细看自有资金投资回报率 知开发商建房成本利润

自筹资金并不等于资本金

房地产业高额利润如何产生？目前的商品房开发模式，对开发商而言，最重要的成本是资本金；开发一个项目，最关心的是自有资金投资回报率。要了解开发商开发商品房的成本和利润，须从开发商资本金回报率入手。这是破解房地产开发成本与利润之谜的关键点。

资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。

1993年前后，我国房地产业出现不景气，出现了不少烂尾楼盘。为了阻止靠圈地空手套白狼开发房地产的做法，1996年，国务院出台《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定：投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，房地产开发项目资本金比例为20%及以上。国务院1998年发布施行的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》重申：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

但据广东省统计局数据显示，时至2002年1至11月，广东省开发企业自筹资金占总资金来源的23.6%，2003年1至11月占20.3%，就算在国务院当年年初宣布将资本金由20%提高到35%及以上的2004年，自筹资金也只占27.2 %，值得注意的是，这里是自筹资金而不是资本金。也就是说，在实际运作中，资本金并没达到要求（自筹资金20％而不是资本金20％），而同期的订金和预付款，竟分别占58.4%、59.4%、52.9%。另外，从国家统计局的数据来看，开发商的资金来源，来自银行的只有20%左右。

中国银监会统计部专题分析组2005年9月《中国房地产资金来源状况分析报告》指出：“多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金，以低成本或无资本扩张。”黄穗诚其他文章：

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用购房者的订金和预付款滚动开发

开发商利用购房者的钱（订金和预付款）借鸡生蛋赚取巨额利润的环节，是商品房预售。房地产开发通过预售来融资。

1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（广东省从2001年2月1日起实施：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程）。值得注意的是，这里的提法还不是资本金。按目前建筑企业施工运作规则，达到这进度所需资金，是由建筑企业承担的。

商品房预售制度的关键是按揭贷款。房地产开发项目工程达到形象进度后，开发商拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序。

开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。据建设部透露，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至达９０％以上。

企业用只占项目总投资20％的资本金，就可运作一个商品房开发项目的规定，使房地产开发的赢利空间相当大，引发开发商不断用20％去滚动开发新项目的冲动。房地产一般都是跨时间、跨地域滚动开发，开发商同时开发几个项目，只要手头有某个项目20％资金数额的钱，就会拿去投资这个房地产项目，实行滚动开发，去赚取更多的利润。这是目前开发商手头的地够开发3至7年，而开发商却仍说不够地用的原因。这也是为何商品房空置量那么多，开发商对房地产项目的投资还在不断增长的原因。开发商争着再多拿些地开发，由此拉动了地价上涨，拉动了房地产投资的大幅增加。

鉴于近年房地产开发投资增幅过高，国务院2004年4月发布《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。但实行这个资本金比例，还有个衔接期问题。于是，直至2006年1至3季度，广东省开发企业自筹资金仍只占总资金来源的25.16%，而同期的订金和预付款却仍占总资金来源的50.48%（2005年1至3季度分别为30.60%、51.30%）。也就是说，建造一个楼盘开发商自已花的钱并不多，购房者的钱（订金和预付款）却占了一半。

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自有资金投资回报率

在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下，房地产投资大幅增加，表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。一个商人做过房地产之后，从事其他行业便觉得没有味道。

从市场经济角度看，商人运作资本，本能是要以最小投入去实现最大的利润。同样规模的项目，同样的经营利润，资本金投入少一半就意味着利润率高一倍，而且越是建造高档房，获利越高（从这也可知道为何房地产开发，出现中低收入适用房少的结构性失调）。

预售减少了财务支出，只要商品房顺利卖出，开发商就实现了用不到项目总投资20%的资金，赢得以一个房地产开发项目总投资额为核算单位得到的利润。

现在销售的房子是建在便宜的土地上，卖的却是目前的市场价，其利润自然比前几年更高，因而开发商不会提当年的土地成本。过高的房价降不下来，开发商说是成本决定的，只要建材涨价，涨房价随之而起。其实，这是由于开发商的投资回报预期减少而引起。所有的调控手段都可能成为商品房涨价的理由，因为这触动了开发商利润空间的心理预期。比如，以前开发商赚钱主要是在土地上，当土地价格大幅上涨，商品房利润空间缩小，就会出现开发商用涨房价来填补心理预期的利润空间。说建材、土地涨价是导致去年以来房价异常上涨的直接原因，这是理由而不是原因。

