2006年深圳商业地产回顾 南山物业西部“称雄”

分布广泛 多点开花

中心区强势崛起

深圳中心区在经过几年的磨砺与酝酿之后，终于在2006年开始发力。星河COCO Park、怡景中心城和晶岛国际购物中心等大型商业地产项目闪亮登场，由此带动福田区2006年商业物业供应量的大幅度增长。其中供应量达到了33.05万平方米，比2005年全年增加了143%。

人民南王者归来

作为深圳最早发展起来的一个成熟商业旺地,2006年人民南新推盘量不多，商业地产领域更多的动作在于对既有商业区，商业网点的调整与改造等方面。2006年12月22日人民南亮灯仪式举行，标志着人民南改造工程全面完工，从而连接了佳宁娜广场、友谊城和钻石广场等著名商场的二层通道，有效疏通罗湖口岸、人民南片区、东门商业区三大商业中心的人流,实现最大程度上的客流共享。与政府对人民南硬件环境改造工程的相映成辉，人民南商圈的众多商家也逐步增大了经营软环境的调整力度，无论是金光华广场不断变换的精彩纷呈的促销主题、还是佳宁娜广场经营结构的调整都让人民南的商业氛围越发浓厚时尚起来。

南山商业物业西部称雄

据统计，2006年南山商业物业供应量为20.67万平方米,其中南山商业文化中心区占主要份额。南山逐渐聚拢了招商花园城购物中心、保利文化广场、海岸商业广场和益田假日中心等商业地产。可以预见的是，随着西部通道与宝安大道的即将通车，南山在整个深圳商业地产格局当中的地位将越会越来越高。

宝安中心城一元独尊

2006年宝安商业物业供应量出现了大幅下降，而宝安中心城则相对稳健，中心城先后引入了沃尔玛和赛格的进驻，进一步提升了中心城的商业氛围，也使商业地产价格有了可观的增长，售价从年初的均价3万元/平方米上升到年底的将近4万元/平方米，表现了强劲的增长势头。由于宝安中心区的高起点规划，宝安中心区商业发展有理由被继续看好。

龙岗中心城猛龙抬头

2006年，龙岗中心城涌现了宝钜城、创富电子数码城、80街区和布吉的海轩城市广场等大型商业地产项目。尽管如此，2006年龙岗商业物业供应量却下降了16.7%.然而，在此背景下，龙岗商业物业的空置率却有了较大幅度的下滑,相当数量的存量商业物业被消化，缓解了多年来的供需矛盾.。同时，开发商们也开始逐步改变以往简单出售的操作策略，正逐步借鉴特区内项目的成熟做法,开始重视前期规划与招商，今年新开发的几个大型商业地产项目就是在这种运作下推向市场的。

随着深圳申大的成功，大运会效应所引发的对龙岗商业地产的正面影响开始逐步显现。

地铁商业渐入佳境

深圳地铁商业2006年也迎来了稳健的上升趋势，其中流行18.28一日售磬，新亚洲电子城热遍全城，飞扬时代通讯城更是一铺难求。无论从供应量,还是从销售表现等各方面衡量,2006年的地铁商业无疑都为深圳全年商业地产的表现添上了浓墨重彩的一笔。

大型购物中心与新型社区商业共成长

2006年,深圳新推十多个商业面积超过2万平方米的大型购物中心,总面积超过40万平方米，形成了大型购物中心密集入市的盛况。其中面积达7万平方米的招商花园城购物中心在南山建成，结束了南山区无大型购物中心的历史，而福田中心区也有建筑面积达8.5万平方米的星河COCOPARK的震撼入世。目前，南山中心区的保利文化广场,海岸商业广场,华侨城的益田假日广场等大型购物中心也在进行筹备工作。

2006年，社区商业成为深圳商业地产开发的主要增长点之一，根据不完全统计，全年开发量超过50万平方米。其中南山前海、后海商业区、宝安中心区、龙华商业区等热点区域的社区商业在2006年风靡一时，成为深圳商业地产中的新亮点。

大型地产商进军商业地产领域

2006年越来越多的大型地产商开始介入商业地产，其方式包括发展商加大了对商业地产投资开发的力度和发展商介入商业地产项目的后期运营管理。中信集团继中信城市广场之后开发中信地铁商场，就是发展商加大对商业地产投资开发力度的最好体现。而京基集团成立京基百纳空间商业经营管理有限公司，专门经营管理商业物业。知名开发商进军商业地产领域，将使商业地产的投资力度进一步加大，同时也将使商业地产走上更理性的开发和营运轨道。

