资金----严重并直接影响和制约着我国房地产企业的生存和发展。
随着一系列宏观经济政策的出台，尤其是在2006这个对于中国房地产来说不平静的一年，一系列对房地产行业发展影响重大的政策出台，使整个行业处在重要的转型时期。今年5月24日的“银六条”及后续的相关政策，更明确提出要紧缩房地产开发贷款，这使得部分房地产开发企业的资金压力越来越大。然而我们看到：在众多开发商在抱怨融资渠道单一和融资困难的同时，一些企业、银行、信托、基金以及众多海外投资机构却找不到中意的房地产项目。
可见，对融资市场的游戏规则不甚了解、对新融资渠道合作模式与操作技巧的陌生、对资本运营的理论与实践的单一、对投融资决策与风险规避能力的欠缺等正影响和制约着我国房地产企业的生存和发展，成为我国房地产企业新的瓶颈。
为了让广大房地产开发企业了解多元化融资渠道和操作模式，给投资机构和房地产企业搭建一个高效、高端的合作平台，五合国际与北京华本地产俱乐部共同举办本次“转型时期的房地产融资渠道解析会暨五合智库《2006中国房地产投资报告》发布”活动。
当日下午2:00，转型时期房地产融资渠道解析会在美洲俱乐部举行。
为转型时期的房地产融资渠道解析会暨五合智库《2006中国房地产投资报告》发布进行全程播报。敬请关注！
▲ 时间：8月24日2:00-8:00
▲ 地点：美洲俱乐
▲ 主办单位：五合国际建筑设计集团 、上海五合智库投资顾问有限公司
▲ 演讲嘉宾： ▲以下转型时期的房地产融资渠道解析会论坛现场图文报道：
【马光】我先介绍一下本次活动的几大板块，首先第一个板块是我们几位嘉宾有一个精彩的主讲，第二个板块是由一个互动的环节，在座都是房地产的老总，我们各自会遇到一些问题，尤其是投融资的问题，希望大家不要吝啬自己的智慧，也不要吝啬自己的问题，希望大家互动。首先邀请五合集团副总精彩卢求先生给我们致欢迎词，谢谢！ 【卢求】各位来宾，下午好！首先非常感谢今天到会的发展商和媒体以及其他各界的朋友，同时也特别感谢华本俱乐部为这一次做了大量的工作和提供场所。五合国际是业内有一定影响力专门提供地产设计、规划和咨询、项目管理这样一家综合公司，五合智库是五合国际全资子公司，今天会议的主题也是五合智库的一个研究报告的发布会，下面我就把位置交给下一位演讲嘉宾，希望今天到会各位能够在这个活动中有所收获，谢谢各位！ 【马光】下面有请华本俱乐部的李文明。 【李文明】各位老总，各位朋友，下午好！华本俱乐部是一家俱乐部，所谓俱乐部，共同快乐也。华本俱乐部就是尽力探索企业家的快乐，为企业家寻找快乐的根基。我觉得当代中国的企业家，我觉得要找到快乐持续的动力，持续的来源，我觉得需要寻找、探索企业家快乐的哲学，企业的文化和企业家应该建设一个快乐、善良的团队，所以这都是华本的工作。
【李文明】华本俱乐部的使命第一条就是为中华企业家打造一个精神文化的空间；第二为中华企业家打造一个事业合作的空间，主要是两个空间，一个是精神文化的空架，一个是事业合作的空间，华本将尽力完成这两大使命，谢谢各位老总！ 【马光】感谢李总。我本来想借此机会为我们俱乐部做一个广告，介绍一下俱乐部，我觉得李总已经介绍很充分了。下面这个环节是我们五合智库节目的时间，先请上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅先生为我们介绍这一次的内容。 【邹毅】各位嘉宾，各位朋友，各位媒体朋友，大家好！今天很高兴由我们五合智库和华本俱乐部做中国房地产投资报告会和解析会，我在此跟各位同仁做一个简单的交流和演示。 【邹毅】结合我们这一次五合智库的投资发布，我们谈一谈中国房地产金融形势。今天主要讲的是转型期的中国房地产企业金融战略。大家都知道中国房地产市场在国家宏观调控政策条件下，以及在我们金融和相关的地产政策下，遇到了各种各样的问题，遇到了资金的问题，遇到了政策的问题，遇到了产品的问题。应当说当前的时代是处于转型期的时代，转型期的情况下，我们房地产行业的企业以及各界同仁如何面对当前的形势，我今天讲一讲转型期中国房地产金融战略。 【邹毅】今天延续这样一个简单的逻辑。首先做一个当前发展时期中国房地产政策简单的研判。分析一下当前房地产行业产业环境怎么样，我们当前房地产行业，我们的资金，我们的产品，我们的市场，乃至行业未来发展态势如何。再就是看一下房地产行业态势判断，在这样的判断下企业战略如何评估，符合做战略，这就是我今天想讲的题。 【邹毅】先看一下中国房地产政策简单的研判。我们看一些重要政策出台时间表，从今年2006年4月份政策开始发布，首先是4月28日提高房地产贷款利率的政策，这是4月份开始的。5月份出台两项重要的政策，第一项就是5月17日出台国六条；紧接着5月29日国十五条相继颁布出台，对整个房地产产品供应结构上和户型结构上做出了相关的规定。到7月份，应该说今年7月份是一个政策频出的关键时刻，首先是在7月14日国务院相关几大部委落实相关国十五条细则的规定，7月19日出台结合金融资本重要的政策就是限外政策，限制外商投资中国房地产企业，以及限制外资购买中国房地产产品的政策，到7月22日国家银监会和相关金融部门出台加强信贷管理政策；到7月26日，从整个国家政策层面，从供应量，从市场供应的角度调整到市场需求，出台二手房收税政策，整个7月份国家从市场供应和市场需求两个方面都对国内房地产市场做出了相关的限制。到了8月份，在金融政策上又有了新的突破，我们可以看到前期首先是提高了中国存款准备金率紧缩银根的政策，8月19日进一步加息，同时增加存款贷款利率，同时对于中长期的贷款，尤其利率升调更加多，这样对于企业银行资金的借贷，乃至于个人购房资本成本进行比较大的收缩，所以可以看出今年的房地产行业的政策应该是一个政策频出的事态，从我们市场上，从我们产品的限制上，从金融的控制上以及从我们信贷管理各个方面的控制上，都做出了相关的约束，所以说我们在此简单把今年中国房地产市场到目前为止政策环境，简单称为政策风暴，这是政策面上的情况。
孟晓苏 中房集团 总裁
钟伟 北京师范大学金融研究中心 主任
郭钧 天津海贸投资发展有限公司 董事长
郑武 顺华集团 总裁
孙佑海 全国人大环境与资源保护委员会法案室主任
孙晓郁 国务院发展研究中心副主任
柴志坤 北京天鸿房地产开发有限公司 董事长
任志强 北京市华远集团 董事长
谢 强 天津富力城房地产开发有限公司 董事长
张民耕 北京银信投资有限公司 董事长
范广州 中国建设银行总行 副总经理
方风雷 美国高盛高华证券 董事长
刘力 五合国际集团 总顾问
邹毅 上海五合智库投资顾问有限公司 总经理
【马光】各位嘉宾，下午好！感谢各位老总在百忙之中参加我们这一次活动，我先自我介绍一下，我是来自华本俱乐部的马光，在座的各位老总都是地产界前辈，我在这感觉压力比较大，本次会议是由五合国际与华本地产俱乐部共同举办。今天的题目是转型时期的房地产融资渠道解析会暨五合智库《2006中国房地产投资报告》发布会。
主持人华本地产俱乐部--马光
【李文明】华本俱乐部是怎么来的？华本俱乐部是郭总在一次会上，在我们华本俱乐部论坛创办68次的时候，提出北京应该建立一个房地产专业的俱乐部，我们就是沿着郭总的建议，征求很多老总的意见，在孟总、郑总，还有任志强、易小迪等等老总的关心之下，华本俱乐部一期一期走过来，今天已经是119次活动。现在在华本俱乐部里面，总共有将近500多位董事长、总经理在华本俱乐部上活跃。
华本地产俱乐部董事长--李文
 上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅 |
【邹毅】结合郊区化我们做了很多的产品，比如说涉及到旅游地产、主题公园或者是新型复合地产，复合地产也是未来产品创新一个非常重要的方面。其次结合我们国家产业园区，开发区等各类园区，相关专业地产市场也呈现出一些以往所没有的机会，所以我们认为以工业园区为代表的工业地产、物流地产这一类园区为主导的地产可能也是我们未来开发非常重要的，值得思考的渠道乃至一个新型的市场。
【邹毅】再看看市场的情况怎么样，就是未来消费者在哪，消费者是否有变化，需求是否有变化，与过往的需求变化在哪。我们看到市场是有变化的，随着消费与过往有一些变化，带来一些机会。我们首先看到新的产品和新的市场带来新的需求，很多二线城市都有新的需求，所谓政府办公带来政务新区乃至于新型的产业园区，这种需求以政府拉动为主导的市场需求可能是作为我们新的需求变化的主导，我们可以借此机会来分析一下我们市场需求怎么变化。
【邹毅】同时我们看到商业地产市场，在过往有一定的供应量，但是供应量不是特别充足，同时出现结构供求失衡的情况下，我们商业地产仍然存在一定的需求，待会儿会结合商业地产简单讲一下相关的专题。同时我觉得当前中国房地产行业一个发展环境，还有一个很重要的现象，也是在近两、三个月出现的现象，就是所谓的上市风潮。我们可以看到有几个典型的案例，像世茂绿城、保利、万达等等有成功的，也有失败的，成为当前房地产企业越来越多思考的问题，上市模式我们看到有两种模式，一种是物业上市，一种是企业上市。所谓的物业上市就是房地产投资信托打包上市，另外就是企业上市，所以我们很多房地产企业在决策上市之前，都遇到该如何决策，把物业打包上市还是把企业打包上市，还是把这两者资金渠道结合起来做。这两者资金渠道都有不同的特性，我们可以看到两个关注点差异，物业上市关注的是物业价值，物权和未来的租金收益；企业上市是看企业盈利能力、企业产权和企业价值，这样的不同点导致上市风潮需要我们进一步的思考我们该采取什么样的渠道做上市，也和资本市场做一些新的举措。
【邹毅】简单讲完国内房地产产业环境的分析以后，我们想看一看中国房地产未来发展态势怎么判断，我们如何看待中国房地产行业发展的态势。我想分几大方面来讲，住宅地产、商业地产、旅游地产和其他的地产，我们结合报告看一下住宅地产作为整个行业逐步转向成熟的市场，很重要看到的趋势就是品牌化的扩张。这种品牌化扩张有的是企业的品牌，有的是物业的品牌，有的是自己产品本身的品牌，我们可以看到像万科、阳光100等一些著名的企业，著名的品牌，在国内本身品牌的溢价以及品牌的价值越来越得到提升，这是品牌化扩张的态势。
