07购房人要关注：建筑物公共部分收益究竟归谁

随着“两会”的热烈召开，全社会也把焦点投向这一重大事件。其中，值得期待的《物权法》草案也将可能审议通过。早在几年前就被各界炒得沸沸扬扬的《物权法》，如今即将尘埃落定，受影响最大的房地产业也显现出了特别的关注与热情。

几乎是同时，2007年的3月，华远尚都和盈都的业主们迎来了第二个收获的春天。这一次，业权收益和物业费结余共计437万元，根据“华远业权分配“原则，华远业主们07年要缴纳的物业费较往年都有所减免。与此同时，华远•静林湾、首府大厦项目也实现了物业管理费的返还。对于北京首旅酒店物业管理公司的全体工作人员而言，这无疑使他们离“物业费为零”的奋斗目标又迈进了一步。

业主们通过自己拥有的物业的公共部分获得了应得的权益回报，这不仅在房地产是首家，更是与目前关注的“物权”理念密切吻合，是对所有人权利利益的保护突出实践行为。

业主对所购物业拥有的权益应定义为：业主购买的套内部分为独立拥有，套内以外的部分为共同拥有。也就是说：业主购买的绝不仅仅是产权证标注的房屋本身，分们在对房屋享有所有权的同时，对与房屋相关所有公共空间、设备设施均享有相应的权利。包括使用权、收益权、处置权。

从宏观调控到市场规范，从行业常规到企业创新，华远地产“业权分配”在这个时候也因与“物权法”内容的贴近，以及具有推广、借鉴价值的多年实践成果，再次成为房地产业与社会交汇的又一个热点话题。

华远地产深知，秩序和诚信建立的基础应该是明确的规则。华远领头人任志强多次在不同场合强调：有了完善的规则，按照规则行事才有良好的秩序，诚信才有牢固的基础，企业才能获得最大的发展，业主才能真正安居乐业。

在房地产树立诚信，规范市场秩序，是参与房地产市场的各个主体都热切期盼的。随着市场的历练，2007年的购房人会更加理性，也会更加关注：房屋收益究竟归谁？让我们一起从“物权”看“业权”，明明白白地去买房。

建筑物权：属于开发商还是买房人？

开发商和买房人双方在房产交易中是一种买卖关系，开发商将其建造的房屋出卖给买房人，得到买房人支付的购房款，买房人向开发商支付购房款，得到开发商交付的房屋。但双方买卖的房屋到底是一个什么样的东西，它都包括了哪些内容，却并不是每个人都能说清楚的。

可以对房屋作个简单的划分：户内部分及户外部分。户内部分，即特定的墙体及由其所围合形成的空间，该户内部分构成房屋的主要部分，这是大家都比较明确的。但户外部分包括什么呢？以一个普通的房地产项目为例进行分析，一个项目除了上述户内部分之外，还有很多其他的设施，如楼梯、电梯、垃圾道、变(配)电室、锅炉房、花园、物业管理用房、会所(我们以下简称：公用建筑面积)等等，这些公用建筑面积从性质上来讲，主要是为户内部分提供服务的，以便使买房人居住(使用)的更舒适、更便利，如果没有户内部分，那么这些公用建筑面积基本上就失去了其存在的价值和意义。那么，这部分公用建筑面积是否属于房屋的组成部分呢？这部分的所有权归谁呢？

根据国家及北京市的有关规定，公用建筑面积分摊后，产权归摊得的业主所有。而政府又进一步规定公用建筑面积的分摊必须符合一定的条件，符合条件的可以进行分摊，不符合条件的不能进行分摊，按照这种逻辑得出的结论是，不符合分摊条件的公用建筑面积因不能进行分摊而产权自然归开发商所有。基于这个结论，于是就出现了原设计功能为物业管理用房、娱乐休闲用房(会所)、花园绿地的公用建筑面积被开发商改变用途，或作为自用办公用房，或对外出租牟利、或占用花园绿地修建建筑物等情况，导致开发商和买房人之间纠纷的产生。

这些不进行分摊的公用建筑面积的产权收益，是归开发商所有么？

华远地产早在2003年就对这个问题给予否定的答案，并在华远“业权分配”细则中明确规定：

所有公用部分（含法定公摊部分）产生的费用按各单位业主份额进行分摊；

所有公用部分产生的收益余额全部用来冲抵下一年度的物业管理费，如仍有

余额积累至托管账户中的相应个人账目。

物业收益：属于物业公司、开发商，还是买房人？

华远地产同时主动提出：购买华远楼盘的业主，在进行房屋买卖交易时会与华远通过签订一份补充契约，而对自己拥有房产公用建筑面积按比例享有权益所有权。这是开发商第一次将这部分从未公开过的收益明明白白的摆在桌面上，也因此界定了在“业权分配”模式下的新型物业管理模式——收费由“包干制”转变为“佣金制”。

对物业公司而言，接受全体买房人的委托(在前期是接受开发商的委托)对房屋所在的区域进行管理，并通过进行物业管理取得收益，这种委托关系已得到大家的确认。但是，通过对物业公司收益模式的比较，有一个法律问题值得大家认真思考。在传统模式下，物业公司向买房人收取的物业管理费，在减除物业管理支出后即是物业公司的收益；而在佣金制下，物业公司的收益将取决于其物业管理投入量的多少，这看似只是一种商业模式的变化，但实际涉及一个非常重要的法律问题，即物业管理费的所有权归属。

在传统模式下，买房人向物业公司缴纳物业管理费后，该费用即由物业公司享有所有权，在这种情况下，其支出的越少，收益就越大。

而在佣金制下，物业管理费收入归属全体买房人所有，属全体买房人的共同财产，大家约定将该财产用于特定的物业管理用途，物业公司只是受买房人委托进行该费用的支出安排，并不享有所有权，佣金部分才是物业公司应得的收入。这样一来，即使物业公司被解聘，剩余物业管理费用及以物业管理费购置形成的资产亦归属全体买房人共有。

由此可见，实行佣金制管理，不仅使物业财务管理具有极高的透明度，还可以提高物业管理机构的服务竞争力，让物业公司专心集中精力为业主管理好物业、经营好公共区域、提供好的服务以获得良好的收益。

“物权”为我们提出了一个所有者对房屋产权的持有界定与保护；而华远业权已经将房屋公共部分这个一直纠缠不清的部分，进行了“物权”的清晰界定，同时也在2003年出台了一套细则，经过北京市小区办的批准，在旗下项目中试行。至今，业权分配自首批施行项目至今最长的已有两年，在此过程中，业主不仅尝到了甜头、分到了收益，享受到了应有的物业管理与服务，更因此得到了自己权益的全面界定与保护。