2006秋展访谈：国际财经中心 引领西区国际化

国际财经中心营销总监赵炳杰女士作客秋展搜房展位

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2006年秋季房展会于9月16日-17日在国贸举办，在本次展会上，请来了资深的房地产媒体人，现在又是国际财经中心营销总监赵炳杰女士和我们交流。

▲ 国际财经中心简介：

国际财经中心坐拥西三环第一排卓越地段，总体规模十余万平方米，包括甲级写字楼和高档商务配套型商业。由国际著名的“许李严”建筑师有限公司担纲设计，以七大建筑经典构筑京西新地标。位居中央政务区核心位置，坐享政务、金融、交通、教育、科技、人文、生态六大资源优势，与金融街、中关村共同构筑京西价值金三角。

▲ 以下为访谈现场图文实况：

【主持人】现场各位观众，大家下午好！欢迎大家关注由搜房网和BTV—5首都财经频道联合推出的为期四天房产主题论坛，我们将会邀请开发商、购房人和经济专家就大家关注的区域和投资热点话题进行交流。我们也大家特别准备了购房的手册送给参与的朋友，大家可以在论坛区就坐。

【主持人】今天下午请到的是资深的房地产媒体人，现在又是国际财经中心营销总监赵炳杰女士和我们交流。相信她有很多的话题和我们进行沟通。首先，还是请赵女士为我们的网友和电视机前的观众朋友打个招呼。

国际财经中心营销总监 赵炳杰

【赵炳杰】大家下午好，我是国际财经中心营销总监赵炳杰，欢迎大家关注我们关于国际财经中心的话题。

【主持人】因为国际财经中心是西三环的一个全新的地标性的建筑，给大家一个感觉，比如我们现在所处的国贸就是一个地标性的建筑。对于普通的购房置业者，为什么要关注地标性的建筑？

【赵炳杰】像国贸现在成为大家活动的中心一样，我们是在花园桥西北紧临三环的一个写字楼和商业项目，总建筑面积有11万平方米，这样大的一个建筑在西三环的落成必然对整个区域的商务氛围有所改变。

【赵炳杰】西三环以前主要是一些学校、大的军队和政府机关，像高档写字楼很少见，除了新西桥的城乡贸易中心，城乡贸易中心的出现以前，那个地方是城乡结合部，现在已经成了西部活动的一个中心商圈。经济大厦也给当年的写字楼市场带来了一股强心剂，98年因为金融风暴的关系，整个写字楼市场非常低迷，但是在这样低迷的情况下，经济大厦取得了非常好的销售效果，他们当时卖到2400美金/平方米，租金也达到了14美金。最近，经济大厦已经入驻了八九年的时间，出租率达到了90％以上的出租率，虽然大厦显得有一些旧了，但是大家提到西边的时候，还是都知道经济大厦在航天桥的那个位置。

【赵炳杰】我们经过几期的市场定位以后，把我们的项目定位在西三环最顶级的写字楼和商业，这样就为西边这样高档的办公需求提供了一个可能的落脚点。东三环大家也可以看到，东三环遍布了高楼大厦，因为这些商务建筑的建成，给人们带来了活动场所，也带来了很多大企业。在这样的落户之下，整个区的面貌都有所改变。我们这个项目建成以后及，也必然会吸引很多高端的企业和商务人员入驻，在那里进行商务活动，这样必然会使区域的面貌产生很大的变化。

【主持人】可以说十多万体量的西部顶级的写字楼和西部的综合物业，可以看作是一栋小的单体建筑吧？

【赵炳杰】整个建筑是这样的，我们的建筑是请了香港的设计所设计的，设计得很巧妙，把方方的建筑建造成了L型的板楼，板楼又各有两个大场和电梯间，可以开发出4栋独立的写字楼，一栋大概在1万平方米左右，这样就非常适合规模相对比较大的企业整栋购买，因为有20米的展示面，可以在楼上做企业的标志，在东三环和西三环找这么大面积的都比较难找。

