后90平时代生存还是死亡 品牌差异化是关键因素

90平米70%可谓自国六条出台后人们关注的焦点，9月5日北京市规委下发关于北京房地产调控细则文件90平米再一次吸引了人们的眼球。虽然对6.1前没有取得预售许可证的项目如何清理有多种说法。但文件中对于2006年6月1日后新审批、新开工的住房项目要严格按照国办37号文件、建设部165号文件的规定执行的规定，明年小户型供应量将大幅增加是毋庸置疑的。

90平米70%针对单个项目，大量小户型将进入市场。据有关媒体报道，明年将会有150万平米小户型入市。后90平时代，新的地产市场游戏规则下，对开发商提出了挑战，通过招投标拿到地的远郊低密度地块的开发商该如何开发？一直以做低密度项目TOWNHOUSE，别墅类的开发商未来将如何应对90平米七成令针对单个项目的规定，这些开发商是做好了准备，还是将选择退出市场？后90平时代开发商的角色如何转换？

90平米是一个新的游戏规则

“90平米是一个新的游戏规则”，著名经济学家董藩教授表示，在这个新的游戏规则下，首先市场和政府的关系发生了变化，政府今后会强调自己的住房保障职能。再者，中央政府和地方政府的关系发生了变化，最典型的是中央政府要强制地方政府遵循一些规则，包括抑制房价。第三个方面就是产品，就是房地产业的产品受到了管制，开发商生产什么样的产品不再有开发商说了算。最后政府还从拿地方面对开发商进行了限制，不再是过去拍卖下价高者得地，现在一方面出价要高，另一方面你卖价要低，出现的双重的约束。

没钱没地开发商或将出局

90平米七成令使开发商面临了一个极大的考验。有一些人说开发商有百分之六七十、七八十会死掉，也有人说30％左右会消失，此前也有媒体报道过，很多中小开发商通过出让土地的方式退出房地产市场，而那些品牌地产商则加快了在二级市场拿地的步伐。但究竟哪些开发商会退出市场？哪些开发商会激流勇进呢？

董藩教授认为，房地产行业有其自身的特点，房地产市场供应也存在分层次供应的问题，在新一轮的市场法则下，首先推出市场的是那些没有钱，没有地的房地产开发商。你有地可以和别人合作，有钱可以拿到地。而且现在由于民间资本和国际很多资本在盯住大陆市场，这也给那些资金链紧缺的开发商提供了更广阔的融资渠道。但是今后也可能有个别开发商从住宅市场撤出，主要从事商业地产，办公楼等等。董藩最后补充道。

找准定位 90平米要做出差异化

在后90平时代，大量的小户型推进市场。同区域、同层次、同定位的项目可能比比皆是。这应该和项目的基本定位有关。项目的目标客户群是哪些人？

对此，中原地产华北区总经理李文杰认为，新政下我们如何让每一个产品都有90平米，而且又占到70%，这就需要把产品档次拉开，这对于开发商来说是一个新的课题。由于现在市场上比较接近，特别是产品形态就需要有特色，包括人居的指标来体现出不同产品之间会有档次上差别，这个在后续产品研发方面应该加大力度，能够在新的户型面积下，将产品差异化，尽量的挖掘出来。

对于差异化生存法则，董藩教授有个很形象的说法，房地产行业像餐饮业一样，有五星级酒店，同样还有街头小吃。像服装产业一样，有雅戈尔，同样有裁缝店。譬如这块地能盖三栋楼，如果让万科盖，他可能就赔了，如果让小的开发商盖，他就能赚很多钱，所以这个市场是给他留着的。

突破同质化 90平米做出自己的品牌

90平方米是针对现在房价快速上涨，在供给不变的情况下，通过调整比例，加大基本需求面的供给，使得90平方米供应量大增，对房价上涨的压力有一定缓解。但量增的同时势必带来90平米同质化的局面。这就需要开发商思考如何在同质化中脱颖而出，创建自己的品牌。

阳光100副总范小冲认为，90平米并不意味着低档次，90平方米在有效的面积能做到更好的设计和更好的品质，实际上是一样可以做好的。90平方米实际上就是给了开发商一个新的命题。他认为，做小户型要向外看，通过提升公共空间的设计和品质，实际上提升小户型的品质。当然，也要向内看，就是把小户型里面设计的更加精细，更加多的科技含量和设计师智慧的含量。通过内外结合，来打造自身的90平米以下小户型品牌。

最后范小冲建议，政府可以通过市场的工具和手段解决这个问题。从增加税收、提高按揭、加息的方式来鼓励开发商做90平米。这样发展商可根据自己的核心竞争力，对市场的判断和资源来把握机会，而不是现在都盯着那30％的机会，跑到政府去公关，政府如果每个楼盘都是三七开，会加剧小户型同质化竞争，而且对于不同的地块也没有按照市场规律解决问题。

90平米要结合房价 增强可操作性

90平米的大量供应最后还是要落实到操作层面，这些小户型是不是符合购房者需求，90平米的大量供应就代表所有人都买得起房了吗？对此，李文杰认为，90平方米只是规划层面的一个面积上的政策。但是购房者关心的不仅仅是90平米，而是我能买得起多少钱的房子。说90平方米的时候，不能脱离房价，它一定要和房价挂钩。  
政策是希望降低购买人的购买门槛，但其市场的操作性是很差的。购房者的需求不会因为户型面积而变化。他们还会继续购买大面积的产品。对于低收入的人，如果房价过高，90平方米他们也是买不起的，所以并不会改变什么，反而因为供给的变化，带来的是市场需求的压抑，带来的是不同板块需求压抑之后的爆发。李文杰对政策可能带来的后果表示担心。