泉城商业地产：峥嵘中存隐患 变局中酝酿勃发

在这个房地产业的“多事之秋”，一直处于房地产市场敏感地带的商业地产也频发“信号”，商业地产过热、商业泡沫凸现等现象将成为今明两年商业地产领域的热点现象。据中国商业联合会日前在上海发布的一份报告中显示，2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，商业用房的闲置率将扩大，矛盾将更加凸现，部分城市会趋于饱和状态。这份名为《2006年-2007年中国商业十大热点展望》的报告认为，目前，我国商业地产开发已进入高速发展期。据统计，近5年来，国内商业地产投资以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大。政策导向及消费市场等因素是致使商业地产不稳定发展的直接因素。从宏观政策来看，此前出台的针对房地产的宏观调控大多针对住宅市场，而对商业地产的宏观调控尚无过多限制，这就迫使一些寻求出路和更大利益点的住宅开发商将投资重点转向了商业地产领域，加上部分外资的频繁“登陆”，这些都在某种程度上导致我国商业地产过热现象的产生。

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繁荣背后的庞大消费群

受全国商业地产环境的影响，济南商业地产在2006年也呈现火热的峥嵘盛景。超强实力的品牌开发商、超大规模的大型综合商业体、具有泉城风格的特色商业街及大量高标准写字楼相继登场，让我们不得不为这一片繁荣景象所喝彩，正如某业界人士称，济南商业地产时代终于到来了。济南商业地产出现繁荣和价格一路走高的现象也是必然，济南是省会城市，省会经济的促进加上大量城市人口对商业的需求和带动，使得济南在商业环境方面占尽优势，而商业地产较高的投资回报率也是众多投资者“弃住投商”的主要原因。预计，目前济南房产市场，住宅投资收益率约为5%到10%，而商铺投资的收益率则为10%-20%左右。济南本土“一铺养三代”的观念仍然盛行，在国内投资市场渠道较为单一的现状下，部分市民会选择购买商铺或投资商业项目进行自有资本的升值。而相对于国内股票、基金、保险等投资渠道，投资商业地产仍不失为一种回报较高的投资方式。在济经商人士也成为商业地产需求群的主要群体，城市经济的快速发展，致使各种商业形态也成几何速度快速发展，各种形态的商业地产正迎合了这部分需求群体。

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火爆背后尚存“隐患”

急剧增长的商业需求将济南商业地产带入了一个异常火爆的状态。但是，这火爆繁荣的背后也存在一些隐患。主要集中在定位不准确、概念炒作严重、商业后期经营管理等问题。在房地产市场尚处于发展和摸索阶段的城市，出现这些现象也属正常。然而如何有效规避这些问题的频繁发生，如何尽快过渡到下一个成熟阶段，是一个需要探讨的问题。商业项目从定位到推出再到后期运营，都是一个较为复杂和多变的过程。从目前济南商业市场来看，大多数开发商还是借助代理公司、广告公司、运营公司等力量来整合商业项目，故此就给整个商业项目的整体推广造成一些困难，其中也不排除出现，外来的和尚“念洋经”，本地的和尚“摸着石头过河”的现象。虽然面对庞大的市场需求，部分开发商还是略显谨慎，并且本土也的确缺乏大量特色成功案例作为参考。针对此现状，笔者认为，城市商业地产的发展虽然还是以市场需求为基准，但是也要参考本土商业操作模式的成熟度，“两条腿”的步伐要整齐划一，不能一快一慢。并且对于外来的操作模式也要慎用，以济南的城市文化为背景，城市消费习惯为标准，开发符合济南特色的商业形态应该是一种较为成熟的开发模式。

商业形态将更全面

伴随着泉城经济的快速发展，省会经济的实力凸现，我们有理由相信在商业的多元化发展驱动下，将会有更多外地资本进入济南商业地产，同时也会有更多的先进商业模式落地。各种实力品牌资本的参与必会吸引更多的投资者，也会促进济南商业地产市场的良性发展。由香港新世界投资的汇泉地王广场是济南中央区域的泉景特色商业街，其的出现将会从一定程度上带动泉城中央区域的商业市场。同样在泉城路区域，具有港资背景的恒隆广场也在筹建初期阶段。而零售巨头贵和也在一南一北分别和鲁能泰山广场、海蔚广场牵手，强强联合的商业形态将会进一步扩大商业业态的多样化发展。由此我们不难看出，济南商业地产的发展潜力和势头是迅猛的，商业形态也将逐步发生巨大的变革，而各种国际风行的新型商业业态将逐步取代传统商业格局促使济南商业地产的蓬勃发展。

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