搜房北京主编 董宛

【主持人】今天下午我们论坛的嘉宾是来自于西三环一个全新高端写字楼项目即国际财经中心营销总监赵炳杰女士，她可以说是地产媒体界的一个前辈，因为她是从媒体出身的。我们刚才聊到从我们所处的国贸往西到西三环，无论是建筑还是顶级的写字楼的商业配套方面都有一种明显的不对称，北京有东富西贵的说法，因为我本身是在人大毕业，我对西三环有非常深的地缘的情结，工作是在西边，就感觉西边的消费力和人群的基础都非常不错，往往和文化、学院结合起来，同时具有很强的消费力。我们撇平常上西边的餐馆都是非常大大的，但是感觉很时尚、很高端的感觉非常少，我们也希望国际财经中心地下一层到四层的商业能不能弥补这个问题？其实我们的人群消费力希望有这样的建筑出现。

【赵炳杰】对，西边特别需要这样可以交流、可以吃饭、可以喝茶的地方，但是整个西三环的沿线都没有这样的地方，不是没有这样的需求，经过我们这段时间的市场基础，包括接受一些客户的咨询，有很多这样的高档需求，他们都在寻找。我们在地下一层和地下四层刚好设计了大面积的商业，而且这种商业不是大卖场设计，而是为了比较高档的、国际化的餐饮、娱乐设施所设计的，我们设计了很大面积的餐饮位置，因为我们是写字楼，是可以开餐厅的。整个楼体是一种饱满式的设计，有大面积的临窗位，应该说首层都是黄金铺位，除了首层以外，二、三、四层都有大面积的临着三环的大玻璃窗，非常适合做一些餐饮。另外，我们希望我们的定位能够把这些知名的国际化的连锁品牌引进来，比如说首都师范大学的校园，我们在首都师范大学的两侧，就在其中间的位置，周边还有很多的机关单位，校园里面我们有很多交流的老师、外教和学生，像我们年轻人都比较喜欢环境好一点的地方，我们就为这样的企业提供了这样的经营场所。我们从物业管理上也是请了高丽国际，他们的物业管理也是很多年了，在国际方面、在商业方面都很有经验，我相信更到明年年底我们大厦落成的时候，西边就有可以玩、晚上可以坐一坐的地方。

【主持人】刚才炳杰提到了西区一些商务的环境，比如像翠微这个板块，特别体现了兴业人群的一个消费场所，虽然它特别火爆，但是还是有一个空白，我有一个朋友住在西边，住在万柳和紫竹桥，提到国际财经中心所在的位置是中央政务区，也是去年被我们的置业者和投资者和购房人所接触，这个板块的出现对于楼市是一个积极的信号，因为东边的板块有CBD等，还有通州，这就说明西边的放量是非常稀缺的，不知不觉地被很强的消费里所消化了。这次国际财经中心一出台，包括你们请的设计师设计了很多香港的财政金融中心，包括你们的定位是国际财经中心，不仅突破西三环，可能有整个傲视北京的感觉，整个打造的概念是打破了传统西边开发商的做法，这种勇气和挑战以及压力是不是都有呢？

【赵炳杰】西边给人家的感觉虽然是贵，但是它显示了一种守旧的观念，所以，我们这次希望把它打造成一个国际化的，我们的口号是要做中央政务区的商务旗舰，就是说在中央政务区里我们是最顶级的项目。另外，我们还希望推动西三环的国际化，无论是请的设计师是国际化的，像外立面设计也是全部的玻璃幕墙，它每隔1.5米延出来的高7.2米、宽750毫米的塑像玻璃片也是世界上少见的，这样整个大厦的立面设计就非常地现代和国际。在整个定位上，我们一共是40部电梯，在商业部分配备了三部全景的观光梯，也就是双面开门，全部都是玻璃围着个观光梯，这样高档的设置在西面是非常少的。

