北京广渠路地块将分拆上市 可能产生历史新价格

沉寂了两年多之后，北京市广渠路36号地终于上市，而围绕这块“宝地”的争夺才刚刚开始。

广渠路36号地位于北京东三环与东四环之间，属于北京CBD核心区域。在2004年北京市土地整理储备中心发布公告时，该地块规划建筑面积为90万平方米，是名副其实的大地块。由于其地理位置好、面积大，甚至有公司把拿下这块地看作是“抢占北京市场制高点”。

这意味着，北京可能又将产生历史上新的土地出让价格纪录。

分拆上市

10月18日下午5点多，北京市土地整理储备中心正式发布公告，宣布广渠路36号地(即北京吉普车厂)将于11月24日正式投标出让。招标文件10月23日起正式发售。这标志着从2004年开始已经吊了业界一年多胃口的大地块终于上市了。

而最让人注意的是，这块被北京房地产业人士封为“地王”的地块是减半上市，而这无疑使本来就充满悬念的“地王”再添神秘色彩，引起了多方人士的关注。

记者在北京市土地整理储备中心网站看到，此次招标的朝阳区广渠路36号地块建设用地面积为16.8537万平方米，规划建筑面积达46.04万平方米，而去年9月公告2006年第四季度出让时的地块建设用地面积31.12万平方米、规划建设面积90.02万平方米。今年的数字比去年减少了一半左右。现在这块“广渠路36号地”只是其中的“北半块”。

公告指出，地块出让将采用招标形式。

针对该地块缘何一分为二进行出让，北京市土地整理储备中心相关负责人在接受媒体采访时表示，将一宗地块出让其中的一半是很正常的现象，“广渠路36号地另一半地政府部门有作他用，或将不再上市”。

关于地块拆分上市有多种说法，业内的说法基本分为两种：一种是“地王”减半的原因是由于地块太大，交通评估一直不能通过。

另一种说法则与宏观调控有关，认为“有关部门为杜绝天价地，要将大地块拆分出让”。8月中旬，北京市国土资源局相关人士也对记者表示，这是不可能的，根本没有操作性。广渠路36号地的分拆上市，证实了大地块分拆上市的传言。政府有关部门确实以“只做不说”来应对市场的反应。

土地拆分入市消息传出后，某知名大型房地产开发企业负责人对记者表示，这一政策的出台，最终的受益者将会是中小开发商。对于大型的房地产开发企业来讲，拿大地、做大盘已经成为了一种开发“习惯”，把“地王”拆分入市，大型房地产开发企业的拿地计划恐怕要重新调整了。而对于那些资金较少的中小型房地产开发企业来讲，大地块小入市将会给它们带来一线生机。

以前，资金充裕的房地产开发企业选择大地块操作的主要目的在于通过获取大面积地块开发权的同时，通过大盘的影响力来影响整个区域内的房价。

以广渠路36号来说，由于其周边珠江帝景、风度柏林等项目的成功运作所带来的周边配套设施的完善，一旦作为一个整体大盘入市，可以分为几期逐渐入市，不断地增加入市价格；而如果被拆分成几块地分属于几个开发商操盘的话，影响力势必将会大大下降。

SOHO中国总裁潘石屹表示，该地块上市对区域房地产价格“肯定会有影响，尤其是对居民的预期会有影响，或许会成为北京有标志性的地价，进一步刺激房地产价格上扬。”

四大焦点

根据公告，招标文件10月23日公开发售。“由于该地块是招标出让，没有看到标书不好进行评判，该地块是否涉及“90平方米、70%”的限制，剩下的44万平方米地块属于什么情况无法知道，还有限制出让的地块方位也很重要。”中原地产华北区域总经理李文杰这样分析该地块。

多个开发商表达了与李文杰相同的观点：要看标书具体怎么规定。10月19日，记者就此致电北京富力城房地产开发有限公司副董事长谢强。正在西安出差的谢强表示，北京富力肯定会对这块地感兴趣，“我们一直在关注这块地。我会马上安排人查看详细资料。”

9月22日，富力地产(2777.HK)宣布，透过配售代理摩根大通及摩根士丹利，以全数包销方式配售合共1.692亿股已拆细H股，集资16.1586亿元。有业内人士分析，富力套现最直接的用途便是买地，目标很可能是北京下半年即将推出的广渠路36号地块。

谢强当时明确表示，广渠路36号地块是今年富力在北京的目标，但他又强调“拿地有自己的原则，如果可以拿，一定拿，不会勉强”。

潘石屹表示，地块拆分上市后竞争更加激烈，“因为原来建筑面积大，需要有很大实力的企业拿出很多钱。现在拆分后，总价会低得多了，于是就有更多的企业有条件参与。”

潘石屹提出，在拿到标书前，开发企业对这块地关注的问题很多，主要集中在几个方面：

一是关于90平方米套型面积的房子占的比例，虽然北京没有出台细则，“在这方面我却不抱希望，政府肯定有关于90平方米套型面积房子所占比例的规定”；

二是关于停车位的数量，“现在停车位基本是亏损，如果是一户一位的计算，会占很多面积，影响开发企业计划；

三是关于回购条款，在前不久北京白家庄地块中，就有原土地方低价回购的问题，招致很多开发企业有意见，如果这块地也有相关条款，拿地企业都不好做；

四是时间。根据目前的招标要求，10月23日起出售招标文件，11月24日正式招标，也就是说企业只有一个月的时间，根据招标文件制作招标方案，“这对一个46万平方米的项目来说，时间太仓促了点。”