【邹毅】另外看到整个房价看到一线城市，所谓北京、上海、深圳、广州等一线城市和二线城市房地产价格，在需求和供应存在明显的不同点，这种不同点表现在我们认为在一线城市，城市的价格分化更加严重，所谓高质量，高品质的楼盘和低质量、低品质的楼盘价格呈现严重的分化，上海尤为明显，郊区外围的楼盘价格随着整个市场不景气进一步下降，环内的楼盘价格持续走高。应该说二线市场整个城市呈现比较良好的增长情况，主要的二线城市，像内蒙今年上半年增长非常快，都是一些有代表性的二线城市跑到一线城市的前面，二线城市的上涨状况还在持续，并不像一线城市价格逐渐分化。
【邹毅】这张表是中国商业地产市场，讲到商业地产市场不得不讲商业怎么样，这里面的商业尤其以零售商业为主。我们认为支撑中国未来两年商业地产市场增长或者是发展良好的一个状况的一个基础是在于商业。商业我们更加关注于我们的零售业。我们可以看这一张表，这是全国社会消费品零售总额的表，这是曲折向上的过程，可以看到未来一至三年，乃至三至五年，整个中国商业市场应该是稳定良好的增长。有商业做支撑，商业地产需求总量上应该是值得进一步扩张，需求拉动扩张的态势。相比来看几个典型商业巨头的扩张句话，2006至2008年，像沃尔玛、家乐福、国美、永乐、苏宁在未来两年都有比较大的扩张计划，这种扩张计划在一定程度上给我们指明未来商业房地产市场有很好的发展前景，关键就是如何运作，如何选址等方面的问题。
【邹毅】再看看旅游地产市场怎么样。旅游地产市场前一段作为中国房地产市场不是特别重要的产品，乃至不是特别重要的趋势，没有得到众多房地产商的重视，但是随着国内城市土地越来越缺少，导致我们开发企业越来越多在郊区，乃至于在一些偏远的地区拿地。拿到这样土地项目如何操作？只能往旅游地产市场的方向来发展，这样来看我们旅游地产市场，我们认为从目前的状况来看，存在这样几大特点。第一点就是我们的旅游地产项目的规模在逐步扩大，前期拿地可能只有几百亩、几千亩，现在可能是到几万亩的土地，这样使得我们开发企业不得不面临更加复杂模式的分析、操作，如何操作一个大盘项目。另外随着规模本身的扩大，旅游地产市场定位进一步国际化。中小型的盘能够满足旅游地产当地的需求，但是越来越大盘的定位本身不再是当地，不再是地区，可能更加是整个中国乃至整个亚太区，像华侨城、迪斯尼这样代表性很强的旅游地产产品支撑中国未来旅游地产发展方向，可以看到是一个比较大的发展方向。另外随着旅游地产进一步扩张，随着资源价值不断异化，导致我们随着资源本身的多化，可以看到对旅游地产本身的内容和项目设计上进一步多样化，导致我们旅游地产操作上和运作上都需要结合资源本身的特点来设置出有吸引力的主题和内容，吸引潜在的市场和消费者。
【邹毅】国内有一个现象就是第二次主题公园热潮进一步在国内涌出。前一段时间涌现出一批主题公园热潮，但是运作并不是很理想，现在通过我们研究也好，通过我们跟我们的客户接触也好，我们发现越来越多主题公园项目在国内市场进一步出现，这样我们认为新型的主题公园的热潮也是一个旅游地产市场发展的一个新的方向。这是一个旅游地产市场的简单的状况。
【邹毅】所以结合刚刚我们所简单分析的住宅市场、商业地产市场和旅游地产市场的一个简单的定性的描述之后，我们可以把整个当前整个房地产市场未来发展趋势可以用这样几句话代表。第一句话就是我们认为产品越来越金融化，所谓金融产品化，我们商业地产实际上运作并不是地产本身的物业，而是本身物业未来现金流的操作，我们的买家如何运作，以及我们未来收益如何组合，这是房地产市场的趋势。对于企业来说我们认为企业规模化也是一个趋势，随着政策的调控，越来越多中小型房地产可能会面临越来越多的问题，比如说拿地的问题，资金的问题，乃至产品运作能力的问题，这样给越来越多素质良好的中大型企业提供一个扩张的机会，所以企业规模化也是一中国房地产行业未来纵深化的趋势。第三就是产品复合化，记得我刚才所列举的一些中国商业地产、旅游地产乃至于各类地产的新区开发的地产，这类地产都需要我们去运作一个复合型的产品，它提供的功能不仅仅是一个简单的住宿的功能，更多会提供娱乐、餐饮、休闲度假和商务工作、办公的功能，如何把这样功能打造好也是产品复合化的特点。其次是产品专业化，我们做商业地产市场或者是商业地产产品，旅游地产产品都需要研究当前市场状况怎么样，如何运作我们的项目，所谓产品专业化也是未来房地产纵深化发展的趋势，这里面简单列举了一下这几个趋势。
【邹毅】下面从投资角度来看一看当前房地产投资环境怎么样，如何评估当前房地产投资环境。说到投资环境，把地产结合在一起不免会考虑到城市，一般投资我们会考虑投什么类型的物业在什么地方投，在什么区域投，在一个城市什么区域投，是中心还是郊区，是一线城市投还是二线城市投，从金融的角度来看我们必须考虑资金本身的风险在哪里，我们收益状况怎么样，这种收益状况我们可以结合金融生态这个问题来看。所谓金融生态就是把一个城市各个方面，包括政策环境、资金环境，包括税收，各类相关操作的正规程度或者是和国际资本对接的程度来看，整个城市是有金融生态，金融生态就决定这个城市本身的投资机会是否会适合我们深入去投资。
【邹毅】同时我们判断一个金融生态投资，无非是从这么几个方面，首先是我们投资的项目有没有市场的需求支撑，其次我们投资的业态是否准确，我们业态本身是不是有一定的准确定位，再次就是我们投资区域风险怎么样，会不会有很大的购买力风险或者是政策风险乃至于其他相关的风险，这种风险就是我们在评估一个项目也好，乃至投资区域也好最重要的一个方面。
【邹毅】另外就是收益，我们投资什么样的类型，怎么操作，这样的类型的物业收益权怎么操作，我们投资一个项目还是投资一个企业，我们以投资的形式还是以开发的形式介入，是销售还是租赁，这都是投资方式综合解决的问题，这就是城市投资机会的筛选是我们判断房地产行业环境重要的方面。这里面是中国社科院前一段时间在金融研究所做的城市金融生态报告，它把整个中国所有城市，大型知名城市分成五大类金融风险等级，可以看到排在第一大类并没有北京和主要的城市，相反上海、宁波、温州、杭州、深圳这些沿海，和国际资本对接比较多的金融生态环境相对比较好。第二类登记才有北京、南京、厦门、广州等其他城市，这就是评价金融生态的一个有效的指标。
【邹毅】城市投资评价的数据，就是以城市人均可支配收入和城市房价比值来看，这样我们结合中国主要一线城市和二线城市做比较，这些数据都是最新的数据。如果以3作为均值来看，之上应该是有比较好的购买力的城市。我们关注的北京、上海这样的一线城市并没有落在低风险区域之内，有有效需求支撑之内。相反二线城市南京、无锡、长沙、深圳都在重要的购买力之内。结合未来整个行业发展环境乃至于我们行业区域判断之后，对于房地产企业来说我们该如何制定战略，我们战略的角度上该如何做相关的思考。
【邹毅】对于企业战略来看，我们认为对于企业的战略制定，在当前政策环境频出乃至市场环境波动的情况下，我们投资关系也在波动的情况下，该如何制定企业战略，我觉得要系统思考和分析。首先我们必须要了解当前房地产政策变化，包括产业政策，包括宏观经济政策，包括金融政策，包括汇率、利率、税收等等波动中国房地产运行的重要的指标性政策，对于房地产企业来说直接影响到企业的资金成本，企业未来产品销售的市场需求的变化状况的一个非常重要的指标，所以首先我觉得应该可以建立一个市场监控体系。
【邹毅】其次在这样市场监控体系之后，我建议相关企业可以考虑企业模式的转化，从开发型到投资型的转变还是开发型为主，还是专注某一个市场为主，专注于细分市场的战略，这种战略是结合企业本身的价值，我们的资源，我们的长处，我们的弱点，我们的缺点制定出量体裁衣的战略。同时我们更加注重相关规范的流程管理乃至于企业管理的模式。这一点我想结合本身论坛主题谈一谈财务管理。
【邹毅】财务管理作为企业战略的方面，必须要制定一个合理的财务管理。我们未来企业本身的资本结合如何调整，我们该如何融资，我们长期负债和短期负债如何权衡，结合未来投资项目以及未来投资项目发展方向如何做调整，这都是财务战略需要考虑的问题。再次我觉得在适当的情况下可以考虑收购兼并，可以收购具有好的资源条件的企业乃至于一些好的项目，作为我们未来战略储备，同时我们觉得在大的战略之后，在产品战略我们建议制定一个好的产品战略，在什么类型的市场做什么类型的产品，如何做，定位怎么样的人群，这样的产品战略也是企业战略当中非常重要的一个方面，如何完善产品，产品本身的产业链乃至于产品体系，这样制定出一个比较好的，适合市场环境发展的产品本身的组合，这是一个非常重要的方面。
【邹毅】最后一点我觉得是在关注完市场，关注完政策之后需要关注的一点，可能前期不是特别了解，也不是关注特别多的就是所谓金融创新。金融创新我觉得在未来会影响到整个中国房地产市场格局一个非常重要的力量，这种力量会随着整个国家的政策调整乃至于金融体制的调整，会带来相应的机会，可能我会关注于中国未来本身的信托会不会上市，信托融资渠道会不会进一步突破于过往以前渺小的市场格局，获得一个大幅度举措的发展。这种创新型的金融环境，创新型的金融产品，都会给企业带来意想不到的结果，这一点也是需要进一步了解的方面。所以企业战略制定我建议从以上六点来做相关的思考。
【邹毅】再简单讲一讲财务战略该如何制定。财务战略作为企业本身最重要的战略方面，我们觉得有几个方面是需要系统思考和整理的。首先我们需要理清企业本身的财务现状怎么样，我们财务风险有多少，我们项目本身有多少财务风险，我们有多少财务资源可以利用，我们有多少资金可以利用，这是企业首先需要梳理的。梳理之后需要确定明确的资本结构，该借多少钱，该从产权市场、股权市场上获得多少股权类型的资金作为支撑，就是所谓资本结构如何调整，长期的债务和短期债务如何进行安排。其次就是所谓的寻求资金的无缝对接，现在市场固然是以银行为主体的融资渠道，但是并不是代表我们未来市场仍然是这样，即便是这样的市场环境下，我们还是有很多融资渠道可以使用，待会儿我会简单说一下当前融资渠道创新的问题。
