新闻与视角：世邦魏理仕十月份北京房地产报告

零售租赁市场交易稳定

北京零售租赁市场在10月份仍然保持着稳定的交易量，主要表现在目前比较活跃的优质商业地产项目，如：朝阳公园圣拉娜项目、世贸天阶商业街项目、新三里屯项目、华贸中心的新光三越百货等。预计这股商业成交热潮将持续到明年下半年。

喜忧参半的是到2008年底北京将会出现约50个6万平方米以上的商业地产项目，而且在地段方面相对集中，不过品质参差不齐，如：东四环的CBD东都附近就有不下5个30000平方米以上的商业项目。但是这个地区是否真的需要大量的零售业态还有待市场的检验。预计在未来几年北京的商业地产供求关系也将会慢慢地发生转变。

中式别墅成为热点

优山美地的中式别墅成功入市, 租售两旺。自2005年以来, 中式别墅的概念在北京的高档住宅市场形成了热潮. 如陆续入市的观唐, 新四合苑, 无双等等, 中式别墅的概念对客户很有吸引力。

但在市场中最早的一批中式别墅项目存在着设计上的不准确, 房屋质量上的缺陷, 以及过分强调中式围合的特点, 造成实用性上的缺憾。这说明中式别墅的真正成功仅仅依靠概念是不够的，还需要在功能性, 实用性, 产品质量等方面逐渐成熟与完善。

租赁市场保持活跃

近期北京优质写字楼租赁市场依旧活跃，需求稳定增加，租金平稳增长，中关村地区尤为突出，空置率轻微下降。在未来的6个月，将是北京写字楼落成较集中的时期，尤其是CBD写字楼将迎来供应高峰，市场竞争也将进一步加剧。

销售开始放缓

本月受十一黄金周的影响，写字楼销售成交呈现出下降趋势。特别是进入第三季度以来，随着北京市各区域内写字楼新项目逐步加快进入市场的步伐，销售市场供过于求的形势开始出现。由于已接近年末，部分企业本年对于写字楼的投资计划已经运作完成，写字楼的购买需求主要来自国有企业的自用需要，并且在短期内国有企业将持续成为影响其需求的主体。受政府出台限制外商政策的影响，境外投资者会更为谨慎。与看重黄金地段的境外投资者不同，国内投资者大多是以自用为目的，因此更为注重的是项目硬件和其他主观因素，选址散布在北京各处，不会集中在重点商务区域。

供应量、成交量比上月增长

9月1日起北京市恢复了对新建住宅的规划审批，市场供应量及成交量相比上月均有较大幅度增加。北京市建委的数据显示，9月商品住宅获预售许可证项目达79个，是截至目前今年的最高纪录，预售商品房面积325.9万平方米，比8月增加154.7万平方米，涨幅达92％。

本月住宅销售量也在持续4个月下降后首次回升。9月份北京新盘数量及成交量虽较8月明显增加，但与往年的"金九银十"新盘大规模集中推出的情况相比，仍是相对较少。

交易速度放缓

近期，受171号文政策影响，境外投资者收购房地产项目的成交案例减少，主要原因是配套政策出台滞后，审批程序不明晰等。对于长期看好中国市场的境外投资机构，新政并未在市场认知层面造成影响；新政对投机性资金进入中国房地产市场却有抑制作用，这些资金的退出可能导致境外投资机构相互间的竞争激烈程度下降 配套政策的滞后已对投资行为本身造成影响，预计这种在程序上的不确定性还将持续数月，而后会有一个成交的"高潮"。

二线城市发展迅速

最近, 世邦魏理仕顾问部提供了对乌鲁木齐, 长春和沈阳项目的顾问咨询．经济的增长促进了这些城市对住宅，零售和办公物业的需求．本地开发商开始注重他们对城市发展的贡献，而不仅仅局限于短期利益。

工业物业整体水平有待提高

距离2005年12月中国政府根据入世承诺全面开放物流市场已经将近一年了。在这一年里，尽管中国物流市场经历了迅速增长，但是对于北京而言，仍然需要更新物流基础设施，信息系统，物流技术和设备等相关设施，从而提高整体工业的水平。我们认为北京物流市场将会在接下来的2到3年内发展成熟。

开发商渴望融资

近期，"2006中国地产金融年会"在嘉里中心举办，房地产开发商，金融机构，建筑设计等相关企业积极参与，进一步反映了人们对房地产融资的高度关注。世邦魏理仕中国估值部作为境外评估机构，凭借其在企业上市融资方面的丰富经验，尤其是大量在房地产企业上市融资方面的成功经验，在会上对许多渴望融资的企业提供了专业的建议。