专家：商业地产升值前景良好 投资加入增强

国际物业顾问戴德梁行研究表明，在中国商业零售市场快速增长的良好背景下，业已完成阶段资本积累的内资发展商开始踊跃介入商业地产领域，以只租不售的模式进行跨地域大量开发，典型如华润、中粮、保利等地产企业，成为中国地产领域现阶段发展的新特征。针对这一趋势变化的产生背景及原因，戴德梁行商铺部高级助理董事、商业顾问业务负责人张家鹏认为：

1、开发商实力增强助推开发产品的选择变化

商业地产与住宅开发最为主要的差别在于投资回报的周期性，住宅产品可以在相对短期内实现资金的快速回笼，而商业地产则更多有赖于长期的租金回收，但如果运作得当，商业地产之收益总额将可能远高于住宅开发。在中国房地产行业经历了一个阶段发展后，诸多内资开发企业正在经历从弱到强的转变过程，目前已出现了诸多年销售额过百亿的房产企业，随着实力的增强，更多发展商已经可以承受长期回报的现实，并开始追求收益总体的最大化，因此便有更多意愿介入商业地产开发。

2、商业物业良好升值前景吸引投资加入

之前在中国大陆的大中型城市中，都普遍存在着商铺面积相对不足的状况，目前各城市虽然诸多出现大面积集中供应，甚至阶段过量的现象，但在中国政局稳定，城市化进程快速发展以及人们消费支出迅猛增长等多重利好因素的背景下，使得各城市的优质商业物业亦备具了良好的升值基础，这亦是吸引内资企业主动介入的重要因素。

3、收租型物业有助于提升开发公司之抗风险能力

作为进行纯粹物业开发的房地产企业，随着项目开发其现金流亦易于出现节奏性波动，而商业地产之租金收益则具备相对平稳持续的特征；同时，房地产行业亦是敏感受政策影响的行业，具有相对的不稳定性。作为具有长期发展规划的房地产开发企业，其发成长到达一定阶段后，从提高公司稳定获利能力，规避单一行业风险之角度出发，即开始倾向于进行收租型商业地产开发。

4、看重REITs上市之机遇发展

REITs有利于提高地产企业之融资效率，优化资产负债结构，开发商将旗下之商业地产打包上市，可为其提供更灵活、更方便的融资方式选择，因此愈发受到开发商的重视，虽然目前中国大陆尚未正式开通REITs，但境外上市的成功先例以及对政策放开的乐观预期，亦推动了内资发展商的投资热情。

针对内资发展商加速进入商业地产开发的现状，张家鹏先生提示在项目运作时应特别重视前期定位及设计工作的开展，不可过于匆忙，否则将会对未来招商及经营造成重要制约，以致于影响到长线策略的实现。