设计服务“双管齐下” 杜绝商业项目管理漏洞

2006－2007年，商业地产集中放量已经成为不争的事实，已经建成的物业面临巨大的招商压力，而正在建设中的和正在规划中的项目则更加考验开发商的“应变”能力。

传统观念里，一个商业物业是否成功，看似取决于后期运营是否吸引旺盛的人气，并且能给租户带来丰厚的营业收入，从而提高并维持理想的租金水平，实现商业项目的增值。而实际上，相比住宅和办公楼宇，商业物业涉及要素众多，无论是前期的定位、设计，还是开发、运营和后期管理，整个过程非常复杂，其中各个环节环环相扣，任何一个地方出现问题或埋下隐患，都会令之后环节出现差错。

高力国际物业与设施管理部董事林春丽在接受记者采访时，强调了前期设计、服务等方面的因素对于商业地产成功的重要作用。

前期设计需考虑细节

“商业项目从来不缺乏设计主题，无论是百货商场、大型购物中心或者生活体验式购物街，设计公司和发展商总是可以从建筑外观或是项目定位等角度提出让人眼前一亮的方案，”林春丽说，“的确，这些设计方案可以吸引消费者驻足，刺激他们的消费欲，并且也在推动着零售行业的发展和前进。”但是，“我们的经验却显示，在这些宏大的主题设计之下，往往会忽略一些会影响后期成功运营的细节。”林春丽举例说，例如，所有的设计公司和发展商对商场的外立面风格和材质总是投入极大心血，因为这关系到项目的形象和吸引力，是面子活，自然要万分的小心；但是若谈起临时货仓的位置、入驻商户运货通道等事项，却往往被置于脑后。很多时候，设计公司和发展商只是抱着“凑合”的态度安排商业项目这些功能。最终的结果是，在商场后期经营时，商户会发现，尽管商场建筑和装修美轮美奂，但是由于功能在设计上考虑不周，存有缺陷，无论存货还是提货都有障碍，无形中降低了经营效率，增加了运营成本，并且还会给商场整体的商业环境带来负面影响。

林春丽不否认一些出色的商业项目设计公司经验丰富，在前期设计中亦会花费大量时间考虑后期的经营细节。“可是，理想和现实总有差距，当空间不足或资金紧张的情况下，以理想主义为推动力的设计师在努力完善其主题风格时，往往以牺牲那些会影响后期经营的细节作为代价。”因此，我们建议发展商在项目进行前期设计和规划时，应该充分考虑后期经营和物业管理环节，聘请专业顾问公司，协助设计公司从综合的视角着眼，完善所有细节。

这些细节体现在多个方面。例如，商业项目气派的门脸是商家喜欢的，但是这气派的门面是否考虑到了消费者搭乘出租车的方便、是否考虑了上下客车辆短暂停留的方便？这就需要结合实际的商场定位和商场周边交通环境的具体状况做出平衡和取舍。

再例如，为了吸引更多的人流，很多商场和购物中心在中庭预留出空间，作为展览和举办活动之用。大的活动空间当然有利于聚集人气，但是无形中减少了固定的可出租面积。这时，专业的顾问公司可以借助经营和租金测算，确定出适当的预留面积，并遴选出最佳位置。与之类似，大型购物中心内的主力店和服务店的位置关系、为消费者提供休息的区域的位置选定和大小确定，在定型前也需要顾问公司提出专业的意见。

专业服务应自始至终

此外，林春丽强调了专业服务的重要性，“专业服务并不仅仅体现在前期设计当中，开发商一定要与商场经营和物业管理公司长期合作。”例如，在成功的商场或购物中心，通常会有开发商和商家积极配合物业定期的宣传活动，这种配合会细微到各种促销期间商家门脸的装饰风格、色调的选择等多个方面。当然，这种配合从商家入驻前就应该开始，并且只有统一设计才能保证整体协调。

林春丽认为，随着中国商业房地产市场的逐渐发展，专业性物业公司在商业地产项目中扮演的角色将不仅仅限于设施维护和管理，将更加接近成熟市场上的资产管理公司——物业管理公司从项目前期参与，减少后期经营可能出现的漏洞，在后期保障商业项目的设备安全和正常经营，同时，参与租客关系及租金管理，调整业态和租户，提供一揽子服务，从而提高商业项目的租金水平，实现不动产价值的提升。