【邹毅】我们如何利用各个渠道的资金来去开拓我们融资渠道的本身，是结合我们项目开发乃至于企业战略本身做一个相关的无缝对接，在对大程度上提高我们利润率的同时降低金融风险和财务风险，这就是无缝对接的问题。还有就是要制定明确的项目投资计划和融资计划，这也是财务战略需要考虑的问题。同时进行投资风险的控制，这种投资风险的控制要控制企业投资风险，也要控制项目投资风险，这一点也是需要考虑的，同时结合上述总结的几点，就是投资策划、融资策划乃至于资本结构调整、补充调整和财务管理，这都是我们需要着重解决的几个问题。
【邹毅】这里面我讲一下融资战略。可以看到虽然当前整个房地产金融渠道是以银行为主体，但是我们还是有很多融资渠道可以借鉴。银行是一个渠道，信托是一个渠道，信托基金也是一个渠道，企业债券、上市融资、合作开发、委托贷款、典当乃至产权交易都是可以利用的一些新型创新的融资渠道，我们需要了解各个渠道本身的特点，风险怎么样，如何运作、如何引进各方面的融资渠道成本，金融创新能不能和本身财务结合在一起运作，我们可以看到虽然信托作为一个新型的融资渠道，但是并不是当前整个房地产融资的主体，可以看到现在融资占整个房地产资金来源水平非常低，但是我们还是看好这些渠道，还是看好产业基金类型的渠道，这些渠道都是未来值得金融创新的渠道。未来的资金价格怎么样，这也是结合融资战略方面需要考虑的问题。
【邹毅】这张表我们简单分析一下，结合我们前期一些操作，结合我们前期和客户的交往以及我们的研究总结了几个，在中国房地产操作项目过程当中，就是金融资本没有进入之前一证、两证、三证、四证、五证，什么资金能够进入，像民间资本、外资基金，国家大型财务公司资本，乃至国内外银行资本，信托资本，他们在不同的渠道，不同的时间结点都可以进去，当然进入越早，风险越大，投资回报要求越高。实际上运作一个项目，运作一个高风险的项目或者是操作难度比较大的项目，在银行资金没有介入之前，我们可不可以考虑如何用其他的融资渠道进入项目操作当中，这也是可以考虑的一点。
【邹毅】讲完相关的财务战略以后再讲一下产品战略。产品战略这是我们制定重要的产品是非常重要的，像酒店、写字楼，乃至其他类的房地产行业的市场，各自的产品我们在操作当中都会有一些关键点需要把握，各类产品我们操作观感点不一样。比如说住宅，随着竞争进一步加剧，我们会考虑会不会采用高科技，在户型、产品本身做创新，住宅我们认为下一步操作重点是品质本身。在商业地产我们关注最主要一点就是人气，人气怎么样，伴随人气本身我们需要了解的是我们业态组合如何制定，如何去吸引主力店，我们产品如何做业态分割，这种业态分割会导致我们收益最大化，风险最小化，会导致未来现金流更加顺畅乃至如何确定产品销售方式，是以销售为主还是出租为主，同时涉及到招商策略，商业地产必须招商，如何制定正确的招商策略也是需要考虑的问题。
【邹毅】旅游地产非常重要就是如何综合各方面的效益，政府有政府的要求，企业有企业的要求，市场有市场的要求，开发企业有自身利润的要求。如何把各个方面的要求和回报综合平衡起来，通过制定一个有效的开发模式和有效的开发策略把旅游地产做好做旺，这也是一个方面。对商业类综合体，可能有的项目是非常典型的项目，比如说这个项目本身涉及到商业，涉及到写字楼，涉及到高档公寓，涉及到一些酒店乃至其他的业态，对于综合性的业态非常重要就是如何确定比例结构，确定比例结构以后使得商业最大化。这种比例结构也可能是定性的，也可能是定量的，如精确百分之多少是做写字楼，百分之多少做商业，这会使人气上顺理成章做一个好的价值。在酒店上就是功能定位、规划设计以及产品经营能力，其他类型的市场，比如像工业地产、物流地产，我们更加关注于地产本身所在市场未来发展格局怎么样，会不会成为新型工业加工区，未来工业园区内厂商主体结构怎么样，这都是专业类产品市场中需要关注的问题。
【邹毅】讲完了整个中国房地产行业乃至房地产企业的有意义的启示，我们还想强调一下专业顾问的价值。专业顾问在行业内难度操作不是特别大的时候，价值不是特别大，但是我们认为当前专业顾问价值体现非常突出。首先是答疑解惑，告诉你市场在哪里，风险在哪里，同时做调查研究，需求偏好怎么样；同时是审慎客观，这是专业顾问的立场；同时做系统梳理，会梳理企业的资源，结构、流程、战略、计划，这种系统梳理也是专业顾问可以做的一个方面；其次是资源整合，可以利用相关的资金资源、商业资源、渠道资源去做相关的复合性的地产项目整合性的工作；其次就是技术支持，可以提供产品技术支持，金融技术支持，作为房地产企业也是非常重要的一个方面。
【邹毅】切入到本次发布会的主题，我们想简单说一说我们五合智库目前研究覆盖的状况。这张图是我们目前为止五合智库所做相关的城市的研究覆盖，我们研究某一个城市会系统梳理这个城市本身的价格、金融风险乃至于城市内各大物业环境的状况，可以看到目前为止对主要的一线城市和二线城市都做了研究覆盖，研究覆盖之后我们会做主要的产品出来，为我们的客户和战略合作伙伴提供有价值的顾问报告，我们会做相关的城市研究评论，我们前期做过一期、二期，做过天津、青岛、苏州、杭州等二线城市。其次我们会做专题物业市场研究，我们会专题研究于商业地产市场、旅游地产市场乃至主题公园一系列新型房地产市场乃至前景怎么样。我们做了2006中国房地产金融全景分析蓝皮书，我们结合世界海外各大资本市场海外进资本创新的状况结合中国房地产金融渠道分析状况，再结合企业自身操作实践提供一个成规模、成体系的房地产金融全景分析蓝皮书，这个研究量非常大，前后主要做了10万字的报告；第四就是做了世界各国房地产企业运营模式研究，我们认为借鉴他国成功的经验，可能会使企业运作当中带来意想不到的效果，比如说我们研究美国市场、新加坡、日本、香港，其他一些发达国家成功房地产企业运行的模式怎么样，从而得出很有意思的观点和结论，对于中国房地产企业转型时期如何来做会有很好的意义；再就是地产投资系列地产投资报告，在座各位都有地产投资二报告，我们出了第一期、第二期，我们会从产品策略、市场研究、房地产金融等各个角度全面分析中国房地产行业市场状况，乃至于我们产品状况怎么样。其次我们觉得作为一线城市来说，随着房地产土地越来越稀缺，房地产金融作为非常重要的方面。比如像北京、上海，现有的物业会有更多的操作，比如说我们如何做投资，投资什么样的写字楼，金融环境怎么样，利率环境怎么样，房地产贷款的状况怎么样，这些都是我们可以从一线城市，可以从房地产金融的角度提出一些新的研究产品的创新，这就是我们相关房地产五合智库报告体系主要的结构和主要的内容，也和业界同仁进行一些分享。
【邹毅】最后简单介绍一下我们五合智库本身，五合智库是定位五合国际集团旗下的子公司，我们是将房地产产业链的服务链进一步拓宽融合，我们服务内容涉及到房地产金融投资，涉及到房地产市场研究，涉及到房地产城市大型片区策划，涉及到企业战略顾问乃至于本身项目策略和国际招商方面的内容，所我们提供的也是结合五合国际提供5＋1式的顾问服务、顾问业务，在此就是给大家提供一些我们认为有价值的顾问咨询服务。
【马光】感谢邹毅。下面一位将要上来发言的嘉宾，他来自天津，他曾是万科周刊第一任主编，8年的万科岁月，其突出的贡献和杰出的成就，在业内总是被人们津津乐道。他新的事业在天津大地掀起了波澜，崭新的理念与经营之道为地产界带来一次新的革命，大家知道他是谁吗？他就是天津海贸投资发展有限公司的董事长郭钧先生，请郭董给我们带来精彩的发言。
 天津海贸投资发展有限公司的董事长郭钧先生 |
【郭钧】刚才来的时候孟总问我，他说谁是你的股东？但是孟总没有问我谁是我的上级主管部门，说明他很市场化。这里面就有一个资本的问题，我是在三年前从职业经理去做创业，在做职业经理的时候，因为我是在公司里面从来不管钱的，都有很好的伙伴来管财务，所以我什么时候也没有觉得缺钱，老觉得自己口袋里面是有花不完的钱，因为我们职业经理只是做消费，不去做投资。等我当了董事长，总是觉得缺钱，就是拿着1亿现金在手上还是觉得缺钱，为什么？因为我们要做生意。如果我们想做更大的生意，多少钱都是不够的，相对于我们生意来说。我觉得我们现在整个的融资概念，对于任何一个公司来说，房地产行业的变化已经使得我们对融资有一个新的看法。因为过去房地产业基本上是生产和销售两个环节，买地盖房子卖掉，现在房地产产业分化已经非常细，而且非常大。我说谁是我的股东？我觉得在座任何一位都可以是我的股东，我们公司生意模式就是在不断地做别人的股东，而且不断地找别人做我们的股东，这就是房地产的生意，包括刚才举的例子，一些公司他们要去不断收购项目，去并购别人，同时还要把自己拿到国外去卖，上市等等，我相信这是非常重要的。
【郭钧】第二就是房地产业分化的问题。我觉得这个报告谈得还不够，还应该再极端一点，我觉得分化的程度已经不是一个简单的规模大小来区别了。比如说过去我们只讲生产销售，现在可以看到二手房市场。最近几年二手房品牌服务商发展非常迅速，当然我相信还有我们正在做的模式，我们做的其实是在生产、销售、交易之后的业务，就是我们在做存量资产。存量资产第一步就是收购，我们的收购主要的对象是经营性不良资产，可能我们有一些发展商他们做生产、销售、交易，这是第一层，我们是做第二层的存量，第一步是收购，第二步是重整或者是叫再生产，第三步是又回到销售。我觉得这种行业的发展，说明中国房地产行业已经不是简单地买地盖住宅的问题了，我觉得这个市场，这个行业发展现在市场化程度已经给了我们非常大的商业空间，我们有足够的商业智慧在房地产市场里面来施展。不管政策有多么苛刻，但是我要感谢现在给了我们这个市场，确实是市场非常好。
