楼市外资“冲击波”持续 专家建议关注点火基金！

新华网广州５月７日专电 宏观调控对国外游资打击很大，但对于基金仍未伤筋动骨。事实上，外资更加看好宏观调控期间挤掉泡沫的中国楼市。”记者在广东、广西、香港、上海等地采访时发现，不少金融机构和外资投资机构表露出这样的心态。

限制外资等政策出台后，外资并未放缓进入中国房地产市场的步伐。专家认为，中国楼市仍是投资者感兴趣的地区，如果资金充裕的外资基金频繁买卖物业，可能对房价推波助澜，亟待有关部门重点关注并加强监管。

京沪市场相对趋缓　华南市场备受关注

２００６年１１月，ｒｒｅｅｆ，德意志银行之房地产和基础设施管理业务分支机构，宣布该公司通过投资在广东省珠海市一个大型民用住宅项目，开始进军中国房地产市场。

同年１２月，香港南丰集团旗下资金在广州土地拍卖市场掀起风云。位于广州琶洲会展中心南侧的地块，被拍出了７．４亿元的高价，折合楼面地价每平方米１００３７元，刷新了土地拍卖的历史记录，而广州此前最“热”的珠江新城的楼面地价为每平方米４０００多元。

业内人士曾纪崇认为，京沪两地房地产价格已经相当高，增值空间有限，但华南地区相对而言潜力巨大。记者从仲量联行获悉，２００６年广州大宗土地（单宗交易额超过５０００万元）成交总额达１７０亿元，比２００５年增加３７２％，其中约６％来自包括香港的境外投资者。现存物业（非住宅）成交额达３１亿元，外国投资者占２０％。

进入２００７年，外资进入华南房市的步伐仍在加快。根据广东省房协的统计数据，一季度，广东房地产开发到位资金７３９．４４亿元，同比增长２２．２５％，增幅同比基本持平。其中，外资为２５．９亿元，同比增长３７３．９１％，与上年同期－５２．８２％的增长形成强烈对比。

仲量联行国际董事及广州策略主管刘振江说，广州房地产投资市场非常活跃，有趋势显示投资者及开发商将继续通过资本市场增加在广州的房地产投资。

单一转为“多元”　外资涉足开发领域

在宏观调控的政策压力下，外资进入中国楼市的模式正在从简单的“爆炒”一个或几个热点城市的楼盘，改为炒作区域性楼盘；从过去直接购买已建好的物业、单打独斗为主，转向更早介入开发、与内地开发商合作等模式。

业内人士曾纪崇认为，外资确实对有关限制政策心存疑虑，但在观望后发现影响不大，于是迅速启动。２００６年上半年，加拿大、日本的大宗资金首次进入广州房地产市场，外资对华南市场的关注度开始升温。外资基金都预期有回报，强大的资金压力下他们把目光集中到中国楼市。

曾于２００５年大批出售澳洲房地产的日本投资者，在２００６年投资中国的写字楼物业。２００６年，日本投资者以１．７亿元购入羊城大厦，开始盘活这幢自１９９８年以来处于停工状态的“烂尾楼”。

仲量联行广州董事总经理陈永辉说，在人民币继续升值的预期下，外资在加快进入中国房地产市场。２００６年，在华南地区动作不多的摩根士丹利和汉国置业合作开发了广州的北京南路商住项目。

与以往购买物业管理出租的方式不同，外资开始进入风险较高、收益较高的房地产开发领域。２００６年７月，美国环球房地产管理公司保德信亚洲注资１０亿元，与深圳市怡景投资中心城达成协议，共同发展中心城，这种中外合资发展模式在深圳属首创。

同时，跨国公司及本土企业的不断扩充，也激发了广州写字楼市场的“热情”。２００６年，广州甲级写字楼租金上升３．１％，资本值增长１１．３％。