若经营有方年回报率高达10% 商务地产价值回归

住宅市场上的投资者几乎绝迹，投资主体也渐渐从以个人为主转变到单位、机构和基金。那么，投资商务地产，胜算几何？

在杭州楼市，一直流传着一组数据对比。以黄龙区域的黄龙住宅楼黄龙雅苑和写字楼恒励大厦为例，各为100平方米，前者的月租金在4000元左右，后者的租金为每天每平方米4.3元，前者的投资回报率为3%左右，后者却高达10%左右。

有研究者曾假设售价与租金均为静态，同样区域、同等面积的写字楼投资年回报率达到8个百分点以上，静态投资回收期在10年以内。而作为同等级的住宅来说，其投资回报仅为3%左右，而静态投资回收期在30年以上。

事实真的如此吗？

事件〉〉

投资商务地产胜算较大

以前，杭州楼市有一怪，写字楼与住宅价格收益倒挂。如今，这一现象正在发生逆转。商业地产渐成杭州楼市又一主角，而其中最热闹的当属商务地产。这种围绕商务活动产生的集办公、休闲、居住、购物于一体的地产模式，因配套完善、设施齐备等优势，引起了投资商和投资客的巨大关注。

海威国际商务综合楼、浙江光彩国际广场、钱江新城金基置业项目纷纷奠基，华联·钱江时代广场(暂名)、华润·万象城等项目将赶在年底之前动工，世贸丽晶城·欧美中心、紫晶商务城的酒店式公寓一经推出，立刻引起市场强烈反响……看似偶然，商务地产项目最近频频登上杭州楼市的前台。

但这绝不是偶然。有杭州市统计局数据为证。在今年前三季度，办公楼、酒店式公寓和商业用房可谓一枝独秀。在国家新一轮宏观调控政策影响下，杭州市房地产投资增速继续回落，一直处于主导地位的住宅投资增速大幅下滑，首次低于全市房地产投资平均增速。前三季度全市累计完成住宅投资208.09亿元，同比增长13.1%，增幅比去年同期下降20.3个百分点。同时，前三季度杭州市商品住宅销售面积380.85万平方米，同比增长3.8%；办公楼和商业用房销售保持较高增长幅度，增幅分别为24.4%和35.5%，两项合计销售面积45.40万平方米，占各类商品房销售总量10.5%，比重比去年同期提高2.0个百分点。

焦点〉〉

酒店式公寓最有投资缘

酒店式公寓，是指提供酒店式管理服务的公寓，除了提供传统酒店的各项服务外，酒店式公寓还向住客提供家庭式的居住布局。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因而备受商务人士的青睐。目前，杭州即将投放及在售的酒店式公寓多达10余个，包括世贸丽晶城·欧美中心、锦绣天地、西湖金座、东方金座、深蓝广场、华润西子中心、名珏商务公寓、龙禧硅谷广场等，主要分布在环西湖、武林广场、世贸黄龙等市中心“黄金”地块。

在杭州透明售房网上，这种主力户型在40-150平方米，销售价格在1.8万/平方米左右的高档酒店式公寓已然成为了杭州房产的投资“新宠”。

于10月初正式推向市场的欧美中心酒店式行政公寓自面市以来一直位居透明售房网的前三甲，日平均销售套数达10余套的欧美中心掀起了高档酒店式公寓的投资新热潮。

一些地产专家认为，高档酒店式公寓成就投资新热潮是缘于酒店式公寓的经营具有回报率稳定的特点，目前杭州黄金地段的物业经营所带来的年投资回报率能达到6%左右，如果经营有方，这一数字有可能达到10%。另外，与酒店式服务公寓经营相关性较强的四、五星级酒店的净收益值的稳步上升，许多人对酒店式公寓在未来3-5年内的经营收益持乐观的态度。

记者在采访中了解到，杭州市场上的酒店式公寓都以高标准的精装修产品，高档次的管理模式推向市场，主要面向海外的高端商务市场。虽然目前还未交付使用，但从销售情况来看，都有不俗的表现，而绝大多数购房者都是用来投资的。位于杭州最成熟的商业板块武林广场附近的“华润西子中心”共有400套酒店式公寓，主力户型为45平方米和96平方米，其中3—14层为投资型房源，这些房源将由浙江世贸饭店管理，它将为投资者提供的是7.1%的稳定租金回报。