通过开发房地产，不少人短时间跃入中国内地富豪榜，其中很多都是白手兴家却有着和亿万财产不相称的年纪。改革开放以来，还没有哪个行业像房地产业这样盛产亿万富豪：在福布斯全球富豪榜中，500富豪大约只有30人左右是地产商，但中国大陆100名富豪榜单上，竟有50%以上的企业涉足了房地产业，或者以房地产为主业。10月16日，“2006胡润房地产富豪榜”揭晓，上榜的50位房地产富豪总财富达到2010亿元，人均财富高达40.2亿元。中国内地前十位富豪，有五位来自房地产业。此次房地产富豪榜上榜门槛为15亿元，是所有行业榜单中最高的。对比2005年富豪榜前十位，有些仅一年，财富快速增长便跻身十强。有人指出，富豪们在短时间内积累数亿元的财富，这在世界资本史上是不多见的。据说资本主义国家早期的原始积累，大都经历了100多年的努力，而这些富豪财富积累只用十几年甚至几年。

这是因为“自有资金利润率” 和“项目总投资利润率” 存在巨大的差别。“项目总投资利润率”是销售额减去账面成本所剩余的利润与销售额之比，是账面上的利润率，可以很低，甚至可以是负数（项目决算要等到整个工程验收之后，一天没通过验收，就不能算出利润，成本难以理清，而此时很多开发商又把前一项目中赚的钱投到下一个项目中，因而从账面来看，整个项目赚钱不多，甚至是亏本）； “自有资金利润率”，是一个项目投入的资金和从项目中产出的利润与实际投入资金之比，如果实际投入资金较少，一年中可能已经周转了好几次，利润是累计的利润，这个利润率就相当大了。

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运作一个项目的资金来源组成

我国房地产开发，运作一个项目的资金来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20%）＋订金和预付款（50%以上）＋建筑企业垫资施工＋在运作过程中，向银行贷一些资金来周转运作；房子不好卖，订金和预付款回笼资金有困难，抵押商品房向银行贷款；贷不到钱就用推迟工程结算手法拖欠工程款；利用各种途径欠税（国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业；“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业；2006年9月2日出炉的“中国纳税500强”，房地产企业的数量仅占0.6%，纳税额仅占0.3%；广州市税务部门人士说，部分房地产企业已成为欠税大户，其欠税金额占广州市欠税金额80%以上）。

从运作一个项目的资金来源组成可看到，一个开发项目50%是用购房者的钱（银行按揭贷款的利息由购房者付，并承担了运营风险，但没有获得由高风险所产生的高利润；在2004年全国房地产开发到位资金中，定金和预付款达6000多亿元，仅利息就有350亿元，一进一出在实际上给开发商带来700亿元的好处）作为项目投资金额来运作，开发商投入自有资金只有20%左右，这种形同集资建房的预售运作方式，使消费者购房的风险很大，开发商投资风险少。开发商自有资金投资回报率很高。

不过，按项目总投资额除去各种成本和税费，一个房地产开发项目，开发商的利润却往往只是20%左右，经营差的是微利（全国经济普查数据第三号公报显示，房地产开发的利润率是7.77%；调整报表转移利润的行为在业内普遍存在，有些开发商加大土地储备力度，将利润投向土地而打进本期财务报表里，降低当期利润率，这是土地拍卖拍出天价原因之一，也有的利用属下关联公司转移利润），甚至出现项目烂尾。如果一个房地产开发项目预售情况经营差而出现项目烂尾的话，开发商经营风险就会落到已购预售房的消费者身上，导致购房者投入毕生积蓄收不了楼。

