位置优越频频上市 人气看好浦上商圈正长成

浦上商铺频频上市

虽然南国金辉、泰禾红树林、公园道一号、中茵·加洲花城等楼盘的热销已炒热了浦上片区，但是该片区却鲜有“商机”。

不过，这种状况在今年有了转机。今年早些时候，中茵·加洲花城推出住宅商业配套项目———第五大道商业步行街，共有沿街店铺48间，建筑面积约1700多平方米；同时，经济适用房桔园二期亦推出总建筑面积5000多平方米，160余间的沿街店面。而本月，南国金辉也推出了为住宅配套的沿街商铺项目———湖畔商业街，一共171间店面，总建筑面积是5582平方米。

另有消息传出，浦上近期还将筹建一个占地面积约4000平方米的大型地产项目。有业内人士透露说，该商业地产项目初步规划是建成一个大卖场。

而到明年，浦上片区的“商味”将更浓。据了解，从今年年底到明年年初，该板块将推出十余个项目，包括正祥置业即将开发的近180亩高尚文教住宅社区一品新筑，尚锦·海润地产旗下占地134.96亩的海润尊品，以及金辉、融信、景城、永兴、融辉、世欧等地产公司的千余亩项目。有业内人士估测，浦上未来将规划建成约500万平方米的高尚住宅板块，按照商业面积约占项目总量3%至5%计算，浦上片区未来新增商业面积将达到约3万平方米。

业内人士认为，浦上新商圈正在崛起。

[分析]十万人气撑起消费

从没有一个商铺到即将商贾云集，浦上在短短两年多的时间内为何会发生这么大的变化？“人走到哪，店就会开到哪”，南国金辉的销售人员一语道玄机。

根据人流量来确定商业面积不仅是开发商开发商铺的依据，也是商业规划的依据。在《福州城市商业网点“十五”建设及2010年发展规划》中明确指出，商业网点的数量主要根据所处商业片区吸引范围，人口数量及现状网点进行分布。原则上居住人口1万～3万人应有一个综合性社区商业中心，宜结合居民出入口主要路段集中设置，以一家经营食品日常生活用品为主的大中型综合超市和一家经营蔬菜等鲜活商品的生鲜超市为骨干，同时发展餐饮、药店、书报亭等生活服务及邮政金融等配套网点，使之基本满足周边居民日常生活等多方面需要。消费水平较高的社区，鼓励发展社区型购物中心，满足个性化消费服务需求。除集中建设社区商业中心外，还应在居民区设置由小副食品店、小百货等组成的多点式便民商业网点，形成大集中、小分散的居民购物网络。

那么未来浦上居住人口会有多少呢？据了解，目前浦上核心生活区内已有南国金辉、泰禾红树林、公园道一号、中茵·加洲花城等楼盘在销售。其中南国金辉和中茵·加洲花城目前只剩一些尾房在售，公园道一号一期基本售完，二期临江高层正在推出，泰禾红树林也正在销售中。这些现售项目再加上明年要推出的十余个项目，有业内人士估测，未来浦上可居住人口可达到数十万人。

除此之外，由于浦上大道是浦上区域的中心线，它不仅是城市主干道二环线的延长线，还是南三环与二环线的连接线，加上浦上大桥年底即将通车运行，到时浦上片区还会迎来日均几十万人次的人流量。

配套齐全带旺商铺

如果说，居住人群是商圈形成的基础条件，那么，便捷的交通和优质的配套将加快新商圈的形成。

与其他新居住宅有所不同的是，浦上片区由于地理位置优越，不仅吸引了许多城区新贵的购买，更令他们将此作为日后的第一居所。

浦上生活交通便捷是购买者愿意在此居住的原因之一。目前，已建成的尤溪洲大桥拉近了浦上与福州老城区的距离，而年底运行通车的浦上大桥则打通了整个福州通往西南方向的命脉。由于两座大桥一边连着繁华市区，一边连着生态公园区，这不仅使浦上成为金山最接近市区的区域，也成为福州最动静分明，最适宜家居的片区。从浦上过尤溪洲大桥，驱车几分钟即可到达工业路商圈，而从浦上跨过浦上大桥，只要15分钟车程就可以到旗山公园，如果想走得远点，它还可以连上京福高速公路，只要两三个小时，就可到达闽中、闽西福建的旅游腹地。

