2006年11月，福州房价涨幅达10.4%，居全国70个大中城市的首位,固然其中有江滨高档住宅大量放盘的原因,但这个第一“帽子”的拿得仍然让福州的百姓有些发怵。而2006年12月，福州房价同比涨幅8.6%，仍列全国70个大中城市前四。那么，在观望2006年的系列宏观调控手笔过后，政策又将给2007年房地产走向带来怎样的连锁反应？如何进一步稳定房价？
2007年1月，开征土地增值税消息一经发布，次日20多只地产股票跌停；23日，建设部表态酝酿开征房产保有税，显然是在配合“国六条”的“90-70”而调整的……这些将实行的政策向外界传递了一个信号：国家宏观经济调控及对楼市的调控估计仍将深入、持续下去。预计2007年仍是政策的“多发”年，并且将是2006年政策导向下的执行年。这一年，这个叫“房地产”的孩子成长得将会更健康。
1.预测
向持有环节“亮剑”即将开征物业税？
去年12月16日，国家建设部专家说：“国家有关部门正研究采用多种手段保障房地产市场的健康发展，包括在住房的持有环节实施征税措施。”
其发言引起榕城政策分析人士的格外关注。于是，传言已久的“物业税”的征收问题再一次被人们所热议。我省房地产学者刘福泉表示，国外十分重视对房地产持有环节的征税，而我国在房地产持有环节涉及的税种近乎空白，“零成本持有”的特征非常明显。从2006年开始，国家就开始强调利用税收杠杆打击炒作行为，从6月1日起，转让住房不满5年的全额征收营业税；12月1日，转让5年内的非普通住宅亦开征土地增值税；12月11日起，福州转让住房交易开始全面征收个人所得税。至此，住房转让环节涉及的“三税”全面到位，房产投资收益大幅下降，投资成本加大，从而对持有多套住房，并以投机为目的的房屋持有人造成了一定压力。
然而，由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产系列投机行为的盛行。房屋持有的低成本不仅引发购房者“贪大求阔”，更直接导致多套房屋持有者待价而沽。“如果征收物业税，将极大地提高持有不动产的成本，不仅从长远的角度来看可以优化住房结构，而且也将在短期内对打击投机、抑制房价起到重要作用”，福州房地产业内人士王剑超表示。
“利器”的针对性和作用力显而易见，政策信号也已释放。而利剑何时“出鞘”，成为悬于2007年包括今后房地产市场上的最大悬念。
搜房新房网 网尽天下新房 全部主题楼盘>> 热点专题>> 看房日记 电子地图
2.预测
银行信贷调整限制异地购房？
受到去年以来的房地产宏观调控影响，全国楼市价格虽坚挺依旧，但开发商们的资金链却已出现危机，去年沸沸扬扬的顺驰事件多少让人们看到了来自开发商金融危机背后的风险，而其重要成因之一即是楼市金融推手———银行体系的“倒戈”。
在去年陆续出台的近20项房地产调控细则中，金融政策被视为执行到位、效果明显的典范。为控制房产投资增速，央行分别在2006年7月5日、8月15日和11月15日，3次上调存款准备金率，减少货币供给；而建设部、国家外汇管理局等部门联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对外资购房进行了明确的限制，外籍人士只能在居住满1年以上才允许购买一定面积的自住商品房，避免外资对人民币升值的预期所带来热钱的过度涌入和房产炒作。
我省有关专家表示：“目前市场上，金融的贷款利率和存款准备金率的上调几率依然较大”。于是，我们看到了利率上调，存款准备金率上调，开发贷款尤其是土地储备贷款收紧、90平方米以上住房贷款首付最高3成等不可逾越的房地产信贷底线出台。在连续3年的宏观调控后，消费者的需求依然不能得到有效的抑制，那么上调利率又将会是政府的一个调控工具？很显然，在2007年，以落实现有房地产调控政策为主的调控基调已经定下，金融系统的风险防控意识还将进一步增强。
但是，并不是所有的房地产投资行为都受到限制。福州、厦门等几家大开发商均向记者表示，实力雄厚的大型房地产企业以其项目优质、信誉良好仍然受到银行青睐，银行为这类房地产企业开出巨额“授信额度”的信息也不断流传于市场。而另一方面，众多银行争先研发“固定利率房贷业务”的现象也说明，房地产市场仍然是银行体系非常看好的贷款投资领域之一。于是我省地产金融专家指出，银行信贷“松紧”两极分化将是明年全省房地产市场中不可避免的一个趋势。
