访谈：商业地产运营专家魏传瑞

华辰计划投资10个亿，对华联周边的旧楼进行改造，兴建一座五星级国际大酒店，集住宿、商务、餐饮、办公为一体，并聘请美国21世纪不动产招商国际品牌的酒店业公司入驻，改变台江金外滩没有豪华大酒店的历史。一则见于福州某报的消息，犹如原子弹一般。瞬间引爆了整个台江区乃至福州市的商业革命。

与此同时，华辰集团进入了它有史以来最辉煌的发展阶段，魏传瑞也已不再是几年前的地产投资商，恰恰相反，他正逐步隐退到幕后，他说商业地产关系到一个城市的地位和发展，他希望把所有精力集中在城市商业地产的运营上，“我们要让台江的商业凤凰涅槃，浴火重生。”

掌舵福州“金外滩”

“如果你想做好商业地产，就必须先观察所开发的地块是否成熟，华辰的商业项目最终选择集中在台江这一商业核心，主要是因为台江本身就是一个百年的商业航母，福州批发最热闹、最繁华的地方就是台江，然而当它发展到一定程度时，同样需要一个核心商业来承担起台江商业的传承任务。”

聊起华辰从住宅开发向商业地产的转变过程，魏总侃侃而谈，有着很多的感悟。他说，根据中国人本身固有的消费观念，到一个城市去旅游，首先想到的是去玩，而不光是为了购物，因此“一个商业中心更多地体现的是一个交际平台，一个旅游项目，比如北京的王府井，华辰所打造的就是这样的商业地产项目”。

据魏总介绍，君临天华是华辰站在城市运营商的角度上去做的第一个纯粹性的商业地产项目，它借鉴了欧美建设理念，立志打造成集高档商业、金融、购物、休闲、旅游于一体的商业街区，通过龙形步行街与SHOPPINGMALL相结合的多业态互补商业形态，延展和提升品牌内涵，展示传承中国百年的商业文化与欧美现代的商业文化，实现商业价值的最大化。据悉，君临天华推出后，将给福州消费者带来一种崭新的生活方式、崭新的购物理念与崭新的生活态度，从而提升福州人的生活素质。“此次推出的商业样板街就浓缩了君临天华将来的情形，让消费者提前了解百年台江商圈未来的商业复兴的繁华景象”。

“商业中心的前景如何还要看政府整体规划。从君临芭莎开始，到君临天华，乃至未来的华联商厦改造项目，华辰地产将始终与市政府、台江区政府城市建设规划保持同步，站在运营城市的制高点，来打造福州的商业地产项目”。据魏总透露，福州市政府、台江区政府十分重视“金外摊”的建设，华辰集团目前已承担起建设“金外滩”的重头戏，能否演好，直接影响着台江未来的商业发展。“在华联大厦及周边，华辰将设计一座高达66层的五星级酒店，这也将是江滨唯一的一座超高型建筑，而在台江百货的位置上还将起来一座50层左右的写字楼，这些都将与君临天华形成对接，实现同步经济。此外，二桥与一桥之间的江滨路道将实行车辆禁行，改造成一条真正的江滨步行街、观光大道，至此，以华辰项目为标志的台江滨江“金外滩”彻底显现，台江商业核心区就此起来了”。对于台江的商业前景，魏总早已是信心满满，他相信有了华辰必将带动整个台江的商业圈发展。

发展跨地域商业

“从普通的房地产建设到高层房地产建设、商务房地产建设，自然而然地过渡到商业房地产，这一过程中我们汲取了很多的经验，有了一个很大的社会合作团队，同时也已经理解到商业房地产的深度内涵”。

2001年，魏传瑞进军福州房地产市场，把华辰的先进居住理念带给了八闽乡亲；2005年，魏传瑞重返宁波，同时也带回了在福建运营成熟的商业开发理念。这样的来回并非偶然，也非出自个人的情感，而是魏传瑞的敏锐眼光。魏总告诉记者，“选址对商业地产来说是致命的关键，如果选址不适合的话，可能就会给城市带来荒漠，带给开发商的也将是毁灭性的打击，因此，到一个新的地方开发商业地产，首先要看这个城市的实力，其次要看是不是商业核心”。他说，十几年前，宁波的城市和经济发展水平决定了它还没有足够的消化能力，去建造一个大型商业中心。但是从2005年开始，随着打造“长三角”1.5小时经济圈战略的提出，北仑成为连接上海、南京、扬州、苏州、无锡、杭州、宁波等“长三角”15个城市的命脉聚点，成为东部沿海各大城市大宗物流与资金流、人才流的集散地。世界500强与国际跨国公司纷纷落户北仑，一大批特大型企业也陆续扎根于此，人口急剧增加，预计近年城区人口将达到60万人左右，年旅游人次仅主题公园就将达100万以上，海员流动人口年均50万，常驻港、澳、台及外商有数万人。这就决定了北仑迫切需要一个商业集中、业态分布齐全、配套完善的购物场所，以方便企事业及居民的休闲购物，改善投资软环境，提升城市形象。而这个历史重任刚好落到华辰肩膀上，“华辰拥有强大的经济实力，在福建又有商业地产的成功开发经验，因此，宁波市政府找到了我们。”魏总说，在宁波发展商业房地产符合华辰的整个经营战略。华辰在宁波开发的“君临·北仑国际商业中心”项目，占据了“长三角”的南冀的商业核心地段，其商业前景不可估量。

