2006年度广东房地产市场分析报告：投资增幅较大

（广东省房协市场分析课题组：广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）

一、社会经济环境

2006年，广东国民经济较快增长，全年完成国内生产总值25968.55亿元，比上年同期增长14.1 %，增幅同比增加1.6个百分点。全社会固定资产投资8116.89亿元，同比增长16.7%，增幅同比略高0.4个百分点。城镇居民人均可支配收入16015.58元，增长8.4%，扣除物价上涨因素影响，实际增长6.5%。

二、基础数据分析

(一)房地产投资

1、完成开发投资

广东房地产完成开发投资1834.34亿元，同比增长22.43%，比全国增长略高0.63个百分点,房地产投资增长较快。2006年，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为22.6%，高于全国平均水平4.96个百分点（见表1）。

在各种用途房地产开发投资中，住宅增长30.97%，办公楼增长54.54%，商业营业用房增长13.98%,与上年同期增幅相比，分别增加46.09、19.82和12.78个百分点；其它投资则下降11.56%。住宅投资占房地产开发投资的70.58%。

2006年房地产开发本年到位资金2777.63亿元，同比增长32.10%，比上年增加19个百分点。其中，国内贷款576.15亿元，同比增长63.78%，占本年到位资金的比重上升了4个百分点；外资53.01亿元，同比增长了62.45％，与上年-14.69%的增长形成鲜明对比，占本年到位资金比重基本不变；自筹资金691.81亿元，同比增长7.75%，占本年到位资金比重下降5.63个百分点；定金和预付款1456.65亿元，同比增长 35.66%，占本年到位资金比重基本持平。

从资金来源看，国内贷款、外资和其他资金在上年同期增长5.30%、-14.69、8.97%的基础上大幅度增长，自筹资金在上年增长26.84%的基础上大幅度下降（见表3）。

（二）土地开发与购置

全年土地购置面积在去年同期下降4.53%基础上又下降12.06%，但土地购置投资却增长20.36%，表明开发商储备土地的成本加大；土地开发面积同比增长13.47%，与去年下降8.38%形成对比（见表4）。

（三）商品房建设

商品房施工面积同比增长13.58%，新开工面积同比增长9.98%，竣工面积增长16.68%，各项指标比去年有较大幅度的增长（去年分别是7.90%、1.62%、0.41%），表明开发商对市场销售有较乐观的预期。

在各类商品房建设方面，住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长15.40%、11.21%、15.86%；办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长4.29%、63.56%、58.71%；商业用房新开工面积、施工面积和竣工面积分别增长了-0.24%、-10.77%、15.93%；其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长21.57%、12.50%和15.38%（见表5）。

（四）商品房交易

全年商品房销售额2490.64亿元，增长19.5%，销售面积5106.44万平方米，增长9.0%。销售额增长迅猛，销售面积稳定增长。其中，第四季度销售额886.41亿元，环比增长74.43%；销售面积1916.69万平方米，环比增长93.37%（见表6）。

全年商品房加权平均均价是5314元/ m2，增长11.9%。其中广州、深圳两市平均房价分别为6545元/ m2和9384元/ m2，分别增长22.4%和25.3%。

2006年，广州、深圳二手房交易额分别是3051645万元、4566700万元；销售面积分别是912.09万平方米、1013.16万平方米。其中第四季度广州、深圳二手房交易额分别为805443万元、1264400万元，环比分别增长2.44 %、19.07%；销售面积分别为233.26万平方米、262.57万平方米，环比分别增长2.07 %、13.12%。第四季度广州、深圳二手房算术平均均价分别是3453元/平方米、4815元/平方米，环比增长分别是0.35 %、5.25 %（见表7）。

（五）商品房空置

2006年商品房空置总量较上一年有较大改善，在去年减少50万平方米基础上又减少294万平方米，其中住宅减少221万平方米。年末全省累计空置面积共1797.68万平方米，同比下降14.07%。待销部分（空置一年以内）同比降低29.72%；滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积同比下降6.33%。商品房销售速度加快，并消化了以往的部分空置量。

各类型物业，住宅、商业用房空置面积同比分别降低19.22%、12.72%，办公楼用房及其他商品房屋空置面积同比降幅不大。办公楼及其他商品房屋滞销和积压有较大增幅（见表8）。

三、生成指标分析

试建立商品房市场消化系数作为市场衡量指标。

商品房市场消化系数(X)：销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）。

该系数的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。以销售面积（包含现楼和预售）作为系数的分子；分母是新竣工面积（有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8）加上待销面积（假设满足待销面积将在本年度被均匀地吸纳的条件）。该系数越大，说明市场越活跃，市场消化能力越强。

与上年同期相比，2006年市场整体消化系数略有增长，市场销售活跃、消化能力趋强（见表9）。

四、结论

1、2006年，广东房地产投资增幅较大，为10年来最高，其中开发成本增加是原因之一。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重略有增加，但仍处于2000年以来较低水平。

2、开发资金结构有较大调整，国内贷款、外资占比上升，自筹资金占比下降。企业过于依赖国内贷款、及定金和预付款，一旦金融政策调整，会出现开发风险。

3、商品房竣工面积、施工面积分别增长16.68%、13.58%；新开工面积增长9.98%，预计近期商品房市场供应增多，对房价上涨起舒缓作用。但因土地供应偏紧，购置成本增大，以及土地增值税的清算，房价仍有上升压力。

4、由于需求旺盛，商品房销售额增长迅猛，销售面积稳定增长，全省商品房价格同比增长11.9%。但从全省各市房价看，主要是由于广州、深圳两市价格上涨过快拉动所致。市场整体消化系数略有增长，市场销售较为活跃、消化能力趋强。

5、商品房空置总量在上年减少50万平方米基础上又减少294万平方米，其中住宅减少221万平方米。

6、综上所述，市场需求旺盛，供求关系较为紧张，带动投资较快增长和房价上涨，市场处于供需双方对政策反应敏感的波动状态。