房地产商“公关”规划局长 揭开房地产腐败链条

 3月20日，昆明市规划局原局长曾华受贿案在昆明开庭。公诉机关指控曾华利用职务之便，先后接受了17家单位的贿赂，非法收受钱物200多万元。在这 17家单位中，有15家是昆明的房地产商。手握房地产规划审批重权仅两年，曾华就步前两任的后尘，在地产商频频“进贡”下把持不住而应声倒地。

 前任胡星，官至云南省交通厅副厅长后，仍被检察机关查出与昆明市某楼盘违规开发有关，仓惶出逃。胡星的前任李德昭，在任期间受贿337万元，退休数月后案发，只能在监狱中度过余生。

前后三任规划局长为何都被地产商“公关”落马？房地产业界人士透露说，容积率、建筑密度和绿化率，这三个决定房地产项目赢利与否、赢利多少的指标就掌握在规划局手中。容积率高一点点，规划红线退一点点，一般人根本觉察不出来，对房地产商来说却可能是数千万的利润。

据本地媒体报道，昆明某地产商曾以296万元／亩的价格拍得一块土地，而当时那里的土地均价仅50~60万元／亩。如果在规划时不提高容积率，很有可能血本无归。于是，该地产商在向曾华“示好”后，如愿以偿地把容积率提高了一些。

所谓“容积率”，就是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑面积越大，房地产利润越多，因此，提高容积率、实现可售面积最大化，是地产开发商孜孜追求的目标。一位房地产公司部门经理说：“对商业开发来说，容积率就是面积，面积就是钱。”

云南田野咨询机构数据中心经理张帆举例说，以一块占地1万平方米的土地来计算，假使容积率是3，意味着可建3万平方米，容积率提高到3．5，则可建3．5 万平方米。如果以3000元／平方米的价格出售，可以多得1500万元。“用来‘打点’的几万元与之相比实在是不算什么。而且，1万平方米的土地是非常小的楼盘。”张帆说。

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张帆从事房地产咨询多年，他介绍说，在房地产业界内，盛行两种“偷”容积率的办法。一种是将房屋的层高建成5米多，中间加建一层，这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按底面积算，而售房时则加上加建的那一层。这是从技术层面上钻法律的空子。

另一种“偷”容积率的办法就是通过不正当交易来修改规划条件。

2006年1月，昆明市正式发布的城市规划标准规定，二环以内新建住宅容积率不能超过3．5，二环以外不得超过3。但实际上，二环内不超过这个上限的楼盘极少。涉嫌胡星案、违规开发的楼盘“金碧阳光”，不仅强行改变原来规划的“城市绿地”用途，规划公示上标明的容积率更是高达4．2。另一位于昆明市中心步行街旁的楼盘还在打地基，张帆说，其规划容积率至少在6至7之间。