北京13个典型免税区 二手商品房交易疯狂

6月1日开征营业税、8月1日开征个人所得税，到了9月份两项税收政策已经全部走向正轨，并有了明确的征收办法，消费者也从心里接受了这两项税费。探究政府的税收用意，此两种税目仍是针对投资消费者所设立，即其免税条件是以5年为界，5年以上的房屋可以免税。因此年代较早的公房一时间成为了成交的热点房屋，因为两税并交，要比以往的交易费用多出了6.5%左右，即平均一套50万的房子，就要多出3万多元。但据北京中原三级市场部专业人士对市场交易状况的监控得知，随着税费政策出台时间的延长，传统公房聚集区的二手商品房交易也在逐渐回暖，9月份前10天的二手商品房交易量与上月同期相比增长了42.85%,且有继续上升的趋势。

据北京中原三级市场部的专业人士统计，北京典型免税区有13个，公房与二手商品房的价格单价差多集中在1000元/平米-4000元/平米，虽然在价格上二手商品房较公房要高，但由于其具有以下的五点优势而得到了许多追求品质生活的中层收入者和欲享优雅居室、闲适空间的中高收入者的钟爱。

一、楼龄相对短，保值空间大

一般二手商品房的楼龄多在5年左右，而许多公房的年代较远，多在10-15年之间，如果按照现行行业认可的折旧系数，一般1年的折旧在2%，因此从房屋的自身价值来看，公房在出售时点已经损失了20%-30%的价值，假设一套70平米的房子，同地段的公房价格为8000元/平米，而商品房为10000元/平米，前者的建筑年代是1991年，而后者是2001年，那么两者的销售额分别为56万和70万，考虑两者的折旧率分别为30%和10%，即两者的房屋实际价值为39.2万和63万，也就是说公房的价值已经损失了16.8万，而商品房的价值仅减少了7万元。综上所述，北京中原三级市场部专业人士得出的结论是，多付出4万元的买卖价格得到了一套实际价值高出9.8万元的房子是值得的，这也是为什么二手商品房保值率较高的原因。

同时，8月公布的物权法草案也提到，在房屋所占土地使用年限到达70年后须交土地转让金后继续使用房屋，这些公房的土地使用年限也较二手商品房要长，因此购买公房的消费者要提前支付这笔转让金。相当于房屋使用时间较少，却需多交土地使用费。

二、租金价格高，投资回报大

相比公房的租金，环境优越的二手商品的价格要高出很多，以同一地段的房屋比较来看，一套70平米的两居室，公房的租金为2500元/月，售价在8000元/平米；而二手商品房的租金可以达到4000元/月，售价最高可达到11000元/平米，按此计算，公房的投资回报率为5.35%左右，二手商品房为6.23%，如果考虑在热点地段，租赁的需求量相当大，出租给高素质、稳定的租户，不仅能够保证房屋内部设施的保存完好，同时二手商品房的回报率也会更高。

三、办理贷款易，金额也宽裕

在二手房交易中存在银行评估价的问题，银行将根据评估价来确定购房者的贷款额度，一般评估价会低于实际成交价，而年代较长的公房其评估价将更低，一般公房的贷款额仅为交易总房款的50%，即评估价仅为交易价的70%左右。因此对于资金实力不强的消费者，首付拿出总房款的50%存在困难，更极端一点的例子就是85年以前的公房已经无法办理贷款，因此公房在贷款额度上会受到限制，因此对于前期资金不足的购房者来说，二手商品房评估价值较高，贷款额度较高，随即降低了首付款的比例，基本上可以保持成交价的30%。

四、户型设计好，房屋成色新

二手商品房由于开发的晚，开发商对于户型的研究也是在逐渐探索和提高，功能分区、空间设计等方面的合理化程度逐年加深，因此不论是大户型还是小户型其居住的舒适度和便利度都在加强。而八九十年代的老房户型设计上明显老旧，如长条厅、无干湿分区、无客厅、餐厅之分等。

同时新建小区的房屋较新，其保值效果也较好，给人的视觉感受也更佳。对于那些想以房屋来代表身价的购房者来说，这无疑给他们带来了更多的满足感。

五、小区环境优，配套设施齐

二手商品房的小区环境要大大优于公房小区，楼前的花园、水系等自然与人工景色合二为一、天公巧匠的园林设计为小区的居民提供了优质的生活和交流空间，在人们对于居住环境的要求越来越高的新时代，二手商品房无疑具有其不可比拟的优势。

在配套设施方面，商品房小区无论从安全保障还是智能化水平以及生活配套等方面都要优于公房社区，如可视化对讲、电子门襟等。同时小区的底商为小区居民日常的购物提供了相当的便利，在停车位的设置上商品房小区更加符合现阶段小区机动车的保有量，而公房小区已经完全不能满足停车位的要求，因此这些小区业主的车辆只能停在附近马路旁或直接占用小区人行道路，由此造成的车辆自身安全无法保证和消防安全隐患等情况将成为越来越棘手的问题。

通过以上对二手商品房和公房的对比分析，北京中原三级市场部的专业人士建议房产消费者在购买二手房时，不要仅考虑房屋现实的价格问题，而应该综合考虑两类房屋的优缺点以及自己对房屋需求的目的来决定购买什么性质的房屋。从长远的角度看，北京中原三级市场部的专业人士认为位置优越的二手商品房不仅居住舒适而且其未来的预期价值更高，因此不论从自住还是投资的角度，都要优于公房。理性的消费者可以多关注一下这样的二手商品房。

附：免税区公房与二手商品房的价格对比表

（以上数据由北京中原三级市场研究中心提供，供参考）