租售结合成市场主流

2006年,以往的售后返租、回购等营销模式开始被冷落，发展商逐步转换单一出售套现的思路，意识到商业地产与住宅地产不同的竞争背景下， 只租不售，追求长期稳定收益的营销模式，逐渐为市场认可。尤其是大规模的商业物业，寻求合理的租售留比例、做好前期市场调研、优先考虑主力商家对物业的需求、对后期经营的重视已成为商业地产界的共识，传统的商业地产操盘模式也逐步从原先单一销售套现、售后返租、回购、带租约销售、寻求合理的租售留比例、只租不售的方向转移。成为深圳商业地产从初级阶段逐步向高级阶段发展的一个缩影。

价格稳步上涨

随着国家对房地产市场相关政策的出台，投资客对住宅市场的兴趣开始减弱，他们把越来越多的目光转向商铺。在此背景下，深圳商铺市场延续了价格多年较大幅度上涨的势头，2006年深圳商业物业的成交均价为17127元/平方米，与2005年相比，上涨了9.71%。供应重心由宝安、龙岗转到南山、福田，是2006年深圳商铺价格上涨的直接因素。

从2006年深圳商铺市场全年的价格表现来看，尽管频繁出台的新政对投资市场造成了一定的心理影响，但投资者对商铺投资市场仍然热情高涨，华强北流行18.28、飞扬时代通讯城等项目的热销都证明了商铺投资市场的持续看好。

供需矛盾缓解

2006年，深圳全年商铺销售面积为45.76万平方米，而2005年则为53.48万平方米,同比下降了14.4%;究其原因,一方面由于原来的供应主力——宝安、龙岗商业物业的供应放缓，深圳供应总量减少也导致销售面积减少，另外一方面，由于众多大盘改变了了以往以销售为主的策略而转向只租不售或多租少售，也导致了销售面积减少的现象的出现。因此上述数据也反映了2006年深圳商业地产操作模式的变化。2006年，深圳商业物业的供求比为1.54：1，整体上看,供需逐步趋向和谐。

2007年深圳商业地产走向

二线关将成热点

《深圳市近期建设规划（2006－2010）草案》的出台，明确提出把开发龙华二线关拓展区列为四大重点地区开发计划之首：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4号线的建设，龙华二线拓展区将成为投资热点。被列入《深圳市城市总体规划》的区级商贸中心其中之一的龙华商业中心，已被纳入宝安区政府经济工作的重点。梅林关口地带市政路网全面升级改造、梅龙大道、南坪快速、福龙路、地铁四号线的建设等众多交通利好打通了龙华商业快速发展的瓶颈。交通大改善，龙华在未来深圳商业地产格局中必将扮演更加重要的角色。巨大的人流量、巨大的消费需求市场，将使二线拓展区域成为一处寸土寸金的商业旺地。如港铁、深国投、中航等；目前，龙华商圈以其新兴特点赢得了众多知名品牌商家的厚爱，包括沃尔玛、家乐福、吉之岛等在内的国际巨头已悄悄在龙华选址。

地铁商业继续升温

深圳地铁商业从2006年开始逐步升温，而随着其他线路尤其是地铁4号线的全面建设开通与地铁一期延长线等工程的启动,预计从2007年开始，深圳将开始出现以地铁交通为支撑的新型区域商业中心。

开发商自持商业比重增加

深圳商业地产运营模式开始出现整合趋势，越来越多的开发商由原来的传统运营模式，规划在前、招商在后开始向在建筑设计阶段就已完成招商，为主力商家度身订造的阶段发展。从商业地产的发展方向上看，只租不售或租售结合成为大多商业的运营模式，主题商场也从同质化向个性化转变，尤其是大规模商业，如怡景中心城、星河 COCOPARK、等整体持有的购物中心商业物业比例增加，关注经营已成为商业地产发展的主流，商业地产日趋理性。

专业服务将提升

2006年后，产权式商铺，尤其是售后返租、回购等营销模式越发的被冷落，而 “只租不售，追求长期稳定收益”的营销模式，正逐渐为市场认可。尤其是大规模的商业物业，寻求合理的租售留比例、关注经营已成为深圳商业地产发展的主流；如龙岗创富电子城引进赛格作为主力店，将有效保证物业的良性发展和投资者利益。从商业运营的角度出发，这种模式将代表未来商业地产的发展趋势。

而与此相对应，越来越多的发展商开始逐步认识到商业地产与住宅地产的区别，从项目前期就开始寻求专业代理公司的介入。专业的重要性被提升到空前的高度。

总之，2006年深圳的商业地产是理想主义与现实主义交汇的一年，有大牌发展商经过理性思考后的成熟与大气，也不乏众多小发展商面对众多困境与无奈的艰难抉择，不管怎样,我们都看出深圳商业地产喧嚣当中的理性成长。2007年将是深圳商业地产不断延伸专业与理性，承托更多辉煌与梦想的一年。(相关资料由置业国际提供）