另外，在调控实施之后，始终不见价格回落，当2006年实现了“限制外资购房”之后，在一定程度上制止了部分外籍人士看好人民币升值预期而投资房产进行套现的需求；在此之后，是否对“异地购房”也会进行一定的限制，诸如防止以往的“温州炒房团”之类的事件再次发生在那些房地产投资尚未热化的二三线城市，从而防控国内过多热钱的集中涌入？
搜房新房网 网尽天下新房 全部主题楼盘>> 热点专题>> 看房日记 电子地图
3.预测
控制房价涨幅出台保障房销售令？
2006年，福州的房价在国家一系列密集的调控政策之下，却依旧“扶摇直上”。是政策措施失灵？还是效力尚未显现？
省建设厅有关人士指出，由于国家前期宏观调控政策的着力点包括住房建设规划、经济适用房建设、新开工项目比例等，周期性特征非常明显，效果的显现必然需要时间。2006年12月，福州255万平方米保障房项目动工。2007年，仍有150万平方米保障房动工建设，并将陆续上市，到2010年，福州将建成500万平方米保障房项目。这些占商品房新开工面积40%左右的保障房陆续上市后，将给榕城楼市带来什么样的影响？福州市会不会参照厦门采取“政府回购”的方式来处理保障房的上市问题？
据了解，福州市正在制定的保障房销售管理办法，将遵循“严进紧出”的基本原则，严格制定保障房的申请、审批、销售细则，从根本上避免违规购买、牟取不正当利益及投资炒卖的行为。由此说来，“此前调控政策无法立竿见影的一个重要原因，也恰恰可能是今年包括今后房地产市场的最大亮点。”王剑超表示。
4.预测
“90-70”继续坚持户型怎么设计？
1月11日，建设部网站宣称废止《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》。作为2006年对房地产市场影响最大的宏观调控政策，“90-70”政策突然发生变化，让许多人感到意外。更让人吃惊的是，这个把90平方米放大到107平方米的政策，竟然在不到24小时的时间内被废止。“从‘短命文件’事件，看得出现在政府部门对这个问题也有不同意见。”有关专家表示，政府部门出现了不同的声音，说明也在不断反思。
无疑，在2007年调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设中小套型、中低价位普通商品住房。令人欣慰的是，在2006年年底，福州金辉、融信等一些地产商已经在自己的新盘供应中，揭起了“90-70”的新“盖头”。金辉集团总裁郑长胜表示，结构调控政策的效应已在其新开发的“金辉·枫尚”一盘中有所体现。对原有项目的建筑规划进行了一些调整，改推中小户型，而这一点，将从今年上市的大量新盘中看出端倪，金辉只不过是跟进得比较快而已。在2006年6月国家宏观调控新政过后的第一次土地拍卖上，福州出让的住宅用地就开始带有“90—70”的附加条件。福州土地交易发展中心有关人士告诉记者，这些以中小户型为主的项目最早将在明年下半年入市。
福州一不愿透露姓名的开发商表示，新的游戏规则对开发企业的管理能力和成本控制能力提出了更加严格的要求，一些开发商“短、平、快”的经营思路将被打破。所以目前也出现了“上有政策下有对策”的问题，福州塔头路一开发商就将建设好的150平方米左右户型，在中间添一扇墙，实为两套小户型，却只能是一起捆绑购买。两本产权证，规避了政策风险；但两个以上的卫生间、两个厨房，却造成了极大的资源浪费。当然也有开发商认为，市场竞争激烈了，对于某种特定户型（指90平方米以下的户型）而言，消费者的选择面更广，一些产品的价格差距也拉大了。为了争夺相同的客户，开发商不得不考虑在产品上大做文章，多下工夫，市场有望进入一种精耕细作的阶段。
| 关于搜房 ‖ 房网中心 ‖ 联系方式 ‖ 网络营销解决方案 ‖ 招聘信息 ‖ 搜房家族 ‖ 商铺频道意见反馈 copyright © 2008 SouFun.com Limited,All Rights Reserved 京ICP证060732号 版权所有 搜房控股有限公司 |
