中国楼市"迟到者"摩根大通涉水内地 扮准开发商

摩根大通开始试水内地的房产开发项目。中国海外发展有限公司（下称“中海发展(行情论坛)”，0688.HK）网站上出现一则最新公告：中海发展近日已同意以6700万美元的代价向摩根大通房地产基金附属公司出售旗下名为“大利企业有限公司”50%已发行股本及股东贷款。值得注意的是：这家大利企业有限公司拥有上海卢湾区一幅面积为24705.4平方米的土地使用权。

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相比摩根士丹利，摩根大通更像是一位晚到的宾客，在内地楼市鲜有大动作。较为成功的案例是：在去年红筹上市通道收窄的情况下，摩根大通辅助红筹股绿城（中国）（3900.HK）7月13日在香港交易所挂牌。

“如今，一些外资机构如果在中国的地产格局中没有自己的成分存在，压力就会很大。”新任戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司华东区总经理陆逢兆称，涉足自主开发，也是“深耕”中国楼市的必然战略之一。

一块地的飞短流长

早在2003年7月，中海发展与卢湾区签订了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块的《国有土地使用权出让合同》，获得了出让面积达18.8万平方米的六街坊地块。此后，六街坊地块开发却突陷困境，数年没有动工迹象。

处于其中65街坊的258弄地块面积虽小，但区位极其优越。地块东至黄陂南路、西至马当路、南至徐家汇路、北至建国东路。

当258弄地块再次出现在公众视野已经是今年年初。258弄地块（北块）在1月份获得卢湾区规划部门的建设用地规划许可，并由中海发展旗下的上海中海海轩房地产有限公司负责开发，占地面积2.47万平方米，约9.5万平方米的的规划建筑以商业、办公和公寓式办公为主，容积率应低于3.7。

此后不久，摩根士丹利联合上海市房地产开发企业50强——上海永业企业（集团）有限公司（下称“永业集团”），从中海发展手里接过了258弄地块（南块），进行自主开发。

前天晚上，《第一财经日报》记者在258弄地块现场探访：258弄地块上的一批老式民房中闪烁着灯光，少量居民依然居住其中。拆迁动员工作仍在继续。其中，摩根士丹利所开发的南块已被施工围墙围住，并已基本完成拆迁。目前余下几栋上海三枪集团的待拆旧厂房。在马路一侧，记者看到“这些旧厂房即将移交”的招贴告示。

相对而言，北块虽然也看得出拆迁的迹象，但拆迁估计仍需一段时间。

根据卢湾区整体规划，建国东路与打浦桥地区都将大力发展商业商务功能。目前，在打浦桥与建国东路附近，就体量而言，根本没有一个项目可与摩根大通、摩根士丹利未来将发展数十万平方米的商业物业相抗衡。

“5年来，外资在中国楼市的投资模式已经历两次重大转变。2004年以前，以麦格理银行和施罗德物业集团为代表的外资进入中国以自主开发为主。这段时期，银行信贷较为宽松，国内房地产企业并不推崇海外资金。”五合国际（5+1 Werkhart International）总顾问刘力称：“2004年以后，银行信贷开始紧缩，因此外资开始倾向于入股项目公司，既可解无项目之近渴，也可除风险远忧，在一个项目完成后（一般为1~3年）即可退出。这其中也发生了‘扫荡优质物业’的插曲。”

开发样板：“邻居”摩根士丹利？

258弄的南块与北块，紧密相连。那么，同样是境外基金介入房地产开发，摩根大通与摩根士丹利的运作模式有何不同呢？

围绕258弄南块，“开发商摩根斯坦利”与永业集团共同设立了一家中外合资的项目公司——上海永威置业有限公司。

与之对比，摩根大通与中海发展各自持有258弄北块50%的股份，地位对等。一直以证券投资者及IPO咨询顾问形象示人的摩根大通，如何在新公司中找到合适的位置、发挥擅长的领域呢？毕竟，它此前并无类似的经历。截至发稿时间，摩根大通中国区副主席刘小俞的电话一直未接通。此次合作是否带有过桥贷款性质，目前仍是一个谜团。

“股权对等，摩根大通俨然已经是具备‘准开发商’性质。”就此，新任戴德梁行中国行政总裁告诉《第一财经日报》，在这样的合作架构当中，摩根大通会有所为有所不为，更多地还是会扮演战略投资者角色，具体开发仍由中方企业完成。

中海地产营销企划部一位人士亦向本报记者印证：一个月前，中海地产上海公司在论证项目的规划方案，拟打造建设办公和公寓式办公物业。

“一个明显的趋势是：外资与内资房地产企业合资成立企业的比例逐渐开始上升。组建的合资企业目的虽然各有不同，但主要还是为利用外资成熟的商业管理机制而为商业项目开发及其管理而服务的合资企业为多。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为，2007年初始，外资进入中国房地产市场的方式越来越多样化，直接开发、参股、债券、可转债(行情论坛)融资介入项目等不一而足。这些改变可能昭示着外资对中国楼市的战略已开始转变。在愈渐成熟的市场上，住宅项目的投资回报率逐渐向下回落，商业项目及自主开发的高回报率爆发更强吸引力。