潘石屹:2006房地产市场分析(图)

第二，销售额从区域的分布来看，朝阳区占全北京销售额的45％，其次是丰台区、海淀区、昌平、通州、大兴。而怀柔、亦庄开发区、门头沟、平谷、密云销售额非常的少，对北京房地产市场的影响微乎其微，基本可以忽略不计。

第三，房价是近两年最敏感的话题。记得2005年底，有位经济学家曾预测北京的房价将下跌30％，上海的房价下降50％。最后的结果却是上涨了16.7％。的确，北京的房价从最低的1300元/平方米，到最高46601元/平方米，相差30多倍，如果把这些完全不相同的数字、不同地理位置的房子，简单的相加相除，得到一个百分点的数字，是很不科学的，也不能说明任何的问题。

通过我们的同事分析发现，北京的房价成对数正态分布，2005年和2006年都是如此。在2006年中，低于每平方米6000元的房子约占30％；低于每平方米8000元的房子约占55％；高于每平方米15000元的房子约占销售额的10％；超过每平方米27000元的房子仅占1％，而在这1％中绝大部分是商场和写字楼。从这两年正态对数分布的图形来看，2006年单价在每平方米5000—6000元之间的房子，其销售额有了大幅度的下跌，而单价在7000—10000元之间的房子比重有了大幅度的上升，这是拉升总体价格最根本的原因。

第四，更值得特别关注的是土地市场。土地公开交易的数量在过去3年的数字分布分别为：2004年546万平方米；2005年433万平方米；2006年824万平方米，这些数字的单位都是已经折合成为与销售面积相一致的建筑面积。而在过去的三年时间，房屋的销售面积分别是：2004年2602万平方米；2005年2217万平方米；2006年2288万平方米。公开出让的土地一般在18个月到两年后会形成市场上供应房屋的量。所以要让市场上房屋供求关系基本平衡，政府还需要加大土地出让的数量。

第五，房地产股票市场总是房地产市场的晴雨表、指南针。我们可以在股票市场变化的曲线中发现，在今年5月17号，国务院国六条出台的前一个月，北京房地产市场的销售量、中国房地产股票指数、北京房地产股票指数都已经有了大幅度的下滑。但从8月初开始，这三条曲线都有了恢复性的上涨，而且保持着上涨速度一直到了年底。

第六，由于时间和精力有限，我们未能按不同的物业品种、不同的区域进行分析，如有朋友有兴趣可以以此数据为基础，分析自己公司项目在市场中所处的位置，可能会得到更多、更有用的结论。

北京CBD的建设和销售已接近尾声，我们公司在去年CBD中销售占的份额的比重也比较的大，达到了55％。

在过去的2006年，北京销售房子18.5528万套，至少有18万个家庭在这一年有了自己的新房子。在中国的传统中购建新房是一个人和一个家庭的大事情，有许多“乔迁之喜”、“暖房”的习俗。衷心地祝愿这些已经购房的人“乔迁之喜”。对那些准备购房的朋友们，提供一份我们公司市场部整理出来的《2006年房地产市场分析报告》，希望在选择自己的新房子时有参考价值。

在我们大家看到这从来没有过的成绩面前，我们一定要感谢中国经济的发展，中国政治的稳定和安全的大环境，没有这些前提，大家没有心思去建设、没有心思去购房、置业。

感谢那些在自己的岗位上辛勤工作的朋友们。没有大家的努力和团结是不可能有这些成绩的，我们自己也不可能在其中受益和进步的。

有兴趣获得《2006年房地产市场分析报告》数据和图表的朋友们，可以与我们联系。点击参与评论>>>>

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