【郭钧】第三个观点就是在融资和资源方面的区别。我觉得现在我们谈融资，其实我觉得这里面有一个先有鸡还是先有蛋的关系，在今天房地产行业里面是项目资源更短缺还是资金更短缺。我的观点，其实现在是项目资源更短缺或者说土地资源更短缺。如果各位手上有好的项目，我觉得恐怕资金的问题不应该是很大的，因为我们的社会财富基础已经在这了，反而我们现在面临的问题是好的土地资源。比如说刚才永乐店的谭主任，如果真能够把永乐店的土地拿出来卖真的不愁卖，会有大量的资金，当然北京市不会让他轻易卖掉，会给他很多的限制。我觉得现在发展主要问题是项目资源，是我们的市场，我们的土地资源，第二才是资金。
【郭钧】我是做了创业型的转变，我也在总结，我的任务是每天都在做融资，每天也是在找项目把钱投出去。我把创业型的企业家融资归纳为三种模式。第一种是哥伦布式，也就是私募。哥伦布他能够去完成像西到印度已经完成了实践行为，实际上说服了西班牙的王室来投资，这个理论是存在的，我们向西也能够到达印度，但是没有实践过，因为哥伦布是一个职业船长，可以说在这个行业里面是一个非常好的，非常优秀的职业经理人，他的理论和他的经验可能就会让投资者对他更有信心，最后说服了西班牙王室，虽然没有到达印度，但是发现了新大陆。我把这个比喻为私募，有商业机会就会给我们投资商推销，找到像西班牙王室这样有远见的投资者来投资我们，最后这个事情完了我们当然要跟投资者分享，这是一种模式。
【郭钧】第二种模式恐怕就是李嘉诚式的。李嘉诚式的就是公募，使整个大众的钱，在香港称李嘉诚为李超人，信誉非常好，他是一个超级商人，经商能力非常强，你跟着他投是没有问题的。我觉得这个阶段恐怕是我们下一步，从我来说这是我下一步的目的，希望我们的商业眼光，我们的经营能力，我们的信誉来赢得大众的投资。当然中间还有一种方式的融资，叫安东尼奥式的融资，就是威尼斯商人里面的安东尼奥式的融资，大不了就是借高利贷，当然借高利贷的代价很大，最后要割肉，当然市场很大。我们争取先做哥伦布式的商人，最后做李嘉诚式的商人，最后实在不行还可以做安东尼奥式。我希望我们最后做李嘉诚式的，少走一些弯路，谢谢各位！
【马光】感谢郭总。下面这一位我要特别介绍一下，这位开发商他来自南方，他是值得我们每一位尊敬的企业家，他为通州大地的贡献，他是南军北阀的领军人物，从2001年入驻北京到今天在通州区百挖大盘，其独特的眼光和气魄，使其成为新时代企业家的典范，同时他也是我们华本地产俱乐部正规化运作第一位主动入会，他就是顺华集团总裁郑武先生，下面请郑武先生发表演说。
 顺华集团总裁--郑武 |
【郑武】作为我们公司来到北京，2001年的时候，东西南北最热闹是北边和西边，最冷却是东边和南边，我也看了CBD潘石屹旁边的土地，我们觉得那些土地赚钱的空间没有，创造的空间没有，而且风险很大，作为我们福建公司刚来到北京应该寻找空间比较大的地方，风险比较小的地方，这个空间不但有土地价值空间，还有土地创造空间，所以我们才首选通州。应该说在通州所做的市场，心脏不会叫停，因为通州是在发展阶段，它的房价虽然离国贸很近，但是差距很大，风险可能相对小一点。作为我们在这几年里面感受到国家宏观调控是越来越紧，每年都在出一条龙的政策，所有房地产开发商都得面临这些政策来适应它，你不适应就没有生存的空间。
【郑武】华本俱乐部今天请我来，真的是很忙，企业一是缺钱，二是缺人，三是缺资源，面临了很多的问题。所以所有的老总都是很忙，忙着学习，忙着沟通，忙着学习，特别是像我们这样的企业，因为2001年才来北京，所以比北京老大哥的企业更有差距，我们要抓紧学习赶上。我们企业和金融市场的定位是作为一个房地产公司，你不研究金融就没有办法做大，你不知道你的资金来源就不可能知道怎么投资。今年我感觉到为什么银行会这样？因为我以前在银行里面，每到10月份的时候，6月份总结报告，然后算一下今年贷款规模比去年增长多少，如果今年上半年贷款规模比去年同期贷款规模指标下降了，那么在6、7、8、9、10月之前要加大投放力度，如果6月份盘查的时候，贷款同期比例高了那就是要紧缩。
【郑武】今年不用说大家都知道，1—5月份，中央银行盘查一下，贷款比同期每个月增长40％，也就是到了5月份贷款规模是居高不下地大家也可能想不同，包括中央也想不同，为什么现在土地严控、银根紧缩，1—5月份贷款还是40％的增长，6月份中央银行不刹车也不行，你再这样增长下去，到了11月份门槛怎么掉，所以今年从6月份开始是超过去年的水平，就赶紧往下压，因为不得不压。这些原因造成什么？如果单纯从国家政策来看感觉到很恐怖，这是不是房地产末日来了，是不是这个行业全世界都没有健全，我觉得这很正常。为什么很正常？因为国家是从整个金融市场来调控，他考虑到国际、国内平衡，防范金融风险，为什么会造成1—5月份的居高？有几个原因。
【郑武】第一原来8.31的土地都进行逐一盘查，盘查以后已经都体现在里面，政府去年就出台相关政策，逼着你赶紧交钱，不交钱就把你的地拿了。这帮土地的开发商不管是真的开发商还是假开发商都忙着找钱，找钱就要从银行找钱，因为中国融资渠道很单一。第二就是土地进行招拍挂，招拍挂规模最开始福建、广州都很早，挂完牌一年交钱，后来是半年交钱，现在是三个月就得交钱，不管有没有融资都得交钱，不管是国内找钱还是国外找钱，就得往下干，这是第二个原因；第三个原因金融上市，所有这些银行都在进行国退民进，地方商业银行要退出去，财政要退出去，要引进市场股东，稀释国资成分。这样来讲，银行每年玩的是什么？玩的是扩股，然后再往上市，这样资金越大，盘子越大，引进国际战略投资伙伴，加大资本充足率，造成钱存了很多，往哪里投？中国目前行业都知道，只有往房地产投。上半年几乎各家银行投资都很多，这样给土地招拍挂资金提供了很多的空间，特别像北京、上海，因为什么？控规。北京因为控规，上海因为得病问题。特别是今年二、三线城市所抢到的信贷规模比一线要多得多。因为他们圈这么多钱，不换不行，所以这些钱在上半年他们继续找项目，继续进入这个平台，所以造成1—5月份房地产信贷增加。
【郑武】再就是国际金融看到亚洲市场是未来最大的市场，亚洲市场他又看好中国的市场。为什么？因为日本今年也出台相关的金融货币政策，对这些基金投资人来讲他也感觉到累。这些政策有四大集团，首先是香港集团，香港有很多的开发商，大的像李嘉诚，小的还有多得是，香港上市募集的钱到大陆投入房地产谁清楚，香港直接参与房地产投资的钱很多，香港房地产企业是唱高调。还有新加坡房地产企业也进来了，这是第二军团。第三军团就是台湾企业，台湾企业也进来。第四欧美基金打包捆绑在中国市场做房地产。这四大集团进来了，前期投款对他们来说是洒洒水，我可以联合收购，成本很低。
【郑武】第五就是商业不动产，为什么今年这么热？是因为市场这么热，你肉越少抢得就越多，因为土地控制住了，8.31以前拿到的协议用地，8.31以后的就是肉少僧多，这样就要抢。再讲一下商业地产，商业地产更简单了，全球商业地产投资空间，在2005年报告，全球商业地产4700多亿美元的盘子，全球商业地产2005年比2004年涨幅17％，谁不逃，不逃才是傻瓜。尤其是亚洲商业地产的盘子，亚洲商业地产的盘子是多少？才670几亿，还不够全球商业地产的尾数，但是亚洲商业地产2005年比2004年涨幅65％，这样就牵动了国际基金，特别是以澳大利亚，包括美国基金，占主投资地位。他们一看中国这么热闹，大家都清楚前几年摩根士丹利、高盛等等在中国这几年的捆绑都得到了很好的结果，这些人一看日本市场、印度市场没有中国市场好。摩根士丹利在2005年中国市场就是5、6亿，今年都炒到30亿美元整个集中到中国市场，如果一个基金都这么大，那就可想而知。
【郑武】为什么会这样？因为中国13亿人口里面，这么多海外炎黄子孙这么多，我在国外做不了，但是确到中国市场可以做，我将是中国标准普通话，我是同中国整个经济、政策、人力、脉搏，就是上通天文，下知地理，中间又有人合，他在国外做没有条件，但是回到国内有因素。第二跟海外的基金有共同的语言，他讲的是国际语言。房地产这几年都没有一个不跟海外基金接触，为什么老做不成？因为讲的是中国话，沟通不上来。他们这些海归派回来就很快和海外基金沟通，他们牵桥搭线，现在牵桥搭线直接就做，甚至有人说你占85％的股份我给你多少亿，因为他看到你们做起来没有风险，对基金来说很低，特别是中国进来的基金都是在美国、欧洲私募的时候，说好就是房地产基金，所以进来就跟你谈。我觉得上半年金融这么热是什么？是因为市场太热了，资源太少了。
【郑武】以前8.31协议用地的这些资源，我觉得很不正常，因为很多都是投机的拿到地，等到政府赶紧涨价再卖地，政府一下说不行，两年不开发就要收回，两年不开发收回他就紧张，他没有真金开发，怎么办？就是刚才所说的好项目不怕，但是有一些项目不三不四，我们天天都在谈项目，什么问题都有。这些项目都是以前拍脑袋圈地，比如说玩股票，平时玩股票8、9亿，股市不行了我拍脑袋圈地在那里，一停就是8、9年，国家出台政策以后赶紧从国外回来做，再不做就保不住了，那就赶紧做。拿出菜单政府要25％、35％，我到了25％、35％就找银行。所以目前市场是把8.31以前的协议用地，包括8.31以后二、三线城市的用地都进入全资本扩充，再加上政府政策，土地垂直，盘查谁的出让金没交，为什么不交，不交滞纳金罚款，再不交就给你收回，这样也逼着你做不做都要先找钱。
【郑武】中国现在单一的金融渠道造成什么？应该说在银行是最敏感的。所以这一次中央政策出台金融，我敢说一句话，就没有国六条，就没有90平方米，房地产也会刹车，这样是正常的，而不是非正常的。对于土地，土地本身就是货币，如果说你不进行这种控制，本身它就是一种货币。今年上半年金融盘子贷款是将近1万亿，土地本身有多少？吓死人，因为土地本身就是货币。也就是说今年所做的盘子里面，应该说跟房地产相关的也是最明显的，因为前几年我们中央是把房地产定位拉动经济的一个行业，这几年你想一下子往哪里走，我觉得还得有一个过程。市场虽然说房地产贷款猛增，但是成交量比同期还要下降。为什么？一个是供应量也少了，第二就是还有一部分是持币观望。
