商务地产巅峰论坛成功举办 开创郑州商务地产先河

3月17日，2007郑州商务地产巅峰论坛成功举办，这次被誉为开创郑州商务地产先河之作的“巅峰对决”，因紧扣市场脉搏适时而动，备受业内赞誉。

本次论坛吸引了多家知名企业的鼎力支持，他们中有深谙写字楼开发的行业翘楚。例如索克和绿地，有精通地产营销的代理机构泰辰和精工地产，也有素有“现代大管家”之称的物业管理公司索克物业，还有欲涉足商务地产市场的新兴企业东方今典和百思特。同时，新浪房产网、中原楼市网等多家网络媒体全程参与并进行现场直播更是为本次论坛增色不少。

参加论坛的业内人士更是不吝其言，妙语连珠，积极为郑州商务地产把脉，总结出了商务地产项目在开发、操盘、管理方面的种种经验和不足，在业内各方的“巅峰对决”中更是一针见血指出郑州写字楼产品存在的不成熟、CBD产品正在遭遇价值低估、写字楼产品相对过剩等郑州商务地产光明远景下存在的不足和浮躁。

嘉宾名单

河南省索克置业有限公司董事长郑新桥

河南东方今典房地产集团有限公司营销总监吕凤桐

河南老街坊置业有限公司营销总监白伊剑

河南思达置业有限公司营销总监李红征

郑州新长城房地产有限公司营销总监赵大伟

河南百思特置业有限公司技术总监刘湛
  
 河南兴达置业有限公司营销总监姚惟文

河南顺驰地产有限公司销售部经理张海涛

名晟地产机构项目总监李积平
  
深圳市泰辰置业顾问有限公司副总经理徐钧

河南精工地产营销顾问有限公司创作总监李志强

索克物业有限公司副总经理云妍

成熟？ 过剩？ 价值低估？ 拷问郑州商务地产市场

现状拷问1 郑州的写字楼产品是否真的过剩？

【核心提示】

郑州写字楼到底是否过剩？与会开发商和营销机构的代表并没有正面展开得更为深入，似乎生怕这“来之不易”的市场会受到影响，但能达成共识的是，郑州写字楼过剩是一种业态同质化的“过剩”，唯有“细分”市场、打差异化竞争才能立于不败之地。

李红征：谈及郑州写字楼是否过剩，举例来讲吧，郑州的写字楼市场是由显性写字楼和隐性写字楼组成的。2004年郑州市显性写字楼的需求量是14万~15万平方米，而供应量有16万~17万平方米，从现在的市场来看，是供大于求，整个供求比是1.35∶1，总的来说，放眼全国市场，在普通住宅、商业别墅、商业、写字楼这四类物业产品中，基本上都是供大于求，写字楼当然没有例外，比如北京这么大的市场，去年的写字楼消化量还不到50万平方米，足以看出写字楼供大于求是全国的普遍现象。

徐钧：根据我操作写字楼项目的感受来谈，我觉得郑州写字楼有非常大的潜在消费群，比如说国内的很多外资企业除了对于一线城市的需求外，再就是对于二线城市的需求，有一些外地的企业对于郑州的市场有自己的需求。再一个是市地企业需要有一个对外的窗口，郑州就能起到这样的一个作用，所以说他们对于郑州写字楼的需求量非常大，第三个是郑州本身作为一个全国性交通枢纽，以及它在中部五省“领头羊”的地位已经确立，势必使得写字楼的潜在需求量非常大，存在诸如此类的需求，我不认为郑州的写字楼是过剩的。

李志强：前段时间我们做过一次郑州写字楼市场调查，其中低档的写字楼占到40%，中档写字楼占57%，高档的写字楼仅仅占3%，足以看出，郑州写字楼市场上中低端产品相对过剩，高端产品严重不足，即便是CBD作为郑州写字楼密集的区域，真正意义上的高端产品并不是很多，这也是双汇和许继集团等省内知名企业没有落户郑东CBD的原因。由此可见，郑州写字楼过剩是一种业态同质化的“过剩”，唯有“细分”市场、打差异化竞争，才能立于不败之地。

现状拷问2  郑州商务地产市场存在哪些不成熟？

【核心提示】

在历数郑州商务地产市场存在的不成熟时，开发商纷纷有感而发，道出郑州商务地产光明远景下存在的不足和浮躁，在激情四射的演讲背后更多的是理智和思考，希望这冷静的思考能让郑州商务地产少走些弯路。

郑新桥：我认为郑州的商务地产有三个方面的不成熟。首先是开发商的不成熟，由于历史原因的影响，开发商对商务地产的业态把握得没有住宅准确，很典型的是郑州写字楼都打出“5A级”的标准，但“5A”究竟是什么大家并不了解；其次是消费者的不成熟，一方面消费者对写字楼和住宅的差别并不了解，另一方面他们对不同定位的写字楼基本没有概念；再次是社会环境配套的不成熟，当然这在国内普遍存在，比如说在国外好的写字楼基本上都是持有型物业，能有效地使写字楼在资本的支撑下得到最大的发挥；最后是税收对金融产品和投资者没有形成有效的回报，比如说《物权法》没有推出之前，写字楼首付五成，产权是50年，各个金融单位对写字楼的贷款进行限制，这就造成很难有开发商整合更大的金融资本把产品做得更好。

