沈阳商业地产全解码 区域特征决定商业业态

中街、太原街、三好街、五爱街、北行以及北站CBD，这是传统意义上的沈阳商业地产聚集地。但是，随着近年来沈阳城市建设的加快以及城市外扩，新增商圈已经开始打破原有的格局，开始向西、南两方面发展。沈阳作为二级城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同样势不可挡。目前，沈阳的人均商业面积与国内外的先进城市相比还有较大的差距。

随着业态提升、市场扩张、绿色发展三大战略和打造东北购物天堂的目标接近，沈阳的商业地产仍然具有较大的投资增长空间。尤其是随着铁西商业地产的兴起，铁西区建成了由乐购、爱客家、家世界和麦德龙组成的大型购物市场体系，如果再算上颇具规模的铁西百货商圈以及国美、苏宁等，拥有的综合性商场和超市的数量已经跃居沈阳首位。而其中，从专业市场来看，聚集铁西的重要原因之一，是由于铁西在此之前已经有一定的建材市场基础，同时厂区拆迁置换出大量闲置土地，有建设专业市场的条件。家居装饰市场建成的有中国家具城、东方家园超市、家世界购物广场，保工街已经形成大型家私建材超市产业带。

另外，随着北二马路的汽车产业圈的逐渐成型，铁西新商业地产中心的地位不断地得到巩固。而沈阳目前比较具有潜力的地段当数浑南地区。浑南地区经过多年的发展已经具备了一定的商业氛围。中国女人街等一批商业地产已经形成了特有的奥运商业地产板块。尤其是奥体中心修建之后，更是直接促进了沈阳跨河发展的趋势。

另据了解，今年土地交易市场中，开发商浑南摘地的非常多。这也预示着明年以及2008年奥运年的时候，浑南地区将迎来新的居住高峰期，而作为配套的商业地产同样具有相当大的潜力。

区域特征决定商业业态

熟悉房地产的人都知道，房地产开发具有很强的地域特征。消费类业态聚集传统商圈目前，从区域分布来看，沈阳商业可以分为三类。一类是在原商圈基础上的改造或继续扩张，主要集中在太原街商圈、中街商圈、北行商圈周围。

另一类是青年大街沿线、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体。

还有一类则是作为大型住宅区配套的超市。其中，太原街商圈、中街商圈、北行商圈三大商圈的地位依旧无可动摇。这部分的商业形态主要以日常消费类为主，是大型百货商店、大型超市以及各种品牌的专卖店比较集中的地方。而北站CBD、五里河区域、浑南奥体中心附近主要集中的是写字间、公寓等商务功能比较强的大型综合体。商务写字间扎堆沈河从行政区域上划分主要以和平、沈河、铁西为主。其中，商业地产总体数量沈河区开发项目占总量的大约50%%，处于龙头地位，而这些项目以商务写字间为主。

和平区商业开发集中于太原街改造区域，太原街继续向南北两侧延伸。铁西区商业主要以专业市场建设为主。商业地产六成是纯商业项目

从类型上看，沈阳商业地产中，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40％，60％的项目为纯商业项目。专业市场与购物中心的比重基本持平。产权式商铺与大型主力店组合是大多数综合性商场选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主。

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