实录：理财课堂八-“售后包租”美丽的陷阱(组图)

【马利东】目前市场上出现的做零售的经营商变相去做开发，他最原始的时候是做零售的，但是现在有了开发机会，同时又盖了后期经营的物业，本身物业拿来也是自己做运营，但是它不是纯粹的开发商去转做零售，这就有个角度的不同。零售商去做开发目的是为了后期做零售，它的空间更大，但是房地产的特点是你的成本怎么去负担，所以零售商也必须把商业、物业的资金找到一个买家，然后专心做它的零售。这里面就出现了一个零售商去持有物业的经营权，而不是产权，产权它卖给投资人，把资金的成本转嫁到投资人这一方，自己去做它的经营，就是包租给我，产权属于你。

这跟国际上传统的做法不一样，国际上那种商业经营方法一般是做持有者，不做具体经营，只做产权的持有，我持有产权，我靠租金收益，而零售商靠销售额。对于经营商只经营商业地产，运营商是对商业物业进行操作，经营是经营物业，运营是运营零售。这两块是分开的。

【主持人 朱丽】建设部指出售后包租涉嫌违法，媒体报道的也很热，但是并没有出台相关政策，国六条也只是针对住宅，您认为如果要出台政策，应该是哪些内容？

【马利东】建设部应该有个《商品房销售管理办法》，里面有一条限制说，不得承诺投资回报进行销售。这是一个管理办法，但它不是行政法律法规，行政办法就带处罚，管理办法只是行政规章，无非是指导性的，如果有连带责任的话，已经有另外一部分参与，比如司法、行政部门、工商管理，这些单位进来。如果上升到法律，或者限制性的条文，那就是行政处罚。讲到具体政策，虽然行政规章有了，但是规章是否合理，目前规章是否要由行政法规来支持，你要说它一定有欺诈或者有非法集资，已经触及到法律，那么肯定会有相应处罚。但是针对售后包租能不能出台一个行政管理办法，从建设部也好，国部委也好，应该是他们做的工作。国六条也没有提，提的只是住宅，因为这是国计民生的事情，而商业地产针对的是开发商。

【马利东】售后包租只能是后期监督，比如出现了问题，消协进行干预。因为法律没有这一条，金融环节也没有这样的政策，因为这是实物的交易，如果是一种假设、虚拟的东西进行交易，这里就会受到限制。比如分时度假产品，在国外来说是火，在国内是被一些人所利用，最后就触及到法律问题，你说分时度假产品有没有问题？没有问题，你说售后包租有没有问题？也没有问题，因为包租行为是合约双方的个人意愿，任何合约的行为都是受法律保护的，这种交易双方认可的，不存在一方强势群体去被迫让对方交易，这不存在，分时度假很好的，只是操作环节里能不能兑现的问题。售后包租也是这样，如果你有能力兑现，这个东西是好的，如果你打着这样的名称去做有损于投资人利益的话，那就不被法律支持的。

现在还没有办法出台一个关于售后包租的政策，除非说这种现象是普遍的。比如中小投资人特别火，就像泡沫一样，明明有风险还要去买，会造成社会动荡，可能会制定相关政策。而现在没有办法挑出什么毛病的话，只能是引导形式的。如果到了疯狂地步时，一定会出现强制政策，而现在只能是引导开发商，让他去寻找一个更好的解决办法来替代这种模式。

【主持人 樊春梅】今天的论坛到此结束，非常感谢马先生作客搜房网，相信今天聊天的内容也会给广大网友一个很好的展示。我们会做一期专题让大家去了解售后包租的具体内容，希望广大网友关注。谢谢各位网友的参与，我们下期再见！

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