【郑武】应该说目前房地产市场，中国不可能一刀切，各个城市有各个城市的问题，所以中国一句很通俗的话就是因地制宜。这个城市可能是目前感觉到像上海那样风险很大，但是上海在国际城市里面，在全球一流城市里面才排在第25位，北京在国际一流城市里面才排在第35位，前20名都进不了，亚洲进前20名的是香港、新加坡，你说要不要发展。北京说不发展，13亿的中华大国，作为政治中心挤进前20名的空间有多大？空间很大。房地产像一个人一样，他也需要调控，需要调整，不调整这各行业就无法规范，不规范怎么讲公正、公开。所以为什么现在很多政策，包括我也感觉到现在又花很多的时间学政策，又花很多的时间来运作这个盘。我觉得危机和商机是并存的，应该说目前在这样一个政策空间里面，以前就打好底的，对市场有计划，有规模的企业，应该说潜力巨大，也是发展适度扩张的好机会。为什么？任何企业在发展的同时，它都有自己一本经，在发展扩张的时候，应该说只能适度，你来房地产公司不可能就1亿的钱参加50亿拍卖土地，我觉得现在是适度的空间发展。
【郑武】我有一个朋友，他去年收购40亿土地，今年这么紧张还花的将近20亿收购土地，你怎么说他？他发展很健康，你查他也没有用，他去年收购土地40亿，都是举牌拿来的，你能说不行吗。这些土地收购都是打进土地储备中心，一上电脑就觉得这个公司不得了，40个亿。他去年收购40个亿土地，可能只先付15亿就够了，今年收购40亿土地他会害怕。因为去年政策在那里，有的二、三线城一年付清，有的半年付清，他看好未来土地肯定会涨，一下就弄到40亿的土地，把开发速度弄上去，他也无事。而今年门槛高了，3个月搞定，像一些开发城市就给你3个月的时间，拍卖土地3个月交清，你就不敢玩这么大的期货交易了，有准备的企业，对市场有准备的公司，在任何时候，反而在适度扩张是他的发展空间。就是企业市场怎么做得把自己的事情做好，得增强自己的抗风险的能力。我觉得刚才郭总说得很好，我也做大家的股东，我也欢迎大家做我的股东。我觉得这个很简单，作为企业都想一口吞出一个大哥大姐来，是不是一次赚20亿，从千万级企业一下升到几十亿企业，谁都想这样，那都是做梦。企业都是一个一个项目做起来，房地产如果不是一步一个脚印，我敢说这个空中楼阁要塌下来，尤其是国家现在宏观政策金融更要做好。现在信托都上来了，二级资质，储备金达到35％，投资资金达到35％，四证齐全还不如拿到银行去，我敢说就是北京在座的，我们企业也谈不成，信托基金一进来全部搞定。本土公司靠银行，可能今后金融不断地开放，应该说金融中介产品会更多，房地产我相信今年10月份过去了，金融满足了不会再这样，因为这是国家每年都控制的事情。
【郑武】最后一点，特别是我们前几年是通货紧缩，现在已经转入到通货膨胀，国内呼吁人民币升值这么高，所有的基金也好，所有的热钱也好，都想到亚洲，到中国来分一点市场，分一点蛋糕，因为最好做的就是不动产，最好做就是切入房地产土地资源，现在变成一级开发也有人做，信托基金来的就是谈一级开发，而且谈得有板有眼，一级开发本土企业都没有谈，而信托基金一进来就谈一级开发，因为没有风险，做资源更没有风险。这些热钱进来就想赌人民币升值，就赌不动产，再加上中国这几年能赚钱的行业，不管国家这几年这么紧、那么紧。就有没有紧的地方，像矿产资源，为什么房子要拿到山西去卖，因为随便一挖就是钱，一买就买多少跑车回去了，一看山西扔出去都是美元，所以包括山西、内蒙搞矿的出来，已经形成中国新一代的消费大省。中国地下钱庄有多少，也就是说市场除了正常的基金以外，金融市场社会基金有多少？社会基金是不可估量。所以有这么多赚大钱的人就会有这么多的社会群体，再加上中国不可能现在把按揭贷款急刹车。不管是金融公司也好，信托公司也好，要国退进行股份制，要把市场交回去。但是几年，其实现在大家的期盼房地产金融有一个宽容的环境，我退和开发商公司直接对接，就像新加坡、美国那样，但是全球都一样，包括美国，包括印度，包括其他的国家都是在严控钱进来。如果钱怎么进来控制不了真得很可怕，美国限制信托基金投资的领域，印度限制，都限制，没有不限制的，为什么？因为资金流动太大了，特别是国际基金这样的投资机构，本身欧洲投资基金，美国投资基金已经有了几十年的投资经验，亚洲不动产到低谷他就跑到亚洲做文章，欧洲不动产低谷就到欧洲做不动产，我以前学金融投资证券的时候，就是利益驱动市场，所以首先要练好自己的金，企业要量力而行，对中国的市场一定要把好各方面的尺度，适度发展，谢谢大家！
【马光】下面一位发言的嘉宾是我们期待已久的孟晓苏总裁，大家用热烈的掌声欢迎孟总。
【孟晓苏】最近整体社会舆论对于房地产不利，方方面面的说法什么都有，怎么起源？还是源于从今年以来房地产的购买热潮，由于供不应求造成居民抢购房屋，推动了房屋价格的上涨，引发了各方面对于房地产是不是过热的担心。在这样一种情况下，社会舆论纷纷议论，说房地产是空置，房地产在捂盘，房地产是在牟取暴利，我们自己一些人也不争气，说房地产就是牟取暴利，应该给富人盖房子，这不是挨骂吗？从今年来看社会专家不断呼吁政府要让房价压，出组合拳，对房地产这么不利的指责之声，能不影响到政府行为的理性吗？还好我们看到中央出台的国六条是比较理性的，题目就是促进房地产业健康发展，就是如何促进房地产行业健康发展。国六条出台以后紧跟着出台的国十五条引起了议论，十五条我们认真解读，其实强调的是什么？是小户型，是低价位，是抑炒作。
【孟晓苏】我们看到在十五条以后，房地产企业并不着急，为什么？因为房子卖得特别好，特别是有大户型的企业卖得好，有人炒作大户型以后就少了，甚至有人炒作中国以后就没有别墅了，所以造成别墅好销，最近很多朋友说政策在我的作用是负的，我现在卖得特别好，价格也在涨，这样就不用着急了。尤其是第一个出台的深圳市房价上涨是超过了任何城市，北京的房价也在持续上涨，但是我们看到从全国性来看，今年1至7月份房价上涨还是比较平稳的，并不是像舆论所说涨得过快是过热，对房地产业发展还是要有一个冷静的分析。
【孟晓苏】我们看到目前很多地方政府，包括北京市政府都在小心的制定实施细则，在没有搞清楚之前他们宁可不出台。我也不同意我们一些房地产企业急于地方政府出台细则，地方政府推迟出台细则和小心的出台细则也是一种心态，对于本地房地产行业发展不一定是坏事，不要去催人家出台。我认为房地产开发企业目前对政策不宜擅作评论，我们这些大嘴要少说。问题出在哪里？并不是出在房地产本身发展怎么样，而在于出在结构上，出在社会为中低收入家庭提供的房屋投资量小，产出量小，销售量小。我们看到经济适用房，这是早在这一轮房地产发展之前，由国家主管部门出台的政策还有廉租屋，但是这些年经济适用房只占投资的5％，远远不够。住房不光是商品，而且具有社会保障性，本来在我们国家出台三种住房的时候就考虑到两种特性，住房结构的构成包括普通商品房，经济适用房和廉租房，这几年推进商品房的同时忽略了经济适用房，建得少，更忽略了廉租房，现在中央政府也积极提倡租，包括经济适用房有人提出来要租，但是也有人提出来还是按照原来的方式卖。不管怎么样，这种反映已经提出来了，老百姓对产业的不满，实际上是对住房结构提供的不满，背后是对住房体系和住房制度的不满。
【孟晓苏】在国外，在境外，我们看到这种经济适用房，就是社会保障性住房提供的量很大。在香港住居屋和公屋占50％，这些房子都是由政府机构来收购，在新加坡住祖屋占87％。我们这里主体缺位，就是由谁来承担中低收入家庭住房的分配，在我们学习借鉴的国家和地区都是政府起重要的作用，不是以盈利为目的，而我们现在这几年一股脑把所有房屋推给开发企业，而政府职能缺位，这是需要深入探讨。我前面讲就是在目前政策调整期或者是转型期，到底是什么时期，实际上思想混乱当中就包含这些内容。
【孟晓苏】我在房地产业界从事14多年的工作，这些年不光是在全国各地搞开发，比如在北京的项目我们就有60多个项目，在上海开发也有60多个项目，这里面有不少是普通房，也有一些是经济适用房，我们在搞开发的同时也在不断研究。研究什么？研究政策，我们中房指数已经连续发布11年，我们这些年不断向国家提出政策建议，半年至一年之内就能接受变为政策。我今天要讲的是关于金融方面，这些年我们在房地产金融方面也不断提出建议，这些建议应该说有不少受到重视，有不少已经变为现实了。
【孟晓苏】今天我们要探讨金融问题，我就讲一个过去时、现在进行时和将来时。过去时就是我们都是住房抵押贷款，不光是过去时，现在还在进行时。第二就是房地产投资信托，去年我讲这个问题是将来时，而现在我告诉大家我感觉到它正在向我们走里，很可能就是现在进行时。第三就是反向抵押贷款，也是房地产金融还需要一段时间。
【孟晓苏】我先把住房抵押贷款回顾一下。我们都知道业界一个说法，说中国只有房地产信贷，而没有房地产金融。实际上我们所讲的住房抵押贷款还不能完全称为房地产金融，还属于房地产信贷。现在我们看到央行的报表，去年房地产业界整体上贷款额已经占了24％，而个人贷款已经达到将近9％，总体上贷款是优良的。我们也可以看到目前银行的状况，银行的钱实际上发愁没有很好的投资方向，因为有所限制，但是个人抵押贷款是非常好的资产，银行都愿意投。这种金融产品是由房地产人士提出来的，而不是金融界人士提出来。为什么是我们提出来的？可能我们这些人更需要，也可能更有创新能力。
【孟晓苏】在1997年，我们提出住房抵押贷款得到朱总理肯定的时候，很多银行的行长不愿意接受，他们的观点认为国有企业借钱都不还，老百姓借钱怎么会还？就用在国外的华人是最好的还款群体说服他们，果真银行一搞起抵押贷款发现果真是一个很安全的资产，到现在我们看到到去年，中国住房抵押贷款已经达到了18000多亿，不良资产只有16.7亿，占的比例不到1％，是占0.68％，什么是不良资产，就是4个月没有还钱的，不收房子是不良资产，把房子收回来就不是不良资产，所以是一个虚数，它和汽车抵押贷款相比是非常优良的，我们知道现在购车贷款作为个人贷款现在情况不大好，有一些村子老百姓买车子不还钱，全村不还钱，银行和法院催债，全村人开车就跑，应了中国人一句老话跑得了和尚跑不了庙。
