游离在调控外的商业地产成淘金池 遭遇过剩危机

商务部有关负责人日前表示，目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，部分城市商业地产项目空置情况严重，已经到了宏观调控的关键时期。

商业地产成为淘金池

进入6月份，国内商业地产市场异常活跃。由于此前出台的"国六条"以及国家9部委意见，指向的调控目标是住宅市场，若干条款与商业地产并没有直接的联系。而政府对商业地产的相关调控措施还并没有出台，目前也没有过多的开发限制，使得多数寻求出路的住宅项目开发商将目光投向了商铺等商业地产热点领域。

另外，为了吸引外资而开发的商业地产项目不断增多。

而今年以来的宏观调控也改变了房产投资路径。"抛房买铺"似乎正在成为房产投资领域的新图景。

在近期举行的2006行销商业地产高峰论坛上，瑞士信贷银行上海副总裁张力指出，从长线来说中国商业地产是好的。随着入世，国外的金融机构会把亚太总部搬到国内来，对商业地产来说会有很大的促进；从零售业来说，零售业的增长是一直看好的，地产随着零售业不断的增长也会进一步增长。

遭遇过剩危机

尽管商业地产投资处于高热点，但一些专家却对此判断尚存质疑。上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆认为，一些海外商业地产投资者，对于国内商业地产看法还是有一点简单化。投资商可能在一段时间内对于每一个项目会研究得很深很透，但是对于整个发展的趋势可能还抱有一种简单的、直观的感觉。

事实上，商业地产尤其是零售业地产总量上是已经饱和了，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约，现在每年还有二三百万在建的、在批的，还在不断的出来。这种现象，不仅在上海，更在整个长三角不断蔓延。

在前不久举行的第八届浙洽会上，杭州就推出了52个商贸项目，寻求海内外投资者。

地方政府的积极态度，与海外资本的热捧形成呼应，而这种相互助涨，也在一定程度上，将长三角的商业地产发展，不可回避地推到了风口浪尖。

事实上，在北京、广州、深圳等地区，商业地产形势不容乐观，其总量过剩，空置率居高不下。数据显示，商业地产销售率（销售与供给比例）除了上海较高，为92%外，北京、广州、深圳这一指标分别为32%、50%、42%。这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。而一处闲置的商业地产项目，前期投入的开发资金可达几千万甚至上亿元人民币，这样的浪费，在许多大中城市都存在。

商业设施的过剩，还极易带来资金链的断裂。由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式存在，有可能引发金融风险。

将纳入调控视野

针对商业地产投资过热所带来的市场风险，目前国内部分城市商业银行已出现封杀商业用房贷款或捆绑贷款的做法。

在实行宏观调控之初，商业物业的银行贷款（部分银行称之为商铺贷款、个人商业用房贷款或个人营业用房贷款）并不是政策调整的重点。央行方面依然沿袭两年前的相关政策，即消费者在购买包括商铺在内的商业物业时，借款人的抵借比例不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业物业应为现房。

从目前上海市银行业的放贷情况来看，商铺贷款只贷五成，批准的可能性也不高，而写字楼贷款获得的可能性比商铺还要低。这是否可以理解为商业地产调控信号？

无独有偶，商业地产调控信号开始首发南京。因涉嫌"变相融资"、"承诺投资回报"而广受争议的产权式商铺，5月29日在南京被叫停。

一向以出台房管政策及时、甚至超前著称的南京，这一次又走在了其他城市的前头。而发布这个信息，恐怕仅仅是个信号，后边其他城市很有可能跟着效仿。甚至，如果今后再出现大的恶性事件，很有可能国家会出面全线叫停产权式商铺。

对此，商务部有关专家认为，国内商业项目的培育期，即从开业到正常经营一般要2至3年。目前，商业地产正处建设高峰期，如不及时加以调控，问题将更为严重。商务部建议尽快出台《城市商业网点管理条例》，加强对大型商业设施建设的科学调控；对拟建的大型商业地产项目进行清理，防止商业地产热继续蔓延。

然而，一个几乎众所周知的事实是，在中国许多城市中，大型商业物业的开发都或多或少地得到了地方政府的支持。

这就形成了一个让人颇感棘手的悖论：既然不少地方政府身为"商业地产泡沫"的主要"共谋者"，在打压和消除与自身利益关系微妙的"泡沫"时，又有多大内在的驱动力呢？那么，商业地产会不会成为下一个宏观调控的对象？有专家认为，即便是没有专门针对商业地产的调控政策出台，今年下半年，对商业地产而言也将是一个调整的阶段。