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房价与空置出现同时高企的原因

市场机制一般通过价格信号来调整供需，而供需反过来又决定价格。对开发商低资本金的要求与独特的商品房开发用预售来融资这两项做法，使我国房地产业出现了房价在上涨，房地产投资增长明显高于销售增长，房价脱离成本与供求关系，违背市场规律疯长，空置与房价同时高企而持久，商品房空置面积大幅增加，而且出现增长累积非常高的怪现象（房屋空置面积截至2006年6月达到1.44亿平方米）。以北京为例，2005年北京商品住房预售价格涨幅为19.2%，而商品住宅累计空置面积达到了1374.2万平方米，全年上升了31.6%。国外房地产界感到不可理解：商品房空置超过了警戒线，房价为何不会下跌？

从1995年开始，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。截至2002年底，全国空置商品房1.2亿平方米，其中积压一年以上未售出的积压房近6千万平方米。如以每平方米2000元计算，空置商品房的资金高达2400亿元。《央行2005年第四季度中国货币政策执行报告》指出：2005年12月末，全国商品房空置面积1.43亿平方米，其中，商品住宅空置面积8319万平方米。2006年初，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长17.2%。其中，商品住宅空置面积6715万平方米，同比增长14.1%。

不少专家根据以上数据认为全国商品房空置率，已超过了10%至15%的国际“警戒线”。

其实，对我国商品房空置率，不能简单套用国际上10％的警戒线来看。国际上的房地产空置率，是指开发商完全运用自筹资金开发整个项目，建的房子出现空置，也就是说投入的资金给套住了，达到了这个警戒线开发商就经营不下去，这是不分区域，不分品种的。而我们现在国内的商品房空置并不是上述情况。

开发商对商品房空置并不着急，是因为凭着商品房预售制度，运作一个商品房开发项目，开发商只投入10％～35％的资本金，工程款垫资又使建材涨价与自已无关，如拖欠工程款那更使建材涨价与自已离得更远，而达到形象进度后，运作又有占总投资50％以上购房者的订金、预付款作支撑，故此，一个商品房项目，开发商能卖掉一半商品房已有赢利，越是建造高档房，获利越高（这是我国商品房建设出现低价位房供应不足、中高价位房供应过量结构性失调的内在原因）。由此，也可以知道，说房价上漲是由于商品房档次提高了，是站不住脚的，巨大的赢利空间完全可以忽略档次提升而增加的费用。至于空置的商品房，实际上是购房者的订金和预付款、开发商拖欠的工程款产生的。况且，因房价价位高而卖不出去而空置的房，目前是有政府减免税费政策去消化，就算真的卖不出去，开发商也可坐等地段开发成熟后，房子升值再卖出而多赚一些钱。

这种形同集资建房的预售运作方式，使得我国商品房空置量超过了警戒线，房价并不会下跌，更不会出现像股市那样的崩盘情况。

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供求决定价格不完全起作用

中国房地产业目前商品房的价格，并不完全取决于市场的供求关系。供求关系决定价格，要求资源完全市场配置并双方地位平等，“只有卖不出的价，而没有卖不出的货”，而我国目前的房地产市场不是。我们的房价上涨过快，是非市场经济行为的原因造成的。由此产生了经济学上的供求关系决定价格不能完全起作用的问题。只有去掉影响市场发挥作用的因素，使商品房回归社会平均利润，我们才能抑制房地产投资和房价的不断大幅增长。如果能实现空置房积压的都是房企自筹资金，供求决定价格就会体现出来，经济杠杆调节才起作用，才能涌现中低收入家庭买得起的物美价宜商品房。

福州公布住宅成本清单，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％，某中档楼盘开发商利润率是60.2%。但公布“平均利润率” 并未能解决什么问题。如果公布的只是地价、税费等，还会出现质疑是否数额太高的情况，这可能对降低房价起反作用。

要将抑制房价到位，如果从导致的原因入手，举措应是与收紧银根相反的--有计划有步骤地放钱给开发企业，使缺口的钱得以填补而使新商品房供货量增加，从而使房价下跌。由于房地产开发的区域性非常强，如此一个一个对房价异常上涨的地区分步来做，不会有危险性而又会使房价有计划下调；也可由政府机构运用商品房预售办法来建经济适用房，这样可以有针对地用成本价来抑制房价异常上涨。