【孟晓苏】这样好的银行资产，现在谈二级抵押市场，叫住房低压贷款证券化是为之过早，因为银行不愿意把这么好的资产和别人分享，现在谈这个不是时候，银行不愁钱，是愁好的金融产品。我们看到对住房抵押贷款的议论，去年有一些地方稍微限制，就使银行抵押贷款下降，现在银行提出了双周供，然后银行又纷纷提出了新产品。最近央行提出了提息，而很多银行提出来我是固定利息的，住房抵押贷款仍然是今后面对的房地产金融主要方面，虽然现在有一些规定，但是这些规定怎么执行，包括对老百姓哪些认为首付款是20％，哪些是30％自有银行，不需要我们发愁。由于我们的推动造成中国抵押贷款的实行，为金融界带来很好的资产。
【孟晓苏】第二我谈一下去年的时候讲到的要引进国外房地产投资信托，也就是我们所说的REITS。REITS在国外风行多年，从60年代在美国发展，这以后不断完善，在本世纪初进入到亚洲，REITS是这样一个简单的结构，就是由基金来向REITS股份持有人发放，通过发放REITS证券来募资，REITS是固定要收租物业，要委托房地产企业来管理。房地产企业和承租人签约，然后收租金，租金流又流回到了REITS，然后再按照年度分给REITS股东持有人，控制在股票市场。REITS可以通过增发获得证券市场的投资，而REITS股份持有人也可以通过在证券市场上买卖股票从而获得资本利得，所以也是一个资本品。在各国凡是推行REITS都有严格的法规，一般要求收益率，第二每年要向投资人分股，分90％；第三是免企业税；第四是严格限制，不得投资非出租物业，还有贷款比例等等。我们看到在这些股东的推动性，REITS成为发达国家比其他的股票都好的一种收益高，风险低的股票，在美国REITS收益率达到12％以上，而风险率比其他的股票品种都低。由此造成它成为房地产金融一个重要的渠道，在美国市场上它甚至占到了美国股市的15％，达到了2390多亿美金。
【孟晓苏】我们看到在本世纪初，新加坡开始引进REITS，韩国、中国台湾、日本，还有最近的香港。香港规定基本上和国际接轨，而香港政府用居屋和公屋下面的楼座和地下停车场给政府解决困难，发的两个基金都很受欢迎。国外的REITS盼望进入内地市场，因为内地市场汇报高，还稳定，因为内地没有法规，进入中国还面临一些政策性的障碍。但是我们看到REITS能够在中国实行，我们目前资本市场存在多的问题就可以解决，包括回报稳定，股东分红，REITS能使大家分红，物业升值能够使投资者物业投资上升稳定。我们看到很多主管部门都在积极研究，什么叫REITS怎么做，但是REITS在中国产生不那么容易。新加坡推动REITS产生是新加坡大马戏公司总裁何晶，何晶是李显农的太太，她推动了5年才推动，你们大陆要推动多少？我说以你的身份推动5年，我们中国一项缺乏创新精神，可能推动的时间更长。但是现在因为各方面的需要，也有一些人在研究，REITS在中国是不是能加快它的发展进程呢，是不是能够提前出现呢？所谓提前出现就是比5年期限短一点。
【孟晓苏】最近我和我的同事们在研究，选择了一种最接近REITS的中国现成的产品，这种产品叫ABS，资产支持受益凭证，不是发股而是发债。发债在我们国家有完整的法规，没有任何的政策障碍，它可以完全比照REITS的方式发行，而当债上市，最后转成股权的时候就是REITS，特别是需要免除公司税的优惠。这种方式我们已经操作了半年，现在不少企业愿意参加，我们计划第一支是从工业地产入手，这件事情已经得到了作为全国金融实验区的天津大力支持，上个礼拜我和央行老行长谈了这个事情，他非常清楚这个东西是好东西，而天津又是处在滨海新区作为全国的金融改革试点，我们希望天津市能够把建立REITS作为金融改革的一个内容，向中央报告。取得国务院的支持。
【孟晓苏】现在除了地产REITS，大家集中资金来做业主越来越提上议事日程，因为国家提倡包括经济适用房都要租，既然是十一五的规划方向之一，就不能光有租户，还要有业主，租赁市场谁是业主？千万家老百姓自己买房，他们租出去是业主，就没有一个机构性的业主出现，你不可能指望我们这些开发企业自己当业主，因为开发企业现在很多都是靠银行贷款做项目，他们急的是把房屋卖出去，现在中国需要出现这样的业主，甚至经济适用房的租赁也需要业主，这种业主最适合就是老百姓拿钱出来成立一个基金从而作为业主，现在中国都在互换出现REITS，就看我们这些人有没有创新精神和能不能采取适当的方式，取得政策支持。如果在中国能发行REITS，将会使大量的资金涌入中国资本市场，使得中国房屋租赁成为现实。如果说工业厂房的租赁，又可以使工业公司的压力，可以加速工业公司的发展，这是一举多得的事情，不至于跑到国外才能进入REITS市场。我们在设想，如果能够得到各方面的支持，希望在ABS做成，同时推动REITS在中国明年的实现，我对这件事情能够做成，我们希望大家都能够参与。
【孟晓苏】我简单讲一下未来，就是关于反向抵押贷款问题。反向抵押贷款是2001年我提出来的。2003年我把反向抵押贷款建议报告给了总理，总理批了两次，第一次是批方案，第二次因为带着密字头，就不好打在这里，这里主要的作用主要是银行。刚才讲的REITS主要作用是资本市场，就是证监会管的这一块，而我们现在讲的是保险业，就是保监会管的这一块。因为我们现在中国大量的公房出售和购买住房，使得很多退休老人拥有了房屋财产，但是这些退休老人没有现金，这些房屋财产在有生之年不能变现，如果把房屋卖了变现就没房可住，如果有房可住就没钱可用。这就出现了货币穷人和住房富人现象，退休的司局长、副部长这些人哪个有百万富翁的感觉，因为他们的房子没有变现，只能传承给子女，而子女一般都有自己的房子。怎么使这些退休老人有住房变现的可能性，同时又住在自己的房子里面，一直到去世。有没有这样的情况？有，在国外就是反向抵押的款，是退休老人，一般62岁以上把自己的产权房押给保险公司，从而每一个月或者是每一年从保险公司里面获得给付金，房屋押给保险公司，房屋就是保险公司的，但是保险公司在老人去世之前不能收回房屋，每年给付保险金，一直到老人去世。这是大数法则，保险公司有赔有赚，老人活的长保险公司就赔，老人活的短保险公司就赚。
【孟晓苏】这有一点像把抵押贷款反过来做，在美国就叫做反过来的抵押贷款。这种方式还是很适合中国国情，因为中国老人是弱势群体，他们没有多少积蓄，都是低工资，不像美国越老越有钱，我们保险公司也供应不了老人。在这种情况下，由国务院推动的房改使得很多老人获得了房屋的房产，用几万块钱，10几万就买下来价值百万的房产，可以在一定的情况下变现。我们简单测算了一下，按照我们对这些房产的测算，比如说这位老人，我们测算他每个月用了反向抵押贷款以后可以获得1万元的给付金，而且源源不断。比如说这位女士，因为中国妇女生命要长一点，所以给付金就少，人均寿命长，这样测算，这位老太太一个月也有4000元，这样一个老人每个月除了退休金以外，还可以固定领到一块。这一块是从房子所得，人活着又需要房子，又需要钱，人死了房子也不需要了，所以他把他死后的东西卖给保险公司，这不是好事吗？人死了以后需要的是另外一块东西，所以这种方式还是很适合中国的国情。
【孟晓苏】对于投保老人很有好处，首先是启动房产金库，补偿老年生活，把投在房子里面的钱慢慢释放出来；第二就是解除经济顾虑，愉快延长生命，你活多久保险公司就供养多久。李岚清副总理在听到我的建议以后，他说他看到一个法国电视剧，有一个法国老太太就是入了这样一个保险，结果老太太活了100多岁，把两个保险经纪人都熬死了，老太太还不死，按月收钱；第三是增强生活自信，保持社会尊重，人老了特别需要尊重，我们退休老干部退休了钱也少，病了看护士的脸色，久病无孝子，还得看儿子的脸色；第四是保护弱势群体，有利于社会稳定。我们刚才说的是有钱人，北京、上海都是住大房子，穷人行不行？行。民政部一位负责低保的人说管这样的吗？可以。我看法制天地有一个老太太没有生育能力，帮助老头养育前任的两个子女，老头子死了给老太太留下2.5万元，本想靠着两个子女养着自己，两个子女都下岗了，不光不养老太太，还把2.5万元骗走了，老太太勉强渡日，几次寻死不成就把子女告上了法庭，后来我看到他在上海浦东居住一室一厅的房子，我打听了一下值40万，我这才明白原来这个老太太是有着40万身家的富婆，就这样的富婆为2.5万元和子女打官司，还寻死，就是因为没有反向抵押贷款，他还可以拿钱帮助子女，相信子女不会不孝顺。
【孟晓苏】目前北京大石栏拆迁，低保户过去什么都没有，每个月到民政局领450元，现在一拆迁，老两口突然得到40万元补偿，看到这一堆钱又喜又忧，喜的是没见过这么多钱，忧的是买完房没有钱，有没有办法让老人又有房又有钱花。第五是实行遗产税后，可以依法避税。你们有一点家产，希望留给子女，但是中国遗产税有可能出台，你想把房子完整留给子女不可能，征你30％的税甚至更高的税，英国最高税65％。这种遗产税管不了反向抵押地产的房子，这就提供了一个依法避税的手段。这种产品出现将对社会产生影响，中年人不会为攒钱养老发愁，大量的钱可以买房子。在这种制度下，产权房本身就是一种养老储蓄，就可以买第二套房，甚至两口子一个人买一套，因为两个人押一套里面肯定不好，这样做就扩大了消费，推动了房地产业，也推动了经济发展。
【孟晓苏】当然这里面还有另外一个好处，是中纪委的同志讲的，有利于防止59岁现象，根治腐败。确实是有这样的好处，不少的腐败现象被称为59岁现象，就是临到退休，对今后生活不良所以干出不好的事情，包括管土地的田凤山先生，他的房产至少值260万，他有这么多的房产，有了反向抵押贷款何必犯罪。我问最高法院管副部级以上判刑的副院长，我说你说有了我这样的产品，多少领导干部就不犯罪了，他想一想有一半吧。我们认为有一半人就是要犯罪，还有一半人是为了后半辈子的生计。人生最大的遗憾是什么？人死了钱还没花完；人生最大的悲哀是什么？人还没死，钱花完了，有了我这样的产品就没有这样的遗憾。现在虽然对保险公司利润很大，但是保险公司很顾虑，现在保险金有的是怕房价下跌，从总理批我信的三年里，大家可以看到房价到底是上涨还是缩水，有一些地方上涨好几倍，所以保守的保险人又损失了一部分，但是现在还不晚，如果把这种产品尽快在中国落实，将是有例子全社会的系统工程。
