街，改变了室内空间过去单调、封闭和黑暗的特征，转向注重与自然景观和地方文化特色的结合，创造更加人性的自然化室内环境。空中连廊、步行梯、手扶电梯、观光梯多层次连接大商新玛特、家乐福。
“这就相当于在百货商场内逛步行街。”其负责人说。商业空间步行化、室内化和公共空间社会化、商业形态多彩化将给郑州商业地产带来一场规划革命。而这种在功能设施的配置上不仅要满足购物需要，而且也满足文化、娱乐、旅游、餐饮和社交活动等不同需求的规划思路，填补了中原地区没有综合性一站式城市商业中心的空白点。

然而，规划理念虽然先进，是否真能够让逛街不再是一个苦差事，还要我们去体验一下才能知道。