【赵炳杰】西面本身没有商圈的感觉和西面的土地有限制有关系，因为西面的土地非常稀缺，以往讲究上风上水，大家为了抢上风上水的位置，普遍做了很多高档的住宅，我们放眼看一下我们的周边，全都是上万元的高档住宅，虽然我们是顶级的写字楼，但目前我们觉得我们的价格1.6万/平方米还是非常具有竞争力的。之所以很多的住宅落户在西边，本身是因为西边的环境好，相比东边，西边有水，温榆河就在我们的眼前流过。我们的项目东边是西三环，东边紧临着绿地，这样的绿地挨着写字楼有这样一大片的绿地是很难找的，所以我们既是一个商务性的项目，又是有景观有环境的项目。

【赵炳杰】除了有这样的环境优势、人文优势和周边的商务优势以外，从建筑本身，现在住宅禁商，周围有一些规模比较小但是有实力的企业具有很大的需求，我们写字楼最小的面积可以划分到100平方米，另外还有7.5米高相当于2层高的设计，平均每一层是13000块钱就可以买一个办公间，这样的话，自用也可以，出租也可以，其回报率是非常可观的。从我们目前的市场反映来说，来我们这里咨询的客户非常踊跃，所以我们对自己有充分的信心。因为开发商做事也非常认真，无论是每一个细节，从设计到园林，到灯光照明，我我们光照明设计师水平都非常高，因为大家对这个非常都非常有信心，而且大家都非常用心做国际财经中心的形象，因为在西三环每天是大量的车辆，几十万的人流，这样展示自己形象的机会谁都不肯放过，所以大家都非常用心，我们也非常有信心。

搜房访谈引来众多参观者

【主持人】刚才提到一个非常有意思的现象，据我所知，即国际财经中心已经悄悄地入市了是吗？现在开始销售了吗？

【赵炳杰】我们现在只接受前期的咨询，我们很快就要进行销售了，大概在10月初的时候就正式进行销售。

【主持人】你刚才提到一个现象，我们知道写字楼商业物业在最初的时候对意向客户都有回馈的价值，让他们跟着我们这个项目一起成长，1.6万的价格，你也提到首创的原期已经超过了2万，包括中央政务区紫竹桥的楼盘也有销售到1.5万，这里，我们也特别想说，其实作为一个媒体来讲，比如最近大家谈到住宅限商，我们也特别欢迎西面有这样地标性的国际水准的顶尖写字楼出现，这就是中关村高挂的现象，因为中关村有大量的科技人群，周围有中央部委级的大学的人群，但是由于规划的原因，因为我们在中央政务区，再往北是中关村，中关村没有写字楼的规模，很多小的公司都进入了住宅办公，想购买住宅的人就住在紫竹桥或者花园桥，或者再往北到上地，还有一些西五环新入住的盘已经卖了8000多，所以出现了倒挂的现象。对于想买普通住宅的老百姓来说，现在老百姓也越来越聪明，我觉得他们应该关注这样的信息，如果有顶尖的写字楼出现来弥补这样的需求，是一个良性的影响。赵女士也是资深的记者，你可以就此谈一谈吗？

【赵炳杰】这是一个很重要的现象，我记得我有一个朋友在七年以前中关村的核心位置买了一个公寓，大概是不到8千块钱买的公寓，然后租出去办公，整个公寓从纯的住宅楼就全部变成了办公的地方，但是变成了办公的地方后，我去那里看，办公不像办公，住宅不像住宅，环境非常差。这可以说是一个发展阶段当中不正常的现象。包括投资来说，这也是因为当时市场发展不够成熟，像在东部，早期的写字楼比如南英大厦里面就有很多香港、台湾的小业主，当我最早九几年来到北京做高档写字楼的时候，其实国外的很多人那时候就来中国投资，看好了中国的投资市场，虽然有上千美金的售价，但是对于他们来说，他们是很看重商业、物业的稳定升值和回报空间。从整个南英大厦的发展来看，即使在亚洲金融风暴最严重的时候，它的租金也能达到23元的美金，这对于公寓来讲，作为高档公寓租金回报率还是很高的。