有人担心这样做，会导致房地产业出现90年代初那样的不景气状况。其实，那时尚未实行低资本金与独特的预售融资做法等优惠政策，不景气是由于开发商以优惠政策廉价拿到地后没资金开发，而购买力又不足而引致的。今天，住房分配制度改革产生的巨大购买力，开发企业经过10年的资本积累，已产生了不少年销售商品房100亿元的房企。目前，不少开发商、专家学者和行政部门人士，都呼吁将一些没实力的开发企业淘汰：在国外，哪有像我们一个城市有上千家开发企业的呢！

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房地产融资必须要与国际接轨

央行近日提出取消房地产开发用预售来融资的做法。这是符合目前中国楼市实际情况的。

有人认为我们对预售融资的做法加强监管措施可改变负面作用。这是忽略了从2000年至今，近年来，从中央到地方都对减弱房地产开发用预售来融资负面作用有所动作，从市场秩序、预售批准、资金监控与土地批租入手，进行了多次严厉的整顿行动，期望将过热的房地产投资和不断高涨的房价压下来，但收效不大的情况。

世界上有许多国家和地区也有商品房预售类似做法。但关键的是，他们不是像我国内地将消费者购房钱作为房地产开发融资的渠道。

美国开发商可在房屋建成前进行宣传，寻找潜在的购房者销售，目的是拿与购房者签订的合同去获得贷款，并没有在建房之前，拿买方交来的钱用来建房子。在经过法定竣工验收程序，并在不动产登记机关登记前，不正式对外发售，而只能与买方签订意向书性质的“商品房预订协议书”。该“书”规定：如果买方书面通知负责保管定金的第三方将定金退还买方，第三方必须不问原因，立即将定金退还。（见周树基著《美国物业产权制度与物业管理》北京大学出版社2005年版第99-104页）

香港楼花买卖合同须循田土厅和香港律师会商定的格式；楼花必须最少投资30％的资金；不能收取买家超过其单位楼价5％的订金；收款时，须在收据上注明“不得视为有效合同、以正式合同为准、有关款项将于4日内移交居中人记存于原付款人名下、除非该笔款项拨充单位楼价，将全数无息退还”（见李宗锷编《香港日用法律大全(二)》商务印书馆(香港)有限公司1991年版第425-449页）。发展商与建筑贷款的支付是隔离的。这主要是由专业的建筑师和律师把关，依建筑进度分期转交发展商。发展商直接摸不到这笔钱。但风险是发展商的，一旦银行的贷款收不回来，发展商承担赔偿责任（见广东省国土厅主编《粤港房地产投资实用指南》广东省地图出版社1996年版第105-120页）。

我国内地“按揭”是从香港传来，却有其名而无其实。内地按揭多用于预售商品房买卖，是房企销售期房的促销方式，冠按揭之名，行抵押之实，标的物所有权仍属按揭人。而香港按揭则是其所有权属于按揭权人（见张炜主编《住房金融业务与法律风险控制》法律出版社2004年版第140-147页）。我国内地按揭，商品房所有权并不转到按揭权人名下，只是由按揭权人收执所有权证（见金俭著《房地产法研究》科学出版社 2004年版）。香港按揭贷款由律师监管，按施工进度分期给建筑商，最后扣除一切成本费用后节余的才给发展商。律师违例或者疏忽造成当事人损失的，必须承担赔偿责任。香港律师楼每年都买一大笔保险费，以防不测（见广州市房地产信息中心编《广州房地产市场-1996》第45-52页）。

从上述境外商品房预售、按揭具体操作的情况，我们可知他们的预售与我们的预售不是一回事。只有去掉影响市场发挥作用的因素，使商品房回归社会平均利润，我们才能抑制房地产投资和房价的不断大幅增长。如果能实现空置房积压的都是房企自筹资金，供求决定价格就会体现出来，经济杠杆调节才起作用。

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