白伊剑：我很赞同郑总的观点，我另外补充两个方面，第一是郑州还没有完全和发达城市一样具备一个中央商务区，没有形成规模和相应的商务氛围；第二是产品本身，目前郑州的写字楼大多标榜纯写字楼，但在硬件配置、软件服务以及物业管理等方面和纯写字楼的差距是明显的，郑州写字楼还需要经过很长时间的培育阶段。

吕凤桐：近年来郑州商务地产发展非常快，但是不免存在一些问题。第一是开发商对短期利益的苛求，很多企业只是凭着住宅的操作经验就去开发写字楼；第二，开发商的经营理念是制约商务地产市场的重要部分，投资人在经营理念上有短期的判断和舍弃；第三，开发商对项目定位并不清晰，在商务地产领域，核心竞争应该是商务地产的操作模式是什么。

云妍：我认为所有的不成熟不只是商务地产的不成熟，这中间涉及很多的环节。比如说我们的产品本身，又比如说我们的营销推广和媒体的引导。

从开发商反馈过来的信息我认为存在几个问题：首先楼宇有高端和低端的定位，无论是“5A级”还是“甲级”，都没有一个统一的标准；其次是对待产品的规则不成熟，无论是开发商还是消费者总喜欢把价格放在第一位，这从侧面反映了消费者对需求的不清晰和开发商对产品定位的不明确。

赵大伟：一个房地产市场的发展状态不能简单地用成熟或者不成熟界定，尤其是写字楼市场。任何一个城市写字楼市场的发展都跟这个城市的城市规模、经济发展速度和商务活动的频率及其盈利状况息息相关。如果简单地就写字楼在售市场均价、流通量、租赁价格等因素，拿郑州与北京等一线城市相比，我觉得并没有多大意义。

北京等一线城市的写字楼市场给我们最大的借鉴之处，就是开发商的开发行为在定向开发的时候更加慎重一些，可能会对郑州整个城市的商务发展提供良性的支持。否则，只会增加供需矛盾。

现状拷问3  CBD的写字楼产品存在价值低估？

【核心提示】

郑州CBD的发展前景是毋庸置疑的，大家都给予了肯定的态度，CBD目前的写字楼产品遭遇的价值低估也并不是到了影响整个市场发展的关键所在，市场的问题要靠市场来解决，只要市场是健康的，总会有解决的办法，有句话说得好：给CBD一点时间。

姚惟文：有价值的东西不会存在低估，就像我们现在说的写字楼要求“5A级”，或者说我们做的项目科技含量更高，物业管理更好一样，但是相对来说成本更高，可能一个写字楼是6000元/平方米的价值，现在来说还卖不到这个价位，但是一年两年肯定可以卖到，关键看开发商是否有一个资金循环的压力。
 
当然有需求的时候，你提前一步可以，你提前四五步肯定要失败，所以CBD的前景主要是看整个商业的形态和政府招商引资的力度，以及郑州市经济高速发展的持久性。

张海涛：今年作为CBD的入驻年，内环入驻率会更高，对外环的销售也会非常有利。我觉得郑州CBD的写字楼产品不存在价值低估，但郑州CBD的写字楼并不能称为纯写字楼，估计三年后CBD外环写字楼的价格应该是1万~1.2万元，按照这种标准推算，现在的售价的确很低，但前景是美好的。

徐钧：对于郑州这样的城市，CBD的前景是毋庸置疑的，至于它的产品的价值是否被低估，要从成本和产品体现的价格上分析，目前写字楼的价值就像隔着一条河的两岸，这个价格是目前市场所能接受的，如果你想往前走，你要搭桥，你想走得越远，你搭的桥越长，你要投资很多，要去引导，第二个，时间是最重要的，如果你不愿意搭直线，你只埋头做自己的产品，但要看你能不能承受足够的压力。
  
李志强：我是力挺CBD的，郑东新区产业链之间的互动效应促使CBD的前景非常好，尤其是会展业去年有1.5个亿的收入，中字号的企业，像中石油、中石化也已经入驻，我们省内的三大集团，报业集团、广电集团、河南日报集团，三大企业已经入驻CBD，白象、九头崖也将入驻。

白伊剑：基于郑州市经济发展水平持续稳定增长的势头，我对CBD的前景也非常乐观，我们的“世纪峰会”2005年年底开始发售，半年内基本售完，其中70％是自住客户，这让我们对CBD未来的发展更有信心。另外对比国内一线城市的CBD，郑州CBD基本上是不可复制的，对郑州来讲是一个很好的机遇，我相信郑州CBD在2008年将会出现拐点，我对写字楼项目非常乐观。

