买门面房风险有多大？年回报不能低于8%

记者胡继权 通讯员张萌萌

昨日，家住江岸区的孙先生致电晨报，他看中了一套位于沌口的门面房，但不知道风险大不大。对此，记者采访了戴德梁行武汉分公司评估及研究部经理助理刘利华，他认为，考虑其风险承受因素，普通工薪阶层投资房产应以住宅为主，而商铺及写字楼的投资者，则应主要关注区位及项目自身因素。

刘利华介绍说，通过常用的房地产投资分析方法计算（公式附后），各类房产投资的年回报率中，商业房产宜在8%%~12%%，写字楼宜在6%%~10%%，而住宅的回报率要求则较低，为4%%~6%%。因此，市民在投资前，最好先到实地调查其周边租价水平，然后套入公式计算，高于通常水平就可以考虑，如果达不到就要慎重了。

对于普通工薪阶层来说，住宅是最适合的投资房产品种，中心城区、周边配套较好的中小户型是首选；其次是地段虽一般但周边有重点学校或大型企业的小区，投资回报率都会比较稳定。此外，中心城区与远城区房价差距拉大是大趋势，所以同总价下应尽量买城区住房。

在商铺和写字楼投资上，成熟的商业氛围最重要。如某些专业市场并非位于最核心的商业地段，但其专业氛围成熟，在此情况下，购买其商铺出租的风险就比较小。写字楼的投资则主要看开发商背景和招租情况，如楼宇内是否有世界500强或其他知名企业入驻，大企业的示范作用是保证写字楼出租率的重要保障。

附：两种房地产投资回报率的简单公式：

租金回报率分析公式：[税后月租金－每月物业管理费]×12／购房总价

投资回报率公式：［税后月租金－按揭月供款］×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）