【孟晓苏】推动金融创新，我们的目的是为了推动经济发展和产业发展，谢谢大家！
【马光】感谢孟总的发言，今天又好好上了一课。刚才来了一位也是我们俱乐部的老朋友，是中红集团的王永红先生。
 中弘集团总裁--王永红 |
【王永红】我简单介绍一下我们公司的情况。中红集团主要是做商业地产开发，现在目前在北京有几个项目，一个是非中心的项目，50万平方米综合的办公物业，还有一个目前推动的一个商业街，就是在望京开发的600米长的步行街。下面介绍一下我们在从事非中心项目开发当中，我们获取的一些信息，包括我们总结的一些经验，非中心是标准的商业地产的项目，我们通过这个项目跟市场结合，这个项目做了差不多5年的时间，推广也有2年的时间，在业内也得到了一定的认可，我们项目是在朝阳区朝阳北路定福庄，现在一期已经结束，入驻的企业有几十家，像维维豆奶，还有世界五百强企业都有，像这样的企业应该是区别于传统的办公物业的项目，为什么这么说？大家都比较清楚传统办公物业，包括我们现在所做办公物业，基本上都是在传统市场的核心区，目前有代表性的就是CBD、金融街、中关村这些核心地区。
【王永红】像非中心这个项目，类似于这种物业的项目，现在也有不少，像总部基地、亦庄的PDA，包括上地现在开发的一些项目。通过这些项目，包括我们自身的项目，我们得到了什么信息？就是未来商业地产办公物业可能会实现商务的多元化。为什么这么说？以前基本上办公物业选择肯定是在传统的城市核心区，随着城市的发展，城市化的进程，特别像北京、上海、深圳这样大都市，随着城市化的建设，因为住宅大家都非常认可了，就是住宅多元化通过这20多年的发展，已经得到了很高速的发展，也得到了老百姓很大的认可，也就是说住宅整个的形成，有平房、有塔楼、板楼，包括Townhouse、别墅等等，并且区位也是多元化的，有在城市中心区，有在郊区。
【王永红】商务的多化，我觉得现在进入是一个非常好的时期，包括跟城市的规划，城市的发展定位有很密切的关系，包括现在目前城市，像北京提出来两轴两带多中心城市发展规划的设想，实际上它的目的也是在强调未来城市的发展是要有多个中心，而不是单一中心来满足城市需求。这样整个城市产业功能布局要形成一个多元化。我记得在上个月北京刘淇书记在一次市长办公会上提出来现在北京办公不要完全停留在城市核心区，也可以考虑一些城市边远地区，多建城市办公场所。虽然只是简单的一句话，但是也体现出来政府领导已经看到了这一块，也就是真正要加快城市化的进程，特别是北京提出来要建十大边远集团，三个卫星城，包括亦庄、通州、顺义，建立百万级的新城，商务的多元化会起到带头的作用。因为光住宅过去实在是不行的，住宅出去以后大家上班还是要回到城里，这会造成整个交通巨大。特别是现在公共交通也不是特别完善的情况下，所以要解决一个城市大的发展，城市功能的多元化，多中心的发展，真正还是要把商务的功能从城市中心区部分分离出去，形成一个商务的多元化。
【王永红】商务多元化形成我认为有几个方面，一个是区位的商务多元化，更重要是产品需要多元化。在这里面经过我们研究，我们认为像北京、上海这样的一线城市里面，未来5年之内办公物业有20％的比例会进入商务多元化，会分割到这一部分里面，现在的整体比例是达到2、3％，还不到5％，但是通过我们了解。以北京为例了解城市规划用地，它的规模实际上已经达到了20％，甚至已经超过了20％，也就是北京新的城市规划，周边产业用地。上海我们了解到现在已经有26个类似商务花园在城市周边，可能也不叫商务花园，像高科技园区、医药园区等等，但是物业形态、区位就是一个商务花园的代表产品，所以我认为商务物业多元化是未来市场很大的空间。
【王永红】另外刚才孟总提到ABS和REITS，我认为有非常大的发展空间，这一块金融产品如果能出现，未来整个来说，特别是对工业地产和商业地产这一块来说，我觉得有一个非常大的发展跨越。实际上大家也看到了像美国纽约，为什么高楼林立那么多的楼？我想那些楼不是所有的业主自己的资本能实现盖那么多的楼，实际上是来用老百姓的资金来实现整个的流通和发展。
【马光】下面还有两位发言嘉宾，一位是北京师范大学经济学院教授贺力平先生；还有一位是五合国际的卢求，下面请卢求。
 五合国际集团副总经理--卢求 |
【卢求】我们大家现在都感觉到地产进入到了一个转型的时代，这个时代的问题大家也都比较明确，包括政府的新政，包括开发难度的增加，另外就是地产的金融化和全球化，这一现象也带来了新的机遇和挑战。从央行总的形式控制来讲，就是收紧银根控制风险，我收集了一些数字，大家可以看到过去几年个人住房抵押贷款持续增长，包括地产开发贷款也是持续增长，但是总的来讲地产贷款形式在国内还是比较单一。而境外投资者的进入提供一些新的机遇，包括一些新的规则，包括地产的证券化，所以今天房地产开发企业急需要与资本市场进一步结合。
【卢求】这是一张房地产资本运作和金融市场相互互动的关系图。拓展融资渠道，特别是拓展国际资本融资渠道，中国地产企业现在面临这样几个问题，一个就是大量房地产水平良莠不齐，进入门槛比较低，专业化程度也比较低，技术含量也比较低。曾经有人推断，中国房地产虽然有将近5万家，但是真正能够满足境外投资机构融资标准，到目前阶段，大概也就是50家左右。由于中国房地产市场发展前景非常好，特别是人民币升值预期，这样导致一些境外资产跃跃欲试想进入中国市场。过去几个月的时间内，各种各样的高层论坛等级规格我们也可以看到这样的因素，包括像今年6月份在上海举办的国际不动产高级投资融资俱乐部这样一个高层会议，我在那里主持一个专门的论坛就是探讨国外资本如何在中国寻找合资伙伴。
【卢求】这一论坛汇集了这一领域世界上最高层次的人，到会有200多位国际投资机构。跟他们沟通过程当中明显发现这样几个因素，就是境外的投资对境内的合作伙伴有这样几个要求，第一是企业诚信度，第二就是企业品牌发展的潜力，同时希望有共同的一种发展理念，就是形成合资企业或者是长远合作伙伴，无外乎有这样三个要求。另外投资者需要得到的东西也包含这样三个方面的内容，第一还是需要有好的项目，这对于他们来讲是最关心的，好的项目包括项目所在的区位和项目具体的前景；第二包括企业的品牌；第三是企业的管理，包括企业自己自身各个方面的指标，包括财务指标等等。这样两个方向的选择实际上是中国企业在寻求国外合作伙伴的时候，是非常关键的几个因素。地产市场的金融化和全球化，给中国房地产企业带来了新的机会与挑战，包括一些新的融资形式和新的融资形式，以及国外地产开发的成熟经验携，带资金进入中国市场，会对中国市场开发形成一定的冲击，同时也增加了中国竞争性，增加了优胜劣汰这样一种模式。
【卢求】中国地产企业在这一轮新的发展过程中，如何在进程中寻求发展，我们感觉有三个方向。第一是规模化，第二是专业化，第三是品牌化。从中国企业竞争力的提高方面，第一就是规模化的发展。规模化的发展有以下几个方面的优势，一是提高了企业的经济规模，降低了资本的成本；第二是占领的市场，提高市场的占有率；第三就是企业法律上的优势以及企业管理上的优势。第二个方向需要加强就是加强开发企业的专业化。过去一段时间中国地产开发商是参与地产整个开发过程，包括拿地、策划、贷款、策划、建设、销售以及未来物业管理，投资者的角色和开发商的角色首先要剥离；第二就是规划营销策略方面更加依靠或者是依赖高水平的专业服务公司完成，同时物业与资产管理的责任也将会由更加专业的物业公司承担，开发商主要的任务是发现市场机会，构思市场需要的产品，以及协调商业利益与公众利益和政府目标之间的关系。
【卢求】提高地产企业竞争力第三方面就是重视品牌建设。各个企业都有这样的建设时代，早期是资源时代，只要有土地，有房子就能卖；第二时期就是概念时代，通过销售一个好的概念。中国地产发展实际上是在第三阶段和第四阶段的过渡阶段，就是产品时代需要进一步提高产品的品质，满足市场的需求，同时又进一步提高品牌企业，品牌对于消费者提供附加值的价值和服务。左边一张表是显示了消费者对于同一品牌的不同参与度，也就是价值观的判断。高端地产企业都向这样几个方向聚集，第一就是专业化，业态的聚焦，只做自己最擅长的部分；第二就是跨区域开发，即规模化；第三就是试图摸索出适合中国房地产在现在这种阶段开发管理的模式，标准化的模式，标准化包括两个方面，一个是企业管理方面标准化，一个是项目产品的标准化。
【卢求】我们服务国内很多大型发展企业，感觉到他们共同遇到的问题就是企业的品牌非常响亮，在全国各地都在开发各种各样的楼盘。从企业领导层是有非常大的目标，对品质有非常高的人质，但是到具体项目的时候，项目质量的好坏很大程度上取决于项目操作人的水平。有一个现象，中国现在社会发展非常迅速，最聪明的人都自己去做老板了，智慧很难以用金钱来买到。解决这样一个难题的出路，实际上就是改变以人为核心的管理模式，变为以系统为核心的管理模式。对于房地产企业来讲就是控制风险，优化投资组合和利益，这个过程就是目标管理，如同登山一样，不管是南坡还是北坡，都要登上去。
【卢求】房地产系统管理体系为开发商带来一系列的回报或者是优势。企业文化、品牌形象的提升与整合，确保不同项目产品操作实施的质量，减少重复、低层次的劳动，包括户型的设计和设计团队的考察等等。在著名企业制定管理体系当中，也提出了各种各样的过程，包括分阶段目标验收机制以及对人才管理方面的建议。同时借鉴国外发展商成功的经验，也是中国地产企业提升自身竞争力的一个有效步骤，包括万科借鉴美国的企业，以及他们地产企业从做项目转变到做企业这样一个过程。