标准！ 方向！ 展望！ 成长中的郑州商务地产

标准:“市场接受”说了算

【核心提示】

完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分，由于国际上并无统一的建筑智能化标准，在其发展进程中出现了不同的分支和流派。而国内目前最流行的，莫过于5A级标准。究竟怎样才能称得上“5A级”，市场对于写字楼又有怎样的客观评价标准？众嘉宾不约而同地回答：“市场接受”说了算。

郑新桥：5A即5个自动化。目前“5A级”在世界上没有硬性的规定。世界上其他发达国家的写字楼应该是比较成熟的，为什么没有高档写字楼真正的标准呢？因为写字楼的标准在不同时期会有不同程度的提高。郑州尤其是我们国内许多二线城市都感觉是“5A级”好，我真实地说一句良心话，没有达到真正的“甲级”标准，这个“甲级”只能适用各地。 我想将来应该有两种趋势：一个是现代技术的应用，另一个是生态化的应用。

刘湛：写字楼宣传时大多会标榜自己是“5A级”、“甲级”，以吸引眼球，但“5A级”也好，“甲级”也好，主要是看成本和客户群，包括市场的接受程度。

李红征：思达数码大厦远没有达到“5A级”，但是在2001年的时候就卖出了写字楼市场的天价：5100元/平方米，为什么会这样？因为它找到客户所真正关注的：形象。

云妍：一个酒店要成为“星级”，不是自己标榜的，而是旅游局限定的，因此当商务地产“5A级”和“甲级”甚至“6A级”这种标准出现的时候，我们应该反思的是，我们的写字楼没有这样一个统一的标准，并没有人告诉你什么是“甲级”、什么是“乙级”、什么是“丙级”。因此我们应该站在同一个高度，去找到消费者最需求的东西，并且给他们一个引导，同时来提高自身产品的一个档次。

方向：细分市场，有效沟通

【核心提示】
 
郑州的商务地产市场在飞速发展，表面上看来需求越来越旺盛，但空置率和较低的市场价位不免让这种“旺盛”略显尴尬。究竟怎样的业态才更适合郑州商务发展的需要？众嘉宾认为，高、中、低档写字楼都有各自的市场份额，通过有效渠道连接开发与需求之间的沟通、交流，使之成为活跃市场的动力和强心剂，并进一步细分市场，才能激活商务地产的市场发展潜力。

徐钧：从郑州的市场销售情况来看，无论是综合体、商住楼还是纯写字楼，都是有需求的，而且从城市的发展来说，这几项需求也不会消失，所以写字楼永远存在中端、中高端、高端。

吕凤桐：对于郑州这个市场来说，我们应该兼顾两头：一方面，真正“纯”写字楼应该有一部分，这是高端持有人的需求；另一方面，兼顾一些成长和起步型企业。在郑州这个地区，创业这个理念应该会在很短的时间内有一个很热烈的响应。快捷酒店就是一个很好的方式。

李积平：去年在农业路开发了省汇中心这个项目，我们给这个项目做了一个广告“不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼”，市场定位为90平方米、100平方米、150平方米以内的办公企业。我觉得面积适中一些，符合一些企业的发展趋向。

李志强：举一个简单的例子，深圳CBD的新世界中心为了提高标准做了网络地板，事实上他违背了市场需求。并不是所有的企业都需要网络地板，老外一般体重比较重，不适合做网络地板。

展望：商务地产——下一个春天

【核心提示】

继商铺、住宅之后，商务地产将成为投资者的下一个猎获目标、开发商的下一个黄金十年。

姚惟文：我们做写字楼，有一个核心的因素，就是写字楼的投资价格，目前没有体现出写字楼完全的价格。我所说的没有体现出来，不是说我觉得价格应该怎么样高，而是觉得就城市的发展来说，价格应该更高一些。郑州行政区写字楼的价格卖4000元/平方米，而南三环也能卖到4000多元/平方米，这有各方面的原因，但是我相信随着市中心的城市改造和政府的投入，这个价差会出来的。 另外从投资角度来说，个人开公司的肯定会越来越多，整体来说对写字楼的需求量就会很大。但是不能说需求是无止境的，它有阶段性和波浪性。2007年的商务地产的状况可能需要一个调整期，但是我相信经过一年，郑州商务地产的市场状况会非常好。

李红征：2007年的商业展望，河南是全国的第五大GDP总值消费市场，这和中国在世界上的位置一样。郑州到北京的头等舱经常都是全满的，但是经济舱老是坐不满人，这就是说郑州商业人士的流动量是很大的，郑州有一个庞大的写字楼需求。现在在国内的房地产市场唱主角的还是住宅，未来的发展是商业和写字楼。在发达国家，建住宅的房地产公司非常少，大部分是建商业街和经营写字楼的，这是一个趋势，在十年、二十年之后我们的发展趋势也是这样的。

郑新桥：从中国发展的现状来看，郑州作为中国的中部城市，各个方面一定都会得到提高。比如说外地的一些商务地产（绿地）会来郑州投资，本地大批有实力的企业首先对高端写字楼形成一个很好的市场带动。从投资价值来说，我认为高端写字楼的保值增值性会更强。