2006年末杭州开发商之拿地回顾：宝地约占一半

绿城33亿拍得温州地王。面积好、地段佳的宝地成为新一轮竞争热点——

时间临近狗年年末，杭州开发商又在土地市场上演了几出好戏。

杭州地产老大绿城集团南下温州，联合温州当地某房企，以33.333亿元的价格成功竞得了位于温州市江滨路原天盛集团拆迁地块，该地块占地198.69亩，总建筑面积达到41万平方米，无论是从用地面积还是建筑面积上看，都是温州近年来最大的，被称为温州的地王。

而滨江的一块宅地在2006年的最后一天也吸引了众多视线：位于滨江区区政府后面的杭政储出[2006]56号住宅用地竞争激烈，总出让面积有214.6亩，前后共有5家单位参与角逐，最终经过1轮报价和26轮的书面竞价，杭州市房地产开发集团有限公司、杭州瑞立房地产集团有限公司以119700万元联合竞得，楼面均价为3637元/平方米。

这两块地有个共同点就是：位于成熟地段，面积通常在百亩以上，资金量超过10亿元。虽说总资金量非常大，眼下开发商资金普遍短缺，但奇怪的是，这些地块的争夺还是异乎寻常的激烈。去年称得上是杭州土地出让的宝地年，一批大面积宅地连创楼面地价的新高。

这些宝地为何如此吸引眼球？宝地热现象又说明了何种趋势？

去年，宝地占了成交金额的49%

何种土地才算宝地？这似乎较难界定。但一般来说，成熟地段的面积在百亩以上的土地就算宝地了。记者试着以老城区和滨江的成熟区域为界，将面积锁定在100亩以上，匡定了一个宝地的概念。

据阳光顾问统计，2006年杭州(不包括余杭萧山)共计推出住宅用地2701亩。其中，百亩以上的宝地共计604亩，占了出让宅地总量的22%左右。而从成交金额看，这604亩土地竟占了年总成交金额1288484万元的49%左右。可见，宝地的力量有多强大。

和与以往百亩以上土地基本处于滨江、下沙等新发展区域不同，去年出让的这些大规模地块不乏位于市区的地块。据阳光顾问统计，去年，百亩以上宅地总占地面积达1000亩，而地段又佳的宝地占了其中的60%。

如京杭运河边、白马公寓旁的杭汽发地块，155亩，竞得总价约为36亿元，由于属于老厂房拆迁地块，才得在如此黄金地段拥有如此大面积的宅地。又比如位于西溪湿地蒋村板块的35号地块，总占地面积234亩，是去年老城区面积最大的宅地，可供建筑面积达到了35.8万平方米，最终由万科、坤和联合竞得。

宝地，楼面地价通常高于周边宅地

还有一个现象是，宝地面积大，资金量大，楼面地价通常高于周边小面积的宅地。这说明，宝地的争夺是非常激烈的。

像绿城拿下的原天盛地块位于温州市江滨路与车站大道交叉口北侧。这个地块处于温州新旧城交界处。根据温州市的城市总体规划，该地块必须开发一个面积超过26650平方米的城市开放广场、建筑面积达到6万平方米以上的五星级标准酒店，另外，还有小于9万平方米的商业建筑以及最大面积22万平方米的住宅和4万平方米的办公楼，地块的起拍价即达到了19亿元。总共有五家房开公司参与了竞标，温州本地的房开公司仅有温州城市建设开发有限公司一家参加，其他的公司如浙江绿城集团、大连万达集团、浙江中大房地产集团和世茂房地产控股集团等都是国内知名的地产大鳄。

以总建筑面积41万平方米计算，目前该地块的平均楼面价已经达到8100元/平方米左右。据绿城集团某知情人士透露，这样的楼面地价是温州目前最高的，就连中瑞财团在温州江滨路开发的高档楼盘中瑞曼哈顿，楼面地价也不过8000元/平方米。而且，该地块要建五星级酒店，五星级酒店不能卖，这样，实际楼面地价约在万元左右，远远高于中瑞曼哈顿。

而像位于滨江的[2006]56号住宅用地，五家单位争抢，最终楼面价为3700元/平方米，而周边土地的楼面价最高也不过3400元/平方米，而且是宏观调控前的地价行情。

某公司前期部负责人认为，宝地的楼面地价高于周边地价也合情合理。毕竟，从地块性价比来说，宝地综合条件要优于其他地块，关键在于“做”，房价的弹性空间也比较大。就算楼面地价高一些，最终也“消化”得了。

房产公司为何争抢宝地

宝地面积大，楼面地价又高，其总价不言而喻。但仍有不少大牌公司不惜代价争抢宝地，这到底是什么原因呢？

据了解，争抢宝地的主要有两类房企。一类是大鳄级的房企。有数据表明，绿城、滨江、坤和等本地地产大鳄和万科、中海等外地地产大鳄去年频频出手拿地，加强自己的土地储备。还有一类是手头有充裕资金的房企。像瑞立房产、盛元房产在杭州的项目都创下较好的销售业绩。

地产大鳄们对宝地通常抱有“志在必得”的心态。像绿城那块地，在首轮的报价中，绿城即以20亿的报价领先了其他几家公司。绿城之所以不惜重金拿这块地，主要看中温州高档房市场需求非常大。杭汽发地块也一样，滨江绿城的几次跃进式“拉价”最终击败华润的场景也历历在目。

某大牌公司负责人坦言，他们之所以在去年频频出手拿地，一方面原因是楼市已趋理性，这时拿地比较合算。另一方面原因是，从宏观调控下的形势看，资源会向大公司集聚，眼下最重要的就是资源储备。从公司的战略目标看，一些好的地块就算地价高，也必须拿下，因为这符合公司的战略需要。

而像瑞立这样的房企，他们又是如何考虑的呢？“手头捏着大把现金，又没有土地储备，急切寻找下一个项目用地”，就是他们的形象描绘。如瑞立·中央花园是瑞立房产在杭州的首个项目，去年卖得又特火，年度销售金额达到6亿元。这次拿了滨江的56号宅地，其树立品牌的意图尤其明显，对地块要求自然较高。盛元房产这次以4.51亿元成功取得萧储(2006)16号萧山伞面绸厂厂址地块也是抱有这样的想法。

2006年百亩以上宝地名单

拱墅区杭汽发原址 155 333953 绿城境外注册公司 杭州滨江房产集团有限公司、绿城房产集团 363000 10870

西湖区（规划西溪湿地蒋村A10、11地块）

滨江区 215 329093 杭州市房地产开发集团有限公司、杭州瑞立房地产集团有限公司 119700 3637