董利：转型时期的商业地产面临的三大难题

2006年的商业地产是安静的一年，是转型的一年。

从2006年各种媒体对商业地产的报道篇幅、商业地产开发商的广告版面、以及上海的筑交会上仅有的一个商业地产项目，似乎使人们感到商业地产风光不在。在筑交会的一个媒体论坛上我曾提到，我国的商业地产现在正处于一个由开发走向经营的转型阶段。

近些年来，房地产市场的快速发展带动了商业用房开发量的激增，甚至到有些县级城市都能出现一个到几个十几万平方米的商业巨无霸。问题是这些商业用房只有能够开业经营才是商业，要不什么都不是，只能算做城市资源的巨大浪费。商业用房开发建设高潮之后，面临的问题是如何能够顺利开张营业。今年，我随一媒体对北京部分地区商业地产项目进行了考察，得出了三个结论。这三个结论对市场、对开发商而言，是商业地产正处于转型时期所面临的三大难题。

一、招商难

2006年夏天，我随媒体走访考察北京了10个项目。他们是财满街、国美第一街、拉斯维加斯湾、大成国际中心、东都国际、维吉奥商业街、珠江帝景、美晟广场、西单MALL和四季商城，涉及朝阳青年路板块、东南四环板块和西单板块。结论是100%项目都在招商阶段。

以上走访的这10个项目，全部结构封顶项目8个，占80%，其他两个项目是仅在挖槽阶段的美晟广场和部分结构封顶的拉期维加斯湾。从外观判断已基本具备开业条件的有2个，分别是珠江帝景和四季商城。当然，仅从外观判断还不准确，还要内部配套到位才行。

走访中了解到，除美晟广场外，其他项目对招商的迫切性都很强。大成国际广场项目和东都项目分别有了乐购与百盛进驻的消息，但这两个项目由于面积较大且处于东南四环地段，目前区域人口消费力不足以及未来竞争的因素，我认为招商压力较大。这两个项目相距不到1公里，相同的商圈会使有意进驻此地的商家在选址时费一番脑筋。另外，这10个项目，有5个项目是只租不售或以租为主，分别大成国际中心、东都国际、美晟广场、西单MALL、四季商城。而财满街、国美第一街、拉斯维加斯湾、珠江帝景和华侨城维吉奥项目是以销售为主。两方面各占50%.而以销售为主的项目中，国美第一街对招商工作投入力度最大，但由于体量较大，且本项目和周边项目入住情况并不理想，想尽快招满还需一定时间。

从以上调查分析，绝大部分项目面临招商压力且招商情况并不理想。而从项目工程进度来看，如能够招商顺利，除美晟项目外，其余9个项目都能在2007年开业经营。但从专业经验来判断，我感到并不乐观，9个项目能够在2007年开业者可能是极少数。大部分项目将会在2008年或2008年之后才有可能开业经营，甚至也有可能闲置更长的时间。

有专业机构统计，近一两年北京商业用房入市量将超过1千万平方米。由于北京现有消费人群的消费力是不可能象商业地产开发量一样，几年内翻番或猛增，再加上很多商业地产项目在开发时出现的规划设计、建筑结构等问题造成的商业使用困难，未来大量商业用房闲置将是一个不争的事实。

另外，总结近年来我走访考察国内很多城市商业地产市场发现，目前全国与北京市场发展情况大体相同。

转型时期的商业地产面临的首要问题是招商难。

二、经营难

就经营难这一点无需多做解释，从沈阳的大连万达广场、北京的巨库、碧溪家居广场、第五大道、到杭州的信义坊、石家庄的女人街、唐山的远洋城等等，都对商业地产项目开业后经营难的一面进行了很好的展示。很多商业地产项目招商开业了，却无法保持长久的可持续经营，最终又关门歇业。

前车之鉴。转型时期的商业地产即使度过了招商难这一关，后面还面临着可持续经营这一难题。前面所提到的这几个经营难的项目颇具代表性，值得后来的商业地产项目的开发商们深刻研究。但我的感觉，今后这样的项目仍会层出不穷。主要有以下两方面原因：

1、开发利益的最大化。尽管前面出现了问题，后来的很多开发商并没有太在意，都对自己的项目抱有信心。另外，商业面积开发的最大化，能够带来销售回款的最大化，至于商业项目的后期能否运营不是开发商关心的问题。所以，后来的商业地产开发商仍一往无前。

2、专业障碍。有些开发商看到了前面商业地产项目在经营中出现了问题，但对商业的开发及经营规律无法把握，即使投入很大力量研究也是在房地产圈中打转转，最后不得不抱着侥幸心理开发，最终的结果只听天由命。

以上两个原因将会使未来更多商业地产项目在开业之后而临经营上的压力。由于这些压力多是商业地产开发商不尊重商业经营规律造成的，有时一但出现上述问题，开发商和经营者都束手无策。

所以，商业地产转型时期的第二个难题是经营难。

三、人才难找

这里有三层意思，一是缺少专业商业招商及经营管理人才，二是缺少能够同时懂得房地产开发和商业经营的复合型人才，三是缺少较专业的商业经营管理团队。

另外，前面所提到的招商难、经营难也与商业地产开发环节缺少商业人才、复合型人才及专业商业团队有很大关系。

仍以前面北京几个板块商业地产调查为例。前面所提到的10个项目中，有专业招商队伍的是东都项目和西单MALL项目，美晟广场负责人在北京有多年商业工作经历，所带队伍也应算是专业队伍吧。这样，10个项目中有专业招商团队的占30%.其他项目招商大都由售楼处营销队伍代劳。其数字表现是70%项目招商工作欠缺专业。

由于招商工作欠专业，即使投入大量广告效果也会不尽理想。这里主要有几个问题。一是这些项目在开发时存在的问题将会影响到后期招商，而地产团队本身缺少商家资源的积累，再加上专业的限制，无法对前期存在问题进行调整，如建筑结构对定位的影响等。所以，非专业商业团队招商效果当然会大打折扣。这样，商业地产项目长时间招商效果不理想以及开业后无法长期可持续经营是较为正常的。

考察说明，引进了专业商业人才及团队的项目开发理念要更成熟、理性和专业一些，但市场上这样的项目仍是少数。其实，商业地产项目引进商业背景的人士或商业圈专业团队的好处就是同时引进了商家资源，即增强了专业性又省下不少广告费。

当然，目前市场上专业性强的招商和经营管理团队和机构并不很多，有时开发商也难于检验。这可能也是大多数项目尚未委托专业商业管理团队的原因之一吧。

有一点要特别提醒，很多商业地产项目请了商业团队或顾问，但这些商业团队或顾问往往出自地产圈。不走出地产圈到商业圈请团队或顾问，商业地产只能还是一个瘸腿的地产。

当然，也有很多商业的专业人士由于对房地产开发背景了解不足，有时所提商业意见也往往不被开发商所接受。商业面积销售是几乎所有开发商心中所想的第一个问题，商业人士要关注，并努力从商业角度提出合理租售的比例和方案，争取使项目售后能成功出租经营。

商业面积销售对招商经营的影响是房地产对商业提出的新课题，这个新课题是需要更长时间来解决的。

商业地产转型时期的第三个难题是人才难寻。

（作者为：中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员董利）