王府井商业街变迁记：王府井景观整治的背景

王府井形成至今已有近百年的历史。解放后，在王府井建设了最大的百货大楼（２．６万平方米，一直维持了２０多年的最大），政府还下令从上海迁入了许多知名商店，再加上原有的传统名店老字号，形成了首都规模最大的商业街，总建筑面积１４万平方米。虽然服务的对象变了，但王府井仍然是北京品位比较高、商品比较全，规模最大的商业街。不过这１４万平方米非常可怜，与上海的南京路比，简直就是一个农村。

自１９９２年以来，从东安市场改造开始，王府井大街开始全面改造，市政府成立了王府井开发办公室，制定了庞大的改建计划，在１．６５平方公里的土地上，彻底改造王府井，基本上是“推土机式”的改造。准备建３５０万平方米的商务楼，其中包含１００余万平方米的商业场所，其余为写字楼、旅馆、公寓。

这个规划是很可怕的，我们规划部门也持反对意见。而且当时对王府井的定位问题还很模糊，我觉得最大的模糊在于把商业和商务相混淆。但一个潮头来了，势不可挡。当时头脑非常热，不但地面上要建设３５０万平方米的商业设施，而且有一个港商策划要在８００米的地下建地下三层商业走廊，而且已经签定了协议。规划人员一没有钱，二没有权，有的只是主意，市长不听，投资者不买账，你一点辙也没有。就在这种背景下开始了王府井的改造。

在１９９２～１９９８年的６年时间里，旷日持久的改造使王府井始终处于施工状态，成了一个大工地，乱七八糟。由于大量改造，大量的老字号和名店都被挤出了大街，使王府井失去了品牌优势。王府井改造投入的大量资金非但没有给其带来繁荣，反而在激烈的竞争中，商业品位不断下降，王府井的零售额也持续下降，西单商场和燕莎超过了百货大楼。

而交通部门一算账，３５０万平方米的面积，每天要有几千辆车在这个区域进进出出，交通用地不够，因此要求把王府井商业街的车行道宽度由９米展宽到１６米，把王府井大街当作一条城市次干道来使用。

体制上的问题更加严重。王府井开发办由市里控制，开发的利益分配由市里控制。东城区最值钱的地段让市里挖走了，因此东城区只能退出“金街”王府井，在其东边的东单北大街经营一条“银街”。区政府以及王府井开发办处于对立状态，寸土必争。

转折点

到了１９９８年，王府井面临抉择：是在这样的体制下继续，直至把王府井毁掉为止，还是想办法振兴王府井。这时对王府井景观整顿的问题才提到规划日程上来。此时规划的意见被采纳，并不是因为规划部门突然变得有权威了，而是客观形势逼迫大家形成共识。

第一，在王府井开发办问题上，市政府和区政府在闹了几年的矛盾之后，市政府决定把王府井开发办下放给东城区，调动了区政府的积极性，解决了这个矛盾。金街给了区政府，银街自然就变得次要了，体制上理顺了。

第二，１９９８年，北京写字楼、公寓、商厦已经严重供过于求，开发呈现低迷状态，年销售额超过亿元的商厦已经有６０余家，而在建的商厦还有６００万平方米，２００多家。而６０家亿元商厦占全北京零售总额２０％，与发达国家相比已经超过１倍，大型商厦的作用在中国已经超常发挥，再建大型商厦已经没有市场了，商厦倒闭开始出现。随着开发热度的下降，王府井改造计划是否合理开始引起反思。

第三，当时国庆５０周年即将到来，北京要整顿街道。王府井是以一个破破烂烂的工地，还是以一个干干净净的商业街迎接５０大庆？

在这三个形势的背景下，区政府和规划部门取得了共识，采取了５条措施：

１．王府井立即停止一切新的建设，改变其经营环境。特别是否定了在大街地下开辟商业街的方案，立即着手进行环境景观的整顿，争取以全新的面貌迎接国庆５０周年。国庆５０周年是一个非常好的机会，错过了，整顿的效应就不那么大了。因为这个决策，许多合同不得不毁约，市政府拿钱赔偿，赔也认了。

２．在景观整顿中，市政基础设施要按照规划一步到位，管道、电力线、电信线均埋入地下，解放天空。但是交通部门提出一大难题：无轨电车的线一入地就没法用了，有许多技术难题。可后来市政府支持规划意见，责成有关部门解决了这个难点。