【赵炳杰】住宅和写字楼本身在设计规范上有很多的差别，比如说电梯的速度，包括竖向交通电梯的配置、通风、空调等等，规范都有不同，包括层高，比如现在的层高，普通的住宅3.3米就已经很高了，但是，装修完了以后大概是2.3米就已经很不错了，有的楼可能只有2.2米的高度，其实是非常压抑的。包括地下车位，从地下二层和地下四层我们配备了一千多个车位，而普通的住宅不可能有这样的配套量。一个高档的项目车位充足与否是影响一个项目的长远发展和品质。另外就是物业管理，一个普通住宅的物业管理管理费再高，每个月比如是6块钱到8块钱已经觉得很贵了，但是对于写字楼来说，每个月人民币18—24块钱的管理费都是很正常的，因为一栋物业管理是决定了这个项目后期怎么样，它是不是能够保证它的品质，永远地升值，这都是有一个很大的决定性。

【赵炳杰】另外，像你刚才所说的，大家都跑到住宅里面办公了，没办法，住宅里面的人经常往外走，这也是为什么西边临着三环这样的位置变成了高档的公寓，那么大的车流、那么大的噪音，那么大的污染，还要卖到2万块钱，为什么？像我们当时立项的时候是纯写字楼，这就要比住宅的项目多花很多钱，无论在土地出让金上，在建设成本上，其成本都非常高。这样整个成本提高的话，售价比如果说普通的住宅按照同等档次的写字楼卖2.5万块钱都不为过。

【赵炳杰】现在出现了倒挂的畸形的现象，原先认为买普通的住宅楼也可以办公，当时如果按照9千—1万的价格比写字楼便宜，如果租金出租的话，也不可能租到写字楼的价格，这样的企业办公是有限的，有很多企业要求有一个形象，特别是这个企业的易达性，就是说我的企业在什么地方办公，你很容易找到，这是一个企业形象的体现。另外我们起了国际财经中心的名字，像你刚才说的，我们要在整个北京市树立一个全新的形象，是一个北京市级的地标性的建筑，比如我在国际财经中心办公的话，形象就非常棒了，这个价值甚至能够给企业带来很多附加值，这样投资价值一定是稳步提高的。

【赵炳杰】包括商业价值也是这样的，比如说商业，普通的商业做到一层的底商做到8块钱、10块钱，有的大厦做到了12块钱，12块钱是什么概念？可能还没有临街的窗，可能就只有一个车位，比如1千平方米的商业面积只能有一个停车位。像我们这个大厦，可能初期首层的租金是12块钱，那么到了未来它的涨幅，像现在据我，像富力城的沿街的商铺也做到了12块钱，像我们临着西三环的商业位置，投资价值有多么大，我们是不可预期的。像香港的黄金的铺位差不多是20万左右的价格。像西三环的沿线我们有125米的展宽面，再西三环再也找不到这么长的临街展宽面了，我们找到就近几个建的项目，都是酒店，而不是大的写字楼。

【主持人】今天，我们请到的是国际财经中心营销中间赵炳杰女士和我们聊国际财经中心这个西三环中央政务区的新的地标性的建筑。这两天我在秋季展会的现场发现和往届的展会不同，这一次商业写字楼投资的物业参加项目比较多，以前还是以住宅为主。比如今天说到宏观调控，因为我们都知道宏观调控针对住宅，最近我们也知道一些国际化的项目，像凯德置地这样的项目，国家调控是希望快速发展的行业有一个稳步的前进，保证主流人群居住的要求，作为国际化的北京，它在商业写字楼国际化的脚步也不可抑止的。

