面积1.5倍于新街口 看河西商贸如何PK新街口

河西商业面积1.5倍于新街口

在日前召开的河西新城发展高峰论坛上，一组数字颇引人注目：从营业面积看，预计河西至少有100万平方米商铺连续上市，相当于新街口的1．5倍！

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另一个耐人寻味的数字则是：去年上半年，南京商业用房成交均价为9615元／平方米，其中江南八区成交均价每平方米12090元，河西奥体板块则为每平方米10470元。业界人士认为，商业氛围尚未形成是河西商业用房售价不高的真正原因。

如此庞大的商业地产集中上市，如何实现良性发展？相关专家认为，南京地理位置和城市规模，决定了对芜湖、马鞍山等周边城市的带动和辐射作用。目前已经通车的地铁1号线、开工建设的地铁2号线，都将给河西CBD带来充足的人流、物流和资金流。随着长江三桥和过江隧道的开通，河西辐射区域将直达江北甚至安徽周边城市。因此，河西要立足成为一个较大区域的商业集聚中心，发展空间更大程度上要面向南京1小时都市圈内的2700万人口。

河西：CBD还是CZA？

在南京商贸流通业“十一五”规划中，河西商贸被定义为全新的CZA。何为CZA？南京市商贸局政策法规处李绍明处长介绍，CZA的含义是中央生活区，是近年来国际上新兴的一个理念。CBD是指中央商务区。与后者相比，前者更强调生活配套和休闲服务。一些CBD到了晚上可能就没有人了，但中央生活区则让该地区充满活力，居住环境更人性化。

南理工经管学院院长俞安平说，CZA是指一种纯粹的生活区，为当地居民提供更多的娱乐、生活设施。而在法国等国家，被定义CBD的地区是较小的区域，集中了大量的金融、证券、保险、商务配套。河西CBD的提法主要与其南部开发有关，而CZA是对CBD的补充。对于将河西定义为CZA，南京大学商学院成志明教授却表示异议，他认为南京有不少外来人口，南京商业的魅力在于吸引外来消费者，纯粹的生活区域是为本地人或是本地居民服务，他认为，将来新街口不能担当最大的商业中心之任，河西商业中心有很大前景。定位为CZA后，却不能为一些来南京购物、旅游的外来人口提供服务。从为本地居民服务来看，河西CZA非常好，从长远的商业集聚力发展来看，河西还不能仅限于CZA。

“传统”与“现代”错位发展

俞安平说，商贸流通业“十一五规划”与南京“一城三区”的城市发展战略以及“一疏三集中”战略有关。目前，南京引导老城人口疏散，从而集中在一些新城区，商贸流通业发展也与之适应。新街口与河西两大商业中心的区别首先在于：新街口作为商贸、商务中心聚集区，是以提供传统商业服务为主，当然在这个商业圈里也有错位经营；而河西则提供现代化的商业服务业，定位上应以金融、证券、保险、商务酒店设施为主，各类商业服务要配套齐全。从消费人群看，河西商业中心与新街口相比商业设施档次较高、更现代化，和居住人群定位为白领、金领这样的高消费人群是相吻合的。他认为，目前河西的发展基本按照相关部门和专家对它设定的原有计划。

现在，特别到了节假日，新街口消费人流已经超饱和，今后河西商业中心对新街口的商业将起到辅助甚至替代作用。“河西商业中心的建设启动，将使未来南京的城市品位上一个台阶。”俞教授说，现在河西中部地区的建设已基本到位，对住在这个地区的居民来说，“开宝马买油条”的时代已经过去。接下来，河西正在完善其他区域的公共设施、生活设施，安排适应的商业配套，特别是南部地区的建设正准备启动。河西CZA的配套要与传统商业有所不同，比如农贸市场不能再像传统的农贸市场一样，应该推动由一些大超市来提供，以确保河西商业中心与新街口的层次错位。从产业发展角度看，河西CZA将来除了商业配套外，也有相应的新城科技园，做到人住到哪里，工作就到哪里，通过相应的产业经济，保持可持续发展。

成志明教授也认为：新街口原是南京唯一的市级中心，优点是发展成熟，商业设施齐全，缺憾在于节假日人流过大，交通拥挤，环境也有一定污染，且办公楼与商场混杂；而河西商业中心的空间布局、交通配套规划完善，比新街口好。他认为，河西商业中心具有更大的发展潜力。当然，河西商业中心的建设不该再走新街口的老路，应在规划集中基础上进行科学布局。

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