实录：理财课堂八-“售后包租”美丽的陷阱(组图)

【主持人 樊春梅】银行是否也很少愿意做这种担保？

【马利东】愿意做这样担保的银行比较少，本身里面的风险比较大。另外银行也会选择他的合作方，对合作方的信誉度以及实力进行评估，如果这个开发商有实力，值得信赖，那么也会给他做担保，但是担保的风险和收益也会进行权衡，如果收益低于风险，那它肯定不会去做。目前提供担保的银行市场上也比较少，个别看到几个项目有银行担保。

【主持人 樊春梅】开发商在操作的时候会抬高售价，实际售价可能只有1万，但是抬高到2万，卖出去后转移租金成本，像这种情况下投资者无法判断这个项目是否值2万，您认为投资人应该如何去计算项目的价值？怎么去判断？

【马利东】对投资人来说他没有办法限制售价，但是可以对商业物业有个基本的判断，就是不能够太热衷于高回报，然后再算售价是否合理，应该参照周边商业的回报率，然后合理算出售价。比如周边收益率6%，而这是10%，这肯定要比合理价格高很多。比如我这个项目是很成功的项目，未来有多少收益，这是一种假设，这里面风险是预期太高造成的。所以你要知道售价是否高应该有这样的参照，另外不能以假设的心理去推断这个物业未来会怎么样，这样就能分析出售价是多少。

【主持人 樊春梅】是要做实质性的调查？

【马利东】对，要有调查。比如周边是纯居住地区，这与纯商务地区还不一样，纯商务地区做什么业态，收益率怎么样，按照单位面积算，你就知道你这个收益率会多高。如果经营者本身提供租金，能够满足经营额前提下，能够承担租金成本有多高，之后就能够反映出你单位出租能力多高，然后看收益率以及售价。对于住宅区商业参考不多，因为高中低档商业区也不一样。如果是社区商业中心的话，这里面要看市场容量有多大，如果商业体太大，肯定会稀释你单位面积的收益额、经营额。比如5千平米的商业可以覆盖人群，你做成2万平米的商业，单位产出就会少。

【主持人 樊春梅】包租期过长，投资汇报拟定过高，是不是风险就越大？请具体的帮我们分析一下。

【马利东】投资回报拟定过高，肯定风险就越大，包租期过长，现在市场有三年、五年、十年，十年在假设回报前提下，十年就可以回本，从投资人角度来说，就要考虑投资成本。如果开发商告诉你10%收益率，包租十年，那么成本可以平稳的收回，所以采取包租期偏长。但是这里面要看到风险，就是看包租期十年中会不会有变化，一个是租金的变化，另外开发商对你的承诺是否能够维持十年，如果承诺十年，那么只给你维持三年，所以要看到你的收益是否会有中断。投资人不要被误导，简单的去算十年是平稳的成本回收期，这里面可能会存在变化。

【主持人 樊春梅】如果开发商承诺十年，你觉得做到的多吗？

【马利东】目前没有一个从头做到尾的项目可以借鉴，我们也只是看到正在运作的。之前在南方做的，大家说成功率很低，现在这几年做这种形式的销售，只是刚刚开始的阶段，无法在市场上验证，没有人判断三年五年会怎么样，我们也是要依据市场的变化。因为这里面受限制的因素很多，有一些开发商可能做了三年就不做了，有的可能三年后业态要调整，业态不赢利，或者收益也低了，或者整个房地产市场遇到大的振荡。以前8%的收益率比较合理，最后降到6%，市场的支持率只有这么高，这种变化可能随时都会出现。所以我们看到只是目前的收益率，但是这里面会发生很多变化。

【主持人 樊春梅】之前开发商承诺三年，现在承诺十年，是不是意味着馅饼更大？

【马利东】两年三年来说，这是投资人的一种选择，做十年包租还是三年包租，可能有的开发商从自身考虑来说更有信心，它有自己的零售经验或者自己的商业定位，他认为自己的商业做长期经营没有问题，同步就提出比较有竞争力的所谓的十年包租。相对于三年包租，传统说法可能这三年是商业的成熟期，开发商伴你走过商业的培养期到成熟期，三年五年后，这个物业基本成熟了，这时候对于中小投资人来说，也可以达到稳定的投资收益。对于十年的承诺，站在他的角度来说，是以长期经营的态度去做商业，这个承诺相对于三年包租来说更有信心，这里面就会让投资人感觉到哪个对他更适合。可能十年来说后期的负担会少一点，相对来说比较稳当。

【主持人　朱丽】现在市场上做包租的开发商，对于商业物业是否是持有关系？