上海远郊商业地产大兴土木 面临投资过热隐患

“上海商业房地产靠运气赚大钱的商业地产时代已经结束了。”数日之前，上海大学副校长、上海市工商联副会长唐豪在“第二届上海商业地产发展趋势高峰论坛”如是直言。

近日发布的上海易居房地产研究院9月份上海房产市场报告亦从数据上对唐豪观点作出印证。报告显示，9月份上海商业物业供大于求，远郊区域仍成为供应主力，9月份远郊新增商铺占全市供应总量的86.39%。与此同时，办公楼供大于求的状况进一步扩大，供求比例1：0.6。需要引起注意的是，自今年5月份以来，上海远郊写字楼的供应持续增加。

10月23日，上海土地2号公告出台，反映出的远郊商业地产开发趋势更为明显。在20幅公告出让地块中，有12幅商业用途地块位于外环沿线乃至郊环。而按照正常的开发流程，这些地块都将于未来的两三年内陆续上市。

专家同时表示，商业地产向郊环辐射是大环境下的必然。

唐豪分析，随着上海人口向郊区新城镇、向中低价商品房集聚地慢慢转移，商业肯定也要出去。新市镇的规划、世博会的建设、服务业集聚区在中外环线附近的发展，都给商业地产带来了新机遇。与此同时，未来五年，上海规划中的轨道交通有60％到70％是可以实现运行的。联系这些因素讨论上海的商业地产，郊环商业地产开发的加速便不难理解。

上海财经大学国际工商管理学院副院长陈信康指出，在欧美和东亚，随着轨道交通的延伸发展，人口集聚，商业地产集聚，已成为一条经验。在香港，很多商业地产项目都是围绕交通站点形成一个商业的集聚。如果这个站点刚好是交通枢纽，就可能由此形成一个区域型的商业中心，比如上海的中山公园商圈。

沪远郊商业面临投资过热隐患与此同时，有关上海远郊商业正面临投资过热隐患的预警，也频频被业内人士提出。

上海著名商业地产专家姜新国表示，发展商的投资欲望以及城市格局的变化让商业地产在最近进入发展膨胀期。目前部分地区的商业地产建设已经远远超出了地区人口导入的速度。按照目前的趋势，上海商业地产必然出现过剩。

商铺投资难再出现丰厚、高额的回报。上海大学副校长、上海市工商联副会长唐豪认为，未来投资商业房地产，租金回报将只在4％到5％之间，长期来看还有2％到3％的增值空间，加起来可能有6％到8％的利润。“作为一个商业经营者，如果拿地的时间不一样，开发的成本不一样，对未来能不能做成商业轰动效应的把握不一样，则商业地产的投资结果完全不同。”唐豪说。