杭城新社区交付后商业仍低迷 让开发商很头疼

社区商业似乎永远是个博弈过程，商家等着人进来，开发商等着商家入驻。最近，记者对杭州近年交付的十一个小区商业进行了调查，发现在拥有了同样的业主资源后，街道人流量多少、是否靠近小区出入口成为社区商业能否兴旺的主要衡量标准。一些位置相对孤立的小区，紧闭的卷闸门显得有些萧瑟。

一些开发商表示，这些住宅小区的商业已经成为了心病，商铺旺不起来，业主不愿意住进来，影响了开发商的品牌形象。

交付两年多 社区商铺依然冷冷清清

住在文一路某楼盘的业主老李觉得很奇怪，目前的小区整体入住率已达到百分之八九十了，可是楼下的那些商铺却怎么也热闹不起来。

老李说，该楼盘一期是2004年7月交房的，二期2005年交房。小区商铺一共39个单元，实际出租的只有10个单元，其中不少已空置两年以上，开业的几家也生意清淡。

同样的问题也出现在附近的一个大型社区。这里的商铺都在转让，因为租不出去，租金越来越低，一间30平方米的商铺以9000元/平方米的价格挂了一年，比住宅价格还要低，还没人接手。

这样的情况在杭州住宅小区中并不少见，社区商业的低迷正在成为大多数开发商，尤其是品牌开发商头疼的问题，由于受宏观调控影响，从去年开始，许多楼盘开盘后，商铺销售到三四成就再也卖不动了，而缺乏商业氛围的支持，是商铺难以销售的主要原因。

也有的开发商在开盘几年后偷偷改换商铺产权性质，作为住宅出售。

业态不对路 有些社区商铺开发时有缺陷

一部分小区商铺的现状，源于早些年开发模式的落后。

民间房产专家程伟明分析，上述文一路某楼盘的商铺就存在一定的设计问题。当时，许多开发商还停留在卖商铺的阶段，他们有做住宅的经验，却缺少做商铺的经验，商铺结构设计也存在一定问题。比如有的楼盘商铺外立面做得很漂亮，但内部结构不好，柱子多、进深深、门面小，还没有隔油池和烟道，不能做餐饮店。还有些社区商业，店面商铺做成两层，而实际使用中同时用一、二楼的很少，自然失败。

一位经营户说，开发商往往只注意外立面的统一，把房子造得美观，却没有考虑商业用房的特点，比如需要大门面大开间，需要能展示商品，最好还有屋檐和骑楼，这样人流可以停留下来。

社区商铺做不好，还有另外一个重要原因——运营模式的缺陷。《2006年中国商业地产市场分析预测报告》分析，2002年至2003年期间推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”或“主力店租赁＋商铺全零售”模式，在实际经营过程中暴露了许多问题，比如各租户只重视自家营业面积内的形象，而忽视公共空间的重要性；项目整体推广后劲不足；业态调整与品类调整引发纠纷等，很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。

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