据了解，“君临·北仑国际商业中心”占地面积225亩，总建筑面积26万㎡，商业面积18万㎡，将建成大型卖场、大型百货、大型家具家居城以及相对应数条国际级的步行街、主力店；集旅游、休闲、交易、娱乐、美食、购物、办公、居住为一体，真正形成花园式的购物、庭院式的消费，适合各种阶层、各种年龄段的第三代购物中心。

整合商业品牌

魏总对商业的理解是深刻的。他说，所谓“一将功成万古枯”，打造出好的项目并不一定就等于成功了，商业地产也并不是有商家就等于是羸家。因此，华辰的商业地产提倡的是一种连动、互补的产业链发展模式。这涉及到项目内外两方面的内容：从项目本身来讲：首先，在项目合作双方之间，华辰采取的是有取有舍的策略，通过让利投资商，达到与商家互动，共同推动商业地产繁荣发展的目的。以君临天华为例：按照台江和中国人的购物习惯，一层沿街店面被视为黄金商铺，属于商家必争地带，天华主动将一层的独立店面卖给投资者，负一层和二层则采取只租不卖的形式，引进国内外先进品牌，由华辰底下的子公司来统一运营，并统一承担风险和责任，这一方面保证了天华的商业定位的稳定性，另一方面也保证了一层黄金商铺的繁荣，促进了整条商业街的发展。其次，在商业项目与住宅项目之间，华辰采取的是“一块地，两块用”的策略，先让居住的环境创造新的经济增长点，来帮助商业房地产的发展，反过来，商业发展了，也为华辰的业主提供生活上的便利。此外，华辰的商业业态与整个台江商圈也是形成互补的。君临天华定位高端路线，把中国人喜欢的街和欧美流行的MALL有机结合起来，为消费者提供了异国风情商业景观、大型百货卖场、百老汇文娱中心、儿童娱乐城以及水族馆等可以参与游乐观赏的场所。它建成后将与中亭街、元洪步行街连接成一横两纵的台江商业核心区，形成高、中、低档次互补的联动业态，互相促进，逐步完善台江商圈的商业结构，使台江商圈真正走向复兴。“我们认为天华这块地一旦成为一个商业龙头，将带动整个台江的商业圈发展，使台江的商业凤凰涅槃浴火重生”。

从跨区域的商业经营角度来看，也可以形成连动调研。魏总认为：“华东宁波处于长三角经济发达区，跟福州打造海峡西岸经济区完全可以相连”。他说，随着福州城市的扩张和高速路网的建成，宁波跟福州的直线距离已非常近，坐飞机只要45分钟，开车也只要7小时，这就为华辰的跨地域发展的经营战略提供了同步的可能。其次，他认为，做商业的人脑筋都是活的，如果投资者认为华辰所选择的商业开发地产：第一，具有前瞻性；第二，处于核心地区；第三，有利润空间。那么，华辰所操作的项目就可能成为很多商家愿意合作的对象，自然就会有很多的商业追随者，从而出现华辰开发到哪里，这些投资者、经营者就跟到哪里的局面。

“我们有一个很强的信心就是北有万达，南有华辰。这既是我们的口号，也是我们要实现的目标”，在魏传瑞的带领下，华辰的未来是值得憧憬的，他告诉记者，目前华辰已经进入了中国商业地产开发的前线，已拥有了一定知名度的商业地产品牌。近几年华辰还将做出更多的商业地产项目，“我想近5年之内，华辰起码要做5个商业中心，这5个商业中心总容量可以达到150万㎡，其中也包括建一些商务、酒店式公寓，及酒店周围的配套设施……5年后，华辰将拥有150亿以上的固定商业资产规模。同时华辰还将成立华辰百货，以百货作为一种平台来引进更多的品牌商业并经营它。期望在近5年内，华辰能以更多成功的商业运营模式来带动今后所开发的商业地产。