“现在大家谈起‘豪宅’来，都知道金色海岸有一个价值20多万元的按摩浴缸，我希望下次人们谈起酒店式公寓的时候，能想起华润西子中心卫浴是LV设计师设计的。”浙江华润房产董事长祝宝林这样告诉记者。

易构街区产权式酒店，也将签署8年期限的委托经营合同，年回报率达7%。如果投资100万元，购买市区100平方米的住宅，每月收租3000元，年回报3.6万元，而在易构街区产权式酒店可以投资4套公寓，每月收租1350元/套，年回报6.48万元。

分析〉〉

地段是投资价值最重要成分

该如何选择适合投资的商务地产？

元丰·钛合国际营销总监陈为吉认为，商务地产最重要的是地段和高科技配套。钛合国际是一幢集居住、商务、商业为一体的综合性国际化双塔式建筑，采用5A智能化系统，专为各类企业量身打造武林CBD一流的办公环境。其中，钛合·丽府是18层小户型物业，是武林CBD稀有酒店式服务公馆，总建筑面积约1.5万平方米，主力面积在40余平方米左右，由雷迪森酒店管理担当物管顾问。

紫晶商务城总经理周京长认为，商务地产最需要考虑三个要素：地段、配套和服务。地段，必须是绝佳的。考虑到商务活动的出行时间和成本，大多数公司都会选择在市中心。正是出于这样的考虑，周京长操作的两个商务项目西湖金座和紫晶商务城都位于市中心的黄金地段。

紫晶商务城位于有杭州华尔街之称的庆春路东段，距离杭州未来城市发展中心钱江新城及杭州大剧院仅2公里，庆春路的商务氛围也已经相当成熟。内部配套上，紫晶商务城配备了豪华大堂、高档茶吧、棋牌室、酒吧、桑拿等等设施。在服务上，紫晶商务城将引进国际知名管理品牌，提供24小时的保姆服务，创造出家的感受。

或许对于不少投资者来说，最为顾虑的还是目前杭州市场上同样地段的商务物业与住宅物业的价格倒挂现象还很明显。周京长说，他曾在杭州操作过一个商业写字楼和住宅并存的项目，当时，住宅卖到了1.5万元/平方米，对面的商业物业，毛坯8000元/平方米都不太能动销，后来做了精装修，9300元/平方米的均价，销售速度才上去。尽管如此，他认为，一旦住宅越来越丧失投资价值的时候，商务地产的相对低价，其实是为投资者提供了巨大的掘金机会。

前景〉〉

商务地产更注重长期收益

杭州海威房地产开发有限公司副总经理吴迟，很早之前就开始研究杭州的商务地产市场。他认为，跟普通住宅项目比，商务地产有几大优势。首先，普通住宅随着时间推移，折旧很厉害，但商务地产随着商业繁华和时间推移，往往会越来越增值；此外，跟普通住宅相比，商务地产更容易进行资本运作。比如把商务地产打包成资产包或者房地产基金，进行融资，以促进企业的可持续发展。

据了解，内地凡是商业地产开发的一线企业，如大连万达、北京北辰等，都在打算把项目包装成REITs到香港融资。此外，准备把中国内地物业打包到香港上市的，还有那些近来经常大手笔出击的海外基金们。这些名叫麦格理银行、摩根士丹利的投资基金近期在内地收购了大量购物中心、写字楼和服务式公寓。如果长期收租的话，需要15—20年才能收回投资本金，而上市就成了这些房地产投资基金清晰的退出机制。

业内人士认为，在非成熟的市场条件下，以“赚取物业买卖差价”为目的的纯短期投资可以在短时间内获取巨大的利润空间，这一点，从宏观调控之前杭州住宅市场的疯狂抢购即可见一斑。然而，在成熟的市场环境下，短线炒作的方式必将被长线投资所取代。