【主持人】西区也是这样，我们现在所处的国贸也就是CBD和泛CBD地区，是北京最早有规划概念的，它是舶来的概念，当时中央有整个的规划，有专家和政府推动，所以有写字楼的比例配置。我们都知道西区有国家领导人住在那边，而且还有大学，其实大学是最国际化的标志的东西，是一种很人文的感觉，包括西边很多住宅也做得很有特色，和东边的写字楼不一样。我不知道国际财经中心未来的利益，比如说从弥补整个西区的空白点，那么你们有没有像过年国贸建造的时候，当时还很荒凉，现在国贸已经是一个绝对的中心，堵车就是最好的证明。国际财经中心经过一定的时期，有没有打破这种效应，把人流吸引过来，然后紧紧地扎在这个地方。包括有的人可能现在已经有了二手房，我想把它卖掉，到别的地方住，有没有这样的情况呢？

【赵炳杰】现在北京CBD这个地方的起源除了国贸以外，其起源和根源在于大使馆的存在，使馆的存在出现了很多住宅商贸企业国际化的总部。我们北京市在规划的时候，以国贸为中心，规划了中央商务区，同时，我们在西部规划的时候规划了一个金融街，金融街是围绕着人民银行等一些机关单位，提供了总共办公的区域，目前金融街是非常成熟的区域，在规划的时候，CBD是一个相对比较合理的规划，有50％的写字楼，有20％的商业和20％的居住，它是慢慢地形成的一个合理的比例。

【赵炳杰】西部在规划的时候就出现了难点，为什么出现了难点？因为西部有西山，西山限制了西部的土地供应，再加上以前军队、军队和政府部门的出现，使得西部的土地就非常地稀缺，好在金融街出现以后，金融街一直保持着很旺盛的购买力，我们看到北京的大单成交几乎都在金融街地区。我们国际财经中心没有叫金融中心，或者叫一些纯金融的概念，是因为占了政区，也占了金融区，所以我们叫财经中心。

【赵炳杰】我个人认为它是一个金融街的一个传承和延续。从金融街、长安街到我们这个地方是非常方便的，同时为周围高档的居住人群提供了一个便捷的上班地点。我就住在西边，以前在东边上班，大家都知道上班非常辛苦，现在在西边大概20多分钟就可以到达单位，非常地方便。至于说将来我们这个商圈会有多大，我们只能看我们周边还有多少可能的，比如说我们周边的住宅以后是否可以变成写字楼，我相信随着我们这个项目的建成，周边人文、商务气氛的浓厚和高档商务办公的聚集，这个地区的面貌一定有很大的变化。这和项目定位很有关系，因为我们目标定位在这里，我们就会朝这个方向去做，我们经营的方向和宣传的方向是朝着这个方向的，我们来的客户也是会是这样的人群。

【赵炳杰】另外，我们在价格定位上是1.6万起价，这样的价格定位对于很多的企业是一条线，相对来说实力比较弱或者说发展潜力相对弱一些的企业自动就会过户到这里。相反过来，原先在上地、在中关村的一些企业，中关村的问题是规划的时候出了问题，在供应的时候出现了集中供应的情况，都扎堆在那里，又没有相应的展厅，据我了解，金融街也设置了大的  展览中心，展览中心是区域形象展示的一个重要场所，而它也没有，所以在发展的过程中有很多有实力的企业会向我们这边靠拢。另外，我们周边已经有商务的感觉了，随着国际财经中心的入驻，我相信东西格局会有所改变，包括交通的拥挤状况我们希望有所变化，希望能够给这个城市做出一些贡献。

【主持人】这也就是建筑改变城市，以史为鉴，比如说国贸就是这样。刚才你也提到国际财经中心所处的位置是金融街和新的中央政务区板块交融的位置，我们知道金融和政治是一个天生的双生兄弟，或者说是双胞胎，至于中间的关系是捕鱼不言而喻的，也非常有意思，所以这是我们地理位置上延伸的一个天然之在。你也听到金融街有很多像戴德梁行这样代理商的调查信息显示，在CBD、金融街和中关村三个地区之间，金融街是持持续走高的态度，而CBD和中关村反而由于供和求的矛盾会有一些不稳定的表现。我们特别关心的是，从你们接待的立项客户，以及未来想投资我们国际财经中心的客户，我们会以什么样的人为主？究竟他们是政府背景的，还是国际金融背景的？我们的目标客户群是怎样的一些人群？

