南京首拍地下空间项目资源 产权问题悬而未决

就在地下与地面周围建筑物协调问题、地下项目的产权问题等都成为人们关注的焦点，企业在为地下空间项目拼争时，针对南京市首次地下空间土地使用权的挂牌出让在业界引起了纷争。但由于没有相关法律依据，各方关心的地下空间产权问题仍无法明确。

争抢地下开发资源

8月17日，南京首次公开出让地下空间开发项目中，深圳时尚集团经过89轮竞争还是痛失了“鼓楼区湖南路地下商业街”项目。这次受挫，使成功经营着南京第一商圈新街口内莱迪地下商业街的深圳时尚集团，在南京南北呼应的发展计划暂时搁浅了。

湖南路地下商业街项目用地总面积为地下42290.1平方米，其中市政配套用地面积1596.9平方米，实际出让面积为地下40693.2平方米。挂牌出让起始价为1000万元，地下街的功能定位为商业及停车，地下主体建筑全长约1030米。

这是南京首次公开出让两块地下空间开发项目，打破了一块地面只能出让一个使用权的局面，引来了众多开发商争抢地块。有着专业经营莱迪地下商业街的成功经验的时尚集团，很早就对该项目进行过市场调研，更是对这个项目志在必得。

然而，在8月17日土地出让拍卖现场，竞拍中杀出了一家业内并不熟悉的南京大唐教育发展有限公司。随着价格越喊越高，很多开发商被淘汰出局。竞拍最后在深圳时尚集团、南京金银房地产和南京大唐教育之间展开。竞拍第89次的时候，深圳时尚地产喊出了7600万元的心里底价，他们再也承受不起更高的价格。但是声音刚刚落下，南京大唐教育负责人毫不犹豫地喊出了7700的高价，这让两家竞争对手望而却步，最终南京大唐教育以的7700万元的价格一举拿下该地块。

“大唐教育之所以用高出底价7倍多的价格拿下湖南路地下商业街项目，是因为非常看好地下空间资源的价值。”中国地下工程与地下空间学会常务理事、秘书长陈志龙教授告诉记者。对照莱迪地下商铺的租金，地下商业街利润非常高，莱迪一个商铺的月租金在400元/平方米以上，这次湖南路地下商业街面积4万多平方米，分上下两层建设，单层按1万平方米的建筑面积核算，按100元/平方米的月租金，一个月的租金就是100万元，一年就是1200万元。

陈志龙比较担心的是这家业界并不熟悉的大唐集团有无地下商业街的经营管理经验。记者联系该集团负责人，对方表示项目还在前期规划中，目前不方便透露更多消息。

据记者了解，大唐教育投资发展公司隶属于厦门的台商独资企业大唐世家房地产公司，是福建最具实力的开发商之一。1995年进军厦门，并逐步开始走产业多元化道路，涉及教育、餐饮、娱乐等领域，其房地产业务现已拓展至江苏、上海、重庆等省市。不过奇怪的是，此次在南京拿地，并没有用大唐世家这个地产业的招牌，而是用了不为人知的大唐教育。

湖南路管委会主任苏有林告诉记者，从大唐集团竞拍到项目之后，到目前为止还没有主动与湖南路管委会联系过，其详细的规划和开发周期不得而知。

矛盾有待解决

目前，地下空间土地使用权有偿出让，没有全国性的统一规定。随着更多地下资源的陆续开发，矛盾也将凸显出来。此次湖南路项目出让的是地下部分，开发中，地下与地面周围建筑物协调问题、到达地面的出口问题以及将来如何合理连接地铁等问题，暂时还没有合理解决的技术指标和法律依据。

陈志龙表示，目前南京所有的地下商业项目均没有产权。包括此次拍卖的湖南路地下商业街和编号为NO.2006G27金陵中学东侧地下车库，政府部门是以有偿出让经营权的形式出让地下空间资源。对于开发商而言，实质是以租赁的形式，买断了几十年的使用权。

江苏天豪律师事务所、南京市国土法律顾问王丽鹃也对地下空间开发有一些担心。她表示，法律空白成为交易最大瓶颈。南京市国土资源局私下开的口子，有偿出让地下经营权没有任何法律依据，我国物权法没有关于对地下土地的规定，“地下权属”、“地下”的概念不清楚。如果这样的话，各地都会出于对利益的考虑，把地下的土地卖掉，将会带来众多悬而未决的问题。

记者了解到，南京市政府部门已经考虑在编制明年土地供应总量时，将地下空间纳入进去。有关方面还在对此进行论证，目前尚无定论。

目前，南京现有地下空间建筑面积约200多万平方米，但这些地下空间大多零星、分散、孤立，而且利用率低，只有50％左右。地铁1号线的建设将部分商业繁华地段的地下空间进行连接，但无法改变目前地下空间开发混乱的现状。南京市规划在2010年前依托地铁1号线、2号线的建设，对新街口、河西、山西路、夫子庙、鼓楼、南京火车站六大重点区域地下资源进行整合、新建，到2010年南京将建设14条地下商业街，构成南京地下空间的基本框架。