多家保险公司购置商业地产 投资房地产应谨慎

国内保险业两大巨头近期频频与“房地产”扯上了关系。中国平安近期巨资购入北京某黄金地段写字楼，赚足了媒体的眼球；中国人寿(行情论坛)首席投资官刘乐飞在不久前的一次新闻发布会上，亦表示出了对房地产市场较大的热情，并且有关保险公司透露正在积极研究投资房地产领域，前期准备工作已在进行中。保险资金进入房地产领域似乎指日可待。

事实上，最近一年来，以自用名义购买商用楼宇的保险公司不乏其人，不少媒体由此放言：“国十条”已将房地产纳入保险资金可投资范畴。然而，来自监管部门的说法是，保险公司出于“自用”的目的购买商用楼宇，原本就在允许范围之内，不属于保险资金投资房地产行为，与“国十条”的出台更无关联。

那么，在保险公司投资房地产之前，保险公司应该做好哪些准备以应对未来潜在风险？保险资金进入房地产投资的最合理模式又是如何？

本报记者邀请了对外经贸大学保险学院副教授徐高林博士、戴德梁行投资部董事曹念国、国泰君安(香港)资深保险分析师罗景和上海社科院外国投资研究中心主任李小钢，共同探讨保险公司探索进行房地产投资的可行性与操作性。

投资房地产是否正当时？

《上海证券报》：随着《国十条》的出台，基础设施建设、产业基金等领域日渐向保险资金开放。在保险公司尚未来得及消化上述投资渠道的同时，房地产行业是否有必要急于向保险公司开放？

徐高林：在保险资金投资渠道有限及股市震荡加剧的形势下，保险公司对于房地产投资向其放开的呼声不是没有。我认为，允许保险公司进行房地产投资是一个大方向，但关键要把握好放开的时间及尺度，尤其掌握好对投资风险的控制。

罗景：从现有的投资渠道来看，保险公司提出房地产行业向其开闸，情有可原。

事实上，目前股市已处于高位，风险及不确定性太大，未来一段时间，保险公司热衷投资股票市场的场景不太可能会出现。另外，部分保险公司的银行存款即将到期，是继续转存还是购买债券，还是寻找其他投资渠道，如何处理这一大笔资金，是保险公司急需要考虑的。

但现实情况是，银行存款收益率有限，可购买的债券规模也较为有限(当然，市场上已经发出了债券发行规模或将扩大的信号)，因此，保险公司就希望能涉足其他投资渠道，比如房地产。在投资房地产上，中国平安已有探路在前(通过旗下平安信托进行)，若监管部门将来同意允许保险公司进行房地产投资，平安在房地产上的投资经验可作范本加以研究。

“自用”+“租赁”=曲线投资房地产？

《上海证券报》：相关数据表明，以自用名义购买商用楼宇的保险公司不乏其人，也有不少言论指出，这些保险公司购买的楼宇面积远远超过了其自身的使用需求，并表示或将部分楼层通过租赁形式收取不菲的租金费。那么，在目前监管层尚未允许保险资金投资房地产的形势下，这种“自用”+“租赁”的模式，是否可以理解为“曲线”或“变相”投资房地产？

徐高林：仅从自用的购买目的来说，保险公司完全可以购买商业楼宇，但事实上，确有消息传出，他们将其中部分楼层租赁给其他企业，从中赚取可观的租金收入。对于上述现象，只能说是“打擦边球”。

从发布的现有信息来看，《国十条》中涉及了保险资金可投资基础设施建设项目、不动产等实业投资，却并未明确同意放开房地产这个投资领域，也没有明确禁止投资。行业内将之称为保险资金投资渠道的“灰色地带”。

因此，不能简单地将此理解为“曲线”或“变相”投资房地产。