３．不能把王府井作为城市次干道。在交通条件一时不具备的时候，暂按公交步行街性质进行整治，即允许公共汽车通过步行街。这一点规划部门的意见被采纳。

４．王府井开发办要改变性质，变成王府井建设管理办公室，负责对大街实施统一规划、统一建设和统一管理。王府井开发办是东城区政府的非赢利机构，主要职能是为大街服务。

５．按照国际一流的步行街标准进行整治，要体现统一、以人为本、提高文化品位和简洁的原则。

按照这些原则，一期工程对两侧的现有建筑立面进行统一改造，要求统一橱窗、招牌尺度，每个橱窗都是一幅艺术图景，规范广告的设置，去除人行道牙和护栏，增设广场，添加坐椅，统一设计建筑小品，形成王府井独有的风格；增设绿地、喷泉，选用传统的牌匾，反映晚清时代的民情雕塑，并在王府古井的位置设计了描述王府井历史的艺术井盖等，丰富历史内涵，提高文化品位。老店名店陆续迁回，增加品牌效应。

改造再认识

王府井一期工程在国庆５０周年前夕完成，开街后受到广大群众的欢迎，盛况空前，开街前后１００万的人流，百货大楼爆满，最高时一天营业额８００万元，恢复了首都第一街的地位。但后来的调查发现了一些不足：

１．王府井商业结构单一，百货业占主体，各个商店品种雷同，缺少特色；

２．餐饮严重不足，品位单调，洋快餐占主流，缺乏当地的小吃。在开街后，一家回民小吃一天的营业额４万元，冰激凌和冰砖脱销；

３．缺少文化、娱乐、休闲场所，有钱花不出去；缺少绿地、广场，休息坐椅不够，厕所也不够用；

４．有人气，但缺少商气。据平时统计，在１１月最低潮的时候，日客流量３０万人次，但只有１／４的人购物，日营业额为１５００万，平均每人２００元，也就是说到王府井逛了一圈，１／４的人花钱买了一件衬衫就回家了。

因此二期工程提出了新的思路：集购物文化休闲于一体，多元化经营，错位经营，改造商业结构；规划只提供空间，具体的商业调整还要靠商业部门。

１．把王府井商业街延长到灯市口，从东单三条到灯市口形成８００米的步行街。根据国内外商业街的共同规律，步行街不是越长越好，一般以８００米为宜。

２．在步行街两侧开辟辅路，王府井一期工程实现完全步行街。

３．对东安门大街和金鱼胡同进行整治，形成饮食街和旅馆街，并把儿童剧场等文化设施也纳入商业街范围，集购物、文化、休闲、娱乐、餐饮于一体，突出多元化和错位经营，调整商业结构；

４．在灯市口南环绕天主教堂，拆除沿街一层简易房，开辟广场，精心绿化，既保护了古建筑的环境，又给市民提供了休闲广场，改变了王府井缺少绿地和广场的状况，提高了步行街的品位。

经过以上努力，王府井商业步行街的环境日臻完善，恢复了往昔的光辉，百货大楼的营业额再次超过了西单商场，东华门饮食夜市受到热烈欢迎，生意十分火爆，新辟的广场游人如织，并成为新婚夫妇拍结婚照的理想场所。

经过这次整治，规划部门与区政府形成了一个共识：王府井不仅仅是一条商业街，更是休闲、娱乐、旅游的场所。在此基础上，东城区政府正着手进行第三期整治工程，准备用３年的时间，对１．６５平方公里的王府井地区进行全面整治，开辟皇城遗址公园，继续完善交通路网和停车设施，结合地铁五号线的建设，与步行街的地下连通，方便顾客交通，并对地区范围内的胡同、名人故居进行全面整修，完善社区建设，增加反映北京民俗的旅游点。既可以逛王府井，又可以进行胡同游，还可以到故宫。

体　会

回顾王府井３年整治的实践，体会如下：

１．商业街的规模和内容必须根据市场需求决定，切不可盲目求大、求全。王府井是以购物为主的商业街，与商务中心有所不同；

２．必须重视地方文化历史内涵的挖掘，在继承传统的基础上发展，商业街的完善是一个渐变的有机更新的漫长过程，切不可急于求成，一蹴而就；

３．景观整治比起大兴土木、修筑大厦要省钱得多，见效快，在传统商业街现有基础上通过景观整治给市民提供更好的游乐场所，既可保持历史的延续，为大家认同，又符合城市的经济条件；

４．必须有一个非赢利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面。