上海商业城规划不善 胜康廖氏大厦裙房低价出售

4日，记者获悉，位于浦东八佰伴商圈中心位置的甲级写字楼胜康廖氏大厦，近期欲将地下一层及地面四层裙房打包出售，涉及金额达2.4亿元左右。据悉，虽然胜康廖氏大厦地理位置优越，但竣工多年来裙房招租状况一直不佳，目前整体出售尚无意向明确的买家。

整体转让底价2.4亿

上海胜康廖氏大厦位于浦东商城路、世纪大道口，由廖氏国际集团有限公司统筹策划，并与上海浦东商业建设联合发展公司联合投资，建成已逾１０年。据某拍卖行网站发布的消息，胜康廖氏大厦地下一层至地上四层裙房正在打包整体出售，裙房建筑面积１４７６８．９２平方米，参考价２．３６４亿元，折单价１６０００元／平方米。记者根据网上留下的联系方式致电这家拍卖行，负责该项目的徐小姐表示，该项目目前委托拍卖行招商，如果有意接盘，可不通过拍卖程序，直接由该拍卖行促成交易，不过拍卖行要收取３％的费用。

记者在胜康廖氏大厦现场看到，目前该大厦裙房大部分都是空置，只有便利店、快递公司等少数商家占据了面积不大的铺位，招租情况不容乐观。而写字楼部分目前入住率大概在６０％－７０％左右，进驻商家中世界知名企业不多。记者在大厦八楼物业管理处见到了上海胜康廖氏房地产开发有限公司客服部经理刘宏旺。刘先生告诉记者，开发商由于急需资金周转，因而将裙房打包转让，不考虑分割出售，并称１６０００元／平方米已是底价。

规划不善致裙房尴尬

胜康廖氏大厦所在的区域总体被称为新上海商业城，总体面积达４７万平方米，是浦东人气最旺的一块商业宝地，但由于之前建筑结构不适合商业规划，周边聚集的多栋写字楼都难以受其“福泽”，经营状况均不如人意。新上海商业城内聚集１８幢大楼就似一堵围墙，遮住了墙内的风景，也挡住了人流动线。远远望去，与其说这里是一个商业中心，不如说是办公楼群更为妥帖。

商铺投资专家姜新国分析，这些写字楼裙房经营不善的主要原因在于原先整个商业城规划存在较大问题。商业定位混杂、楼宇之间缺乏联系、业态之间缺乏互动性等问题阻碍了商业氛围的聚集。新上海商业城人气聚集在浦东南路、张杨路一段，而胜康廖氏大厦所处的世纪大道一段则显得相对冷清。目前，商城路上的新大陆广场也正在重新招商，今后若能成功变身为休闲餐饮广场，则对商城路、世纪大道一段人气的聚集大有好处。

仲量联行商铺部招商策划总监韦泽铭分析认为，目前写字楼裙房商铺运营成功的案例极少，而遭遇这种尴尬的原因主要在于功能定位不明晰。大多数裙房是写字楼部分的附属品，用来配套写字楼的销售，因此在功能定位上相当模糊，往往是先建造，后招商，招商不成功再出售。再加上裙房商铺体量一般在几千至上万平方米之间，难以形成规模效应，人流动线往往考虑不周，而招商定位又受到写字楼的局限，多种因素使得裙房招商成为开发商和运营商都难以攻克的难题。

商业城启动二次规划

受人流、交通、各楼宇内部和外部结构不合理等不利条件的制约，新上海商业城自１９９６年建设大体结束至今，一直没有实现原先预期的建成“集商务办公、展示、购物、休闲等于一体的商贸中心”目标。也正因为如此，新上海商业城的二次规划改造已被列入浦东新区“十一五”规划，目前商业城核心位置多个商业项目已经启动或正在启动。

在征求新上海商业城１８家主要业主意见的基础上，正式启动了“一楼一特色，一楼一品位”的业态调整和形态改造计划。商圈中的主力——第一八佰伴、中融国际广场和时代广场依然充当重要的购物功能。不过各自定位也将有更明显的区别：第一八佰伴引进多家世界一线和二线品牌，使得定位更加高档和多元化；中融国际的目标是成为类似来福士广场那样的时尚年轻的购物中心，时代广场则坚持走高档路线，希望将来能够成为这个商圈的梅龙镇广场。  

根据规划，心灵电脑城将由浦西搬来的第一食品商店所替代；三鑫大厦将成为休闲娱乐中心；华联商厦浦东店将成为商圈内的书城；新大陆广场未来将成为休闲餐饮广场。目前，面积６０００平方米、以举办促销展示活动为主的南广场（太平洋数码广场三期门前）目前已经投入使用，连接第一八佰伴、新梅联合广场、远东大厦等大楼，总面积达３０００平方米的新上海商业城西广场也已建成开放，西广场面向浦东南路，是商业城规划建设的三大主要入口之一。受新规划整体启动的带动，该区域大厦群房经营或将迎来契机。