实录：理财课堂八-“售后包租”美丽的陷阱(组图)

【马利东】售后包租其实是一个以承诺固定收益率对产权式酒店、公寓或者商铺等商业地产进行销售的模式，它是以租金回报为契约，然后达到销售的目的，这种方式统称为售后包租的方式。

【主持人 樊春梅】我看有一些报道，售后包租存在一些矛盾，或者说这个模式本身它缺少什么？它有没有再存在的可能性？您谈谈您的观点，这个模式存在什么矛盾？

【马利东】说售后包租的矛盾，也不是那么太直接，但是这个模式存在一些欠缺，或者目前市场认可度、接受度不够，这是售后包租目前存在的问题。如果说它缺乏一些东西，主要是讲目前市场的条件以及实施方案来说，风险是投资人必须考虑得问题，这也是目前操作模式不被接受，从政府角度来说反对的原因。或者它以后会不会作为销售主流形式去运作，这值得探讨。目前市场上所反馈出来的意见是对售后包租认可的比较少，但是开发商太局限于这种形式的运作，这是市场反映出来的现状。

【主持人 樊春梅】售后包租，很多年以前就出现过这种现象，有一段时间停止了，最近这一段时间又出现了售后包租，您觉得由什么原因导致的？

【马利东】商业地产开发经历了从小到大规模的开发，然后是参与者多，从开发商角度来说，参与商业地产开发的越来越多，但是从他们的商业运作、经验来说，还没有很成熟的方法。所以对于大型商业来说，为达到销售目的进行面积分割，进行产权销售，这是他们的唯一途径。从他们的角度来说是唯一途径。所以这种售后包租反而成为目前开发商所惯用的最简单的方式。包租也是一个简单利用了一个承诺，是带承诺的一个简单销售。

【主持人 樊春梅】一般开发商选择售后包租的销售模式具有什么样的特点，或者说他们采用这种模式，出于什么样的原因？

【马利东】因为是本身开发时选择了做商业地产，但是又没有很好的资金模式，就是在前期时融资手段比较单一，比如同银行贷款，但是还款的压力迫使他一定要在规定的时间段把资金收回来。另外，开发商不具备持有物业的实力和背景。商业物业对于他来说就像普通住宅一样，必须得销售，不持有。所以整个物业成功的运作就是把所有物业卖出去，这就是开发商的背景和资金方面的限制，导致了他开发商业地产的目的就是为了卖掉。对于大的物业来说，市场上又没有好的投资人来消化，反而现在对不动产的投资热以及商铺的投资热，看中的就是商铺的高回报率，如果没有很好的投资人与开发商对接，那么他采取的方式就是做出与中小投资人相匹配的产品，就是中低端产品，然后进行销售。市场条件来说，没有很好的投资机构，所以包租就是开发商与中小投资者之间的对接。

【主持人 樊春梅】建设部也提出售后包租存在很大隐患，如果是投资人也一定看到过这样的文件，我们从其中挑出三点来谈谈，其中之一是银行担保是否会安全？具体的原因在哪里？

【马利东】现在的银行担保确实是一个中间环节，对中小投资人来说是有利的一个基础，但是银行担保往往没有对它的回报额进行担保，在担保函里，就是说我担保有多少回报额，这没有，所以银行参与到这环节里，本身是金融机构所的业务环节，但是能不能把开发商的风险由银行承担呢？这也是不现实的，银行本身做业务担保这个环节，自身也有一定的风险在里面，所以开发商由银行做担保，目的是想给中小投资人一个信念，首先银行的运作本身在金融系统里是最值得投资人信赖。但是反过来，投资人看了担保函内容，看里面有没有对回报率的承诺，如果银行有承诺，那么可能风险就由银行承担，如果没有具体的限定，最后的责任还是在开发商那边。

【主持人 朱丽】关于担保函，投资人能见到吗？

【马利东】应该见到的，不是投资人委托银行做担保，但是与开发商做交易的时候可以要求开发商出具，否则这个担保函对你没有意义，担保函是对你的一个保险，所以你一定要让开发商出具，看看担保函具体承担了多少法律责任。