置业掀起“商铺热” 民间游资介入比较困难

近期，一则关于温州客亏本抛售中远两湾城二手房的报道引起了业界人士的广泛关注。其文中分析指出，温州人急于抛盘可能出于尽快套现的想法；也有部分人士猜测，温州客已对上海住宅市场兴趣减淡，民间游资又“瞄”上了商业地产。

置业掀起“商铺热”

笔者从中原、美联、汉宇等相关负责人处了解到，业主抛盘已不是个别现象，一部分小业主目前虽然没有很大的资金压力，但他们也清晰地认识到住宅市场的短期投资获利可能性非常小，所以还是忍不住开始抛售自己手中的物业。其次，投资商铺、写字楼在未来一段时间内的租金收益是可以预期的。

上海中原地产研究咨询部主任朱庆楠告诉笔者：“目前，商铺的投资回报率一般可以稳定在8%，相比之下，高档住宅公寓的投资回报只有3%，有些甚至还低于3%。”从中原门店得到的数据可以看出，稳定的高回报是多数投资者转战商铺市场的重要原因。朱庆楠继续说道：“商铺有很强的地域性，市中心成熟商圈的小商铺经营状况较好，租金回报也稳定，一些地段更可谓是一铺难求。”

民间游资介入难

当前，商铺存量市场的火热似乎与二手住宅市场的平淡形成了鲜明的对比。对于民间游资的介入，朱庆楠表示：“民间游资涉入商业地产的比重较少，民间资本要更广泛地介入也比较困难。虽然已经有一些社区商铺和专业小市场公开向个人出售，但‘分割产权’与‘统一经营’之间还是存在一定的矛盾。”

据了解，不是所有的商业地产业态都面向个体的投资者，更有一些大型的Shopping Mall、百货公司、写字楼等高端商用物业向来是只租不售。立超房屋的总经理朱谦表示：“商业地产不同于住宅市场，市场的专业度较高，流通于买卖市场的商铺本身也很少，惯于‘团购’和‘短线投资’的温州人将很难适应‘长线作战’。”但也有专业人士认为，民间游资的资金实力不可小视，温州客抛售住宅集资转战商铺市场很可能给住宅市场带来不利的影响。

中介涉足更频繁

“瞄”上商业地产尤其是商铺市场的不仅有民间资本，沪上很多中介公司也开始频频涉足商业地产项目。近日，美联物业为突破地下商业街整体包装过于传统、定位不够明确、业态上参差不齐等缺陷，将人民广场华盛街重新定位打造，推出了“魅购女人街”项目。这对于华盛街的人气以及租金回报都有一定的影响，吸引到一些著名品牌商户的进驻。

立超房屋作为沪上少有的主攻商业地产的中介公司，其商业地产业务份额也从两年前的30%增至70%。朱谦表示：“一般来说，商业地产的价格应是同一地段住宅楼盘的2－5倍，由此看来，上海商业地产的发展空间还很大。”

上海中原地产的朱庆楠也认为，一批有潜质的商铺经过重新定位包装，通过操作者的资源整合与有效经营可以大幅度提升商铺的租金水平。据悉，去年大摩收购上海广场后，经过专业打造，上海广场的商铺租金水平已经达到原来的2.5倍。

民间游资的资金实力不可小视，投资商铺、写字楼在未来一段时间内的租金收益是可以预期的。