除了两座重要交通干线令浦上生活动静自如外，完善的交通网也使浦上生活更加方便。据了解，除了目前已经开通的725、728两路公交车之外，在浦上大道的东侧、洪湾路南路北侧，将兴建一个可以停泊500辆公交车的大型公交停车场。而且根据公交公司相关人士透露，未来金山所有公交车重点站如金山公交总站、金山展览城站都可能延伸到这个公交站。

除了交通便利外，浦上公园环绕，空气清新的绝佳环境也使这里成为福州人置家的首选之地———南江滨公园、金山文体中心、金山公园、乌龙江湿地公园，让家居浦上的人们可以奢侈地享受“两江三园”的“超豪华”生活。

完善的教育配套更为浦上留住了稳定的居住人群。目前许多新区住宅存在空置率高的问题，小孩上学不方便是许多家庭不能居住新区的原因。而浦上片区附近目前已有师资雄厚，各项设施齐全的福州三中金山分校和金山小学，在乌龙江的对岸，气势宏伟的大学城正拔地而起，几十所名校已经相继入住。在不久的将来，在浦上大道周边还将会相继建设若干所幼儿园、两所小学、一所中学。同样是因为交通便利、市政配套完善、地理位置优越等条件，使浦上有了成为高尚社区聚居地的基础，而目前在开发商的推动下，浦上也正朝这个方向发展。据了解，目前进驻浦上的开发商，金辉、融信、尚锦·海润、世欧、正祥、景城等，都是福州具实力的开发商，他们所开发的项目定位均为高尚社区产品。高尚社区内高层次的消费群体，为浦上商业的发展奠定了极强的消费基础。

人气稳定，地理位置优越，未来商业需求旺盛。这三个点正是黄金旺铺存在的最佳条件。

[前景]市场起步商机最佳

稳定的车流、人流，新兴的居住社区，这使人想起当年的金山大道片区。金山大道片区与浦上片区近在咫尺，是金山发展最早的生活区，2001年时该处商铺的价格只有3000元/平方米，而到目前，该处商铺的价格已涨到1.5万至2万元/平方米，在短短的5年多时间内，价格就涨了5至6倍。业内人士认为，比起金山大道片区，定位更高的浦上片区商铺会更有投资“钱”途。有商铺投资者则认为，想赚钱要趁早，现在浦上片区的商业正处于起步阶段，此时正是投资该处商铺的时机。

一位投资商铺的高手告诉记者，他选择购买浦上的商铺，原因之一是投入较少，风险不大。据了解，目前浦上片区新推出的商铺，如南国金辉湖畔商街的商铺的价格为8000元至15000元/平方米，中茵·加洲花城沿街商铺的平均价格为13000元/平方米，桔园二期商业街商铺的价格则接近10000元/平方米，按照该处商铺平均面积在20平方米至40平方米计算，在该处投资商铺的成本大约在30万元左右。其二，由于目前浦上片区的许多社区尚处于建设之中，居住的氛围还未形成，所以商铺的价格还没涨上去，而这些社区中的大部分在未来的5年内将会入住。在这些居住社区尚未形成规模的初期购买，等该区域形成规模，人流量稳定后，商铺价格肯定飞涨。另外，浦上商铺的开发形式也比较适合投资，据了解，无论是南国金辉的湖畔商街，还是中茵·加洲花城的第五大道，还是桔园二期的商业街，浦上目前开发的商铺均是街铺，这种商铺开发形式，权属明晰，可控制性与自主性都很强，受相邻关系影响较小，投资者可以根据商铺价值变化规律进行“养铺”，以时间换得(升值)空间，从而使投资收益最大化。

这位投资者已经为他要购买的浦上店铺设计好了“养铺”的五年规划，在浦上片区小区入住高峰时，选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。因为在这一个时期里，该区域最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务，此时提供与居家装饰相关的服务能使商铺变得有价值，并可取得一定的租金收益。

在两年以后，家居装饰进入尾声，人口入住率达到一定水平，但尚未达到高峰之际，把商铺出租给便利店，此时不仅租金收益将超过前期，而且商铺的市场价格也会开始向上攀升。

而当浦上商业进入成市阶段以后，则可以将商铺设定为个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。这样做除了避免与主力商业正面竞争，减少出租风险之外，更重要的一条是可以取得较高的租金收益，同时可以间接提升商铺的市场价格，因为商铺市场上一般都是以租金收益作为参数来制订商铺的市场价格的。

这位投资者自信地说，现在花30万在浦上购得的商铺，不出5年时间，收益肯定能翻番。