06开发商：“大鱼吃小鱼”我在这动荡一年里

房地产商堪VS煤老板

时至２００６年终，人们盘点一年的财富大戏就不得不把创富最猛的煤老板与富豪最多的地产商并驾齐驱地看待——煤价与房价的高企以及对不可再生资源——煤炭和土地的垄断开发经营使他们同时一夜暴富，房市与煤市一样秩序混乱，一样充满暴利和黑色……

 从“房价高涨难抑”到“矿难频发”

２００６年，对于普通百姓而言，体会最深的物价恐非房价莫属。这种感受就一个字——贵。  

煤老板买底商：数千万元一次拿下

近日，法新社的一则报道掀起了一场对房地产开发商的网上声讨。该报道说，劳斯莱斯汽车公司董事长伊恩·罗伯特森日前在香港半岛酒店对外透露，一名北京房地产开发商买走了该公司有史以来最贵的一款超豪华劳斯莱斯轿车（据北京晚报）。

再看煤老板，他们买房时一掷千金的故事版本有很多。

地产商ＶＳ煤老板：谁比谁更黑？

就像北京房地产商买走全球最贵劳斯莱斯遭网民痛骂一样，不久前，另有一则“８０多名山西千万富翁组团到北京看房”的消息面世，有山西人首先站出来表示不满。“这８０多名千万富翁竟然大部分都是在山西从事煤炭行业的。”提起“臭名昭著的煤老板购房团”，这位山西人“出奇的愤怒”，“感觉像吃了苍蝇”，受到了羞辱。

开发商“大鱼吃小鱼” 小城市开发有人“偷着乐”  。

“我们公司今年没做新项目的开发。”中国经济时报记者最近从北京几家中小房地产开发公司了解到，由于北京可开发的土地有限，加上土地出让金的“昂贵”，还有银行贷款也不像前两年那么容易申办等众多原因，今年这些公司有的是继续建设去年未完成的项目，有的是守着去年没卖完的尾房继续销售，还有的则是四处找地、找资金或者寻求其他企业合作。其中，也有公司开始萌生不再“恋战”楼市的想法，尝试着在其他行业寻找商机。

“不论是土地还是资金，我们都难以和大公司竞争。”其中一家公司的高层表示，一块好点的土地“招拍挂”往往要引来几十家开发企业竞争，中小企业拿地的难度可想而知。而且，现在银行对中小房地产企业发放开发贷款卡得也越来越越紧，融资十分困难，他们也在努力寻求投资基金，通过转让项目股权等其他方式融资。

三四线城市开发潜力吸引开发商

“我觉得现在到三四线城市做房地产开发要比在一线城市容易。”湖北一位今年初涉房地产业的民营企业负责人告诉中国经济时报记者，现在一线城市的房地产业竞争日趋激烈，加上宏观调控使得土地、资金的获得越来越难。因此，尽管其公司具备一定的资金实力，也有人找他入股合作在武汉进行地产开发，但他还是没有“动心”。

“早在２００５年，我们就隐约感觉到房地产市场会越来越收紧，只是没想到会这么快，而且在２００６年国家连续出台这么多政策，真有点适应不了——银行收紧信贷，地价一路飞涨，刚想卖大户型却遇上了‘９０平米占７０％’政策，刚想做商住两用却又遇上了‘住宅禁商’……”北京一位中小型开发商年底在接受中国经济时报记者采访时一直在感叹：２００６这一年，真是动荡的一年。

资金紧张

“虽然资金实力有限，但凭借以前与银行合作的经验，只要手里有地，在银行贷款开发不是一件特难的事。”但是，随后的银行贷款经历却让陈涛感觉，现在和过去不一样了。

“好不容易拿到土地了，我们马上联系银行商讨贷款事宜，却被告知光有土地还不行，要楼房主体结构达到一定高度以后才能贷款。”陈涛告诉记者，当时公司为了拿地已经动用了全部资金，甚至还从朋友的公司借用了一部分资金。

户型限制

“原本以为自己有了土地，就可以稳赚市场利润了。真没想到，银行变脸，资金紧张，初次尝试自己开发项目就遭遇了行业动荡，而这种动荡，才仅仅开了个头。”陈涛说，合作伙伴的进入为其带来了充足的资金支持，在对项目进行全面设计、规划后，公司向政府主管部门报批了规划。

“按照过去的经验，只要项目规划设计不与国家相关政策有冲突，基本上就可以过关。”所以，规划报上去以后，公司各个部门已经开始按照报批内容进行全面的细化设计了，包括推广宣传方案也都围绕报批的内容进行了策划。“但是没想到，我们再一次遭遇了政策的冲击。”陈涛很无奈。

土地稀缺

  在房地产开发所有的资源中，土地是根本。“当上一个项目进入正常轨道后，寻找下一块土地就成为公司的重点业务，但此时，地价已经今非昔比了。”陈涛向记者诉苦，城区里的地块大开发商早已争夺得异常激烈，中小开发商根本不敢奢望。而位置相对偏远的地块价格也已不菲，就连郊区的土地也都是竞争者甚多。

“北京城八区的土地我们想都不敢想，所以将目标转向一些烂尾项目和郊区地块。”陈涛说，今年１１月初，经过朋友介绍公司介入了北京四环内的一个烂尾项目，经过多次谈判后双方达成初步转让意向，总价达到十几亿元人民币。但是，在谈了近一个月的时候，这个项目还是失败了，因为对方要求三个月内支付全部价款，“这对一个正在发展中的中小公司，太不现实了。”