【卢求】我们为国内一系列著名企业做专业管理系统中包括这样几个特点，包括企业文化、品牌形象的统一，产品形态、定位、质量框架性的确定，到策划、推广、营销等等。五合国际编制的地产企业系统化管理体系包括多个方面，这是为国内著名的企业进行住宅类的房地产系统管理的体系。表现在精细化和产品标准化设计几个方面，包括与工业化产品的接口，以及部品化的通用以及模块化管理，达到一系列优化企业开发的目的。讲到标准化，这个话题实际上不是一个新话题，但是目前为什么遇到问题？国家规范标准化的内容大部分落后于市场，而且为照顾不同发展地区的水平，起点比较低，不能够满足高端企业在市场上开发的需要，其标准追求的是普适性，就是适应大多数人的需求，这并不是企业所需要的，对企业要有其针对性。
【卢求】设计咨询的产品，对于房地产企业来讲，房地产企业并不需要简单的某一种点子或者是一个故事，或者是成功产品的照搬照抄，而是要提供有针对性的系统解决方案。包括应对市场新的变化，包括小户型，小户型的限制，中央新的规定对于住宅小户型产品的空间设计创新已经几乎没有什么太大的可能性，而下一步竞争的焦点将是转向产品精细化的设计，包括舒适度和适应度。从注重产品的技术手段转化到注重产品的性能，并不强调我采用什么样的技术或者是采用了什么样的标准，关键是最终达到产品的性能是什么样的。
【卢求】为了协助开发企业对市场提供高水平的产品，五合国际总结了国内外开发的成功经验，编制了各分享技术标准体系，包括酒店技术标准、豪宅技术标准，小公寓技术标准，高科技设计方式和标准，像酒店技术标准包括各种各样的设计原则，因为国内相当部分的发展商都是从住宅开发转化到酒店设计，对酒店的经营和未来的盈利模式并不理解，以住宅开发形式经营酒店，往往风险非常大，而且失败的案例也非常多。这是五合国际酒店设计原则的一些细致的东西，今天限于时间不详细地讲解。另外就是豪宅标准，豪宅标准实际上是高舒适度住宅的设计标准，这是国内第一套标准，分为十大方面，有900余条标准。另外就是对于中央新的政策下，下户型的设计也正在逐步制定标准。我们一个重要的指导思想就是提高住宅的舒适度不是依靠提高面积，这是市场前期的一种误区，觉得住宅面积增大才是提高舒适度，豪宅就是要大面积，实际上这是一个比较浅显的市场错误导向。像这方面的工作，包括小户型的面积，像玄关功能的细化，实际上入户玄关是住宅非常重要的因素，这里面包括空间的布景和深化，以及换鞋，像放钥匙这种天天都要做的动作的要求都要提供解决方案。另外越是小户型越要关注储藏空间的设计。
【卢求】国内有一个现象，越是经济适用房住宅，越没有储藏空间，结果房子里面非常非常乱，书房、阳台等等都成为储藏空间，房间环境非常差。相反国外小户型做得非常精致，房间非常舒适，非常干净，原因之一就是设计当中注重储藏空间。像韩国、日本等国家合众国文化比较接近，他们在储藏空间面积分配上都达到了5％至10％，如果90平方米的小户型，将近7至9平方米都是做储藏空间，这是在国内目前任何户型设计中都没有表现出来的。这种设计虽然看似浪费了空间，使用的空间减少，但是储藏空间不需要采光，所以可以放在住宅进深内部黑空间里面，这样可以增加土地利用效果，同时使得真正使用空间，在卧室和起居室里面达到非常干净整洁，满足现代空间功能的设计。另外卫浴空间设计精细化也是未来竞争的焦点，中国住宅和国外发达国家相差最大表现就在卫浴空间里面。小户型不要盲目求多卫浴，一个主卫和一个客卫，甚至连卫生洁具都可以结合在一体，一个中水系统上解决，这样空间可以节约，环保上更有新的突破。
【卢求】另外就是管道设备系统的设计。中国管道的设计往往是非常粗放化的，各个专业都强调自己专业的重要性，管道空间做得非常浪费，而且检修、隔声等等都没有认真考虑。未来的发展，管道空间设计层次会进一步精细化，同时可以参照国外的经验，在写字楼等产品上出现架空的形式逐步引入到产品上。为什么这样说？因为土地的成本随着经济的发展会越来越高，而社会成本占的比例越来越低。目前双层架空地面对于中国住宅开发还偏高，但是双层架空地面最大的好处就是可以灵活步线，现在住宅内部各种线路越来越丰富，对于高使用者来讲这种双层架空地面能够提供最舒适，最方便的步线的要求，包括上下水管道的转移和室内空间的高效利用，同时另外一个最重要的因素，从长远来讲，管道的寿命，就是各种上下水管电器的寿命只有20多年，而房屋结构的寿命应该是70至100年，所以管道设备做成双层架空和可替换的形式，这样可以轻易或者是不用大动干戈就可以更新管道和电路，这样真正做到了建筑的可持续发展和增加建筑的寿命。否则，房子结构或许还能够承担到70年以上，但是所有的管道和埋在墙里面的管道都老化了，根本不能满足社会的需求。现在可以看到正在拆除很多小区，其中最重要的原因是空间结构不能满足，另外就是整体设备系统完全老化，不能满足现在生活的需求。
【卢求】从高科技适用建筑体系来讲，五合国际也是一直在进行不断地探索，形成了一系列的有自己独特专长的技术含量的技术产品体系，包括先进的设计手段和模拟手段在住宅上的应用。像刚才提到五合国际是一个整体的综合性的服务机构，包括城市规划、建筑设计、景观设计、室内设计和平面设计，以及项目管理与地产策划，这样为整个地产提供一站式的服务和为大家提供增值的顾问式服务，谢谢各位！
【马光】最后有请贺教授贡献他的智慧。
 北京师范大学经济学院教授贺力平 |
【贺力平】首先我觉得我们整个经济是处于转轨发展当中，长期以来就有两大因素支持着包括房地产产业在内的发展，一个是城市化，一个是国际化。城市化我们中国今天只是刚刚走了一大步，农村的人口转移到城市，城市的人口要继续的增长，城市的经济要继续的扩大。这个任务还没有完成，我们人口的一半还居住在农村，而且农村人口增长的速度到目前还快于城市人口，所以这个转变的任务，还会在今后几十年当中继续进行。
【贺力平】第二个重要的因素就是国际化，中国经济的国际化。包括我们的商品、服务和资本的流动，这个过程我相信在中国，在未来几十年当中还会继续的进行。最近刚刚有两个新闻信息，跟我们这个事情很有关系，一个就是前几天布什总统给我们副主席打电话，说要促进两国经济贸易关系的发展，这是重要的一个相关的信息；第二就是我昨天看报纸看到的，中共中央国务院召开的外事工作会议，明确提出几条新的方针，其中包括中国不称霸，要走和平发展的道路。我相信按照这样的方针继续，中国经济国际化发展的前景，可以说是一个无限的。应该说城市化和国际化，对于我们整个国民经济，对国民经济的各个行业，尤其是房地产行业是一个巨大有利的支持，这是简短背景的介绍。
【贺力平】另外一点就是和房地产金融特别有关系的，我说一下对抽象关系的理解。我听了前面几位的发言有一个体会，我觉得由于在中国转轨时期当中，房地产金融的不规范，相对的不发展，使得房地产产业在中国到目前为止，不是说全部，至少在很大的程度上是带有相对高的风险，而且房地产的投资者、出资者要求房地产投资，要在较短的时间内有较高的回报，对我们房地产业的投资活动，形成了比较显著的制约。这个显著的制约表现出来的，尤其是在我们大中城市，我们房地产投资活动往往在一定的时间之内，局限于一些可能类型比较相同的，比如说高档的房地产，或者是中高档的房地产等等，使得这个行业的竞争比较激烈，同时对价格也有影响，对于整个房地产的供给和需求双方的匹配也有关系，使得两者之间不吻合。就像前面孟总特别提到，现在有一些中低收入者，刚刚参加工作的，需要成家安家立业的人，他不能够用他现有的储蓄，现有的支付能力以及未来支付能力购买需要的房屋，这个断档发生。
【贺力平】本来不应该有这样的情况发生，因为社会经济如果承认是市场经济，有一种需求存在就应该有相应的供给满足他的需求，为什么会出现这样的情况？我觉得从我个人的理解来说，这跟我们的融资市场，或者是面向房地产产业的融资市场相对不发达，不规范是有关系的。比如说刚才孟总和五合智库的研究者提到的，若干相应的形式，正规规范化的相对低成本的融资形式在中国的普及。我们现在很多房地产企业，除了像中房集团这样大型国有企业，可能相对多的从国有银行那里得到相对低成本的融资资金以外，大多数企业不能够从正常的融资渠道，按照正常的利率水平得到资金，他得到的资金就有可能要求比较高的回报，相对比较短的期限内要回收，这些投资者的倾向就是要进入或者是较多进入高盈利具体的项目，或者是理论上是高盈利的项目，事后是不是高盈利就不太清楚，因为有竞争。但是这的确使得房地产的供给相对忽略掉，就是需要那些细水长流的，面向普通的需求者的人群的那些住房的供给，它本身跟房地产金融市场不发达是有关系的，所以在这上来我们应该做很好的探讨，尤其是前面五合智库的研究者和孟总提到的几种新兴的，可能在中国出现的金融产品，融资工具，他们如果能在中国未来几年当中得以开展，我相信对于中国房地产的发展，会有巨大的推动作用。但是怎么能够把它变现，这还有很多的工作，包括政策上，还有有关的企业，有关的人才，当然还包括我们的资本市场的发展。我觉得这是一个很重要的事情。
【贺力平】另外一点，我觉得关系到未来两年当中，或者是未来几年当中，我们需要关注的也是跟房地产融资，房地产产业发展有关的情况，就是我们现在的房地产个人住房信贷，从2004年以后到2005年、2006年，有一些变化值得我们注意。首先2005年个人住房信贷总的规模的增长速度，相对于以前急剧下降。2006年上半年很多地方已经报告个人住房信贷总的规模比2005年底还减少，所以业务发生了萎缩，是不是在全国范围内发生，现在还不太清楚。但是在一些省市，包括一些大城市，已经报告了这样的情况，这种情况继续进行下去，会影响到我们全国面向个人的房地产市场健康发展，其中的原因还需要进一步探讨。这与我们要开展房地产金融市场是有密切关系的。这是我个人的两点体会，谢谢！
【马光】感谢贺教授，本次论坛到此结束。
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