【赵炳杰】目前我们的客户仍然是有实力的国有企业、投资公司、金融公司为主。目前到我们这里现场咨询和来电咨询的客户大部分都是投资公司、金融公司、国有企业以及传媒行业，包括一些出版社、报社等等都有一些，现在虽然央视和北京电视台迁到了东边，但是反而是平面和网络媒体往西边迁的比较多。另外，还有这些大的机构相关联的一些企业，是以这样的客户群为主。

【主持人】你刚才提到会有一些小的双层的设计，这和西边的人文学院延伸出来的感觉有点儿像，对于那些有质感，快速成长，想稍微往上走一个阶层同时又有高科技含量的企业，我不知道你们最低的投资门槛是多少？

【赵炳杰】我们最小的面积是120平方米左右，总价大概在360多万，我们这个门槛就这么低，这是最小的。同时，也有一些平层的，平层的数量非常少，现在几乎来预约的客户已经把这部分约光了，所以大部分的总价还是在300万到400万左右。这样的面积我觉得对于少有实力的公司和处于成长期的公司还是一个可以接受的价格。另外我们开发商也帮助客户提供银行按揭的贷款，最高可以贷到6成10年的银行按揭。另外，这个项目在明年年底就可以入驻，入驻的时候就可以往外租了，租户就可以进入。比如说买一层租一层的话，就相当于不用花钱，租的价格足够。

【主持人】我想对于你们来说是一个纯净的塔尖的项目，但是对于客户是双向的选择。最后我们也代表西区的普通老百姓问你一个具体的问题，也就是你们入市的状态，另外把准确的位置描述一下，让网友感受大自己是否在你的地标性建筑的辐射范围之内。比如现在国贸对于普通的房价已经普及到大望路那一边了。

【赵炳杰】我们在花园桥边紫竹桥桥临三环的位置，我们南边中国外门大厦，国美已经入驻了，如果大家到国美店的话，顺便可以到我们的售楼处看一看。整个交通是非常方便的，可以从北往南就不用说了，顺着紫竹桥就可以到我们的项目。如果从南往被北，可以通过西边的北洼路和北洼路饶过来，所以说交通是非常方便的。

【赵炳杰】我们的起价现在是1.6万，我们的价格定的是这样的一个基准价，到明年中期的时候，这个价格肯定就会升到1.8万，所以现在还是相当于为购房者、为投资者提供一个和开发商一起成长的机会。

【赵炳杰】对未来周边的影响，我们感觉这个项目建成以后，周边写字楼的价格可能会有一个不一样的状态，现在大家可能在租金上从周边写字楼的租金报价来看，相对来说还是比较低的一个线，由于我们的产品设计和定位都不一样，所以我们租金的起价可能是16块钱，整个区域的环境改变以后，北京国际也会入驻，整个周边的项目基本上都已经建成入驻了，我相信等我们这个项目入驻的时候，整个西区的商务环境会成熟起来，就会使租金价格出现与现在价格不同的情况，所以大家可以关注一下金融街的整个走势，关注一下西三环的走势。

【主持人】今天非常感谢炳杰百忙之中抽出时间来，因为她是记者出身，对于价格还是比较坦诚的。我们也希望国际财经中心最后的入驻能够让我们喜欢很多西边的高端人群不需要再承受交通拥堵之苦，我们希望在西边有一个能够和星巴克进行商务谈判，能够在生活、工作、休闲之间逍遥自在，不需要太劳累的地方。谢谢网友的关注。

【赵炳杰】谢谢各位观众，谢谢网友。

【主持人】感谢各位观众和网友对我们的关注，请大家锁定每天晚上19：30分播出的首都经济报道来了解本次展会的最信信息，以及我们的一些视频采访和购房者的声音，感谢大家的关注，谢谢大家！