访谈：“建管分离”是切肤之痛还是隔靴搔痒？

访谈现场 

建委明文对开发商“建管一体”亮红灯 ！

建管不分已成为近年来物业纠纷矛盾的焦点，这成了制约物业行业发展的瓶颈，也给个别不法开发商和物业侵害业主利益造成了便利条件。

近日，北京市建委发出《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知》(京建物[2006]666号)明确规定：“房地产开发企业具有物业管理资质的，不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目。”

对此，业内人士认为“这是政府部门向市场发出的一个信号，今后将大量采用招投标制度加速建管分家。此外，随着业主物业服务观念的提升，市场成熟度提高，一定程度上也会推动建管分家。”

目前，房地产开发企业大多有自己的物业公司。据统计，在北京近3000家物管公司里，属于开发商层面的占到了90%。不难想像的是，利益驱动是开发企业看重建管一体的重要原因之一，“肥水不流外人田”的想法一直在左右着他们，开发商不仅把控着物管，其他业务如施工、设计或拆迁都有所介入。而有些开发商实力较弱，在完成一两个项目而又无其他项目可开发进入到物业管理环节，有些开发商希望自己的物业管理公司接管后，扮演售后服务的角色去掩盖房屋质量问题或解决建筑前期遗留问题。

那么如何看待开发商热衷于“建管一体”的重要原因？

“建管一体”容易衍生哪些弊端？对业主曾经造成过什么样的利益侵害？

在这种局面下业主应如何有效维护自身权益？

打破“建管一体”又会对物业发展和业主自身带来什么样的好处？

业主是否可以就此实现“小区自治”？

2006年8月16日搜房网将邀请部分业内人士、律师专家和业委会主任代表等对此进行全方位的分析与解读，敬请关注！

▲嘉宾：

北京律师协会专业委员会副主任 知名地产律师 孟宪生
　　知名房产律师 朱明瑛物业纠纷代理律师  陈旭
　　著名“民告官”律师 李劲松
　　知名地产律师  包华
　　知名律师 刘建峰
        健翔园业主委员会主任 任晨光
　　光大花园业主委员会主任 陈兵

▲ 主持人：  搜房网编辑 席军

▲媒体协力：北京电视台（BTV－5）
　　　　　　　新京报
　　　　　　　法制晚报

▲以下是此次访谈的图文实况：

主持人 席军

【主持人 席军】今天讨论的话题是开发商和物业建管一体给业主带来了什么，这是我们需要关注的很大的话题。前不久建委发了一个文叫京建物2006，666号文，明确规定房地产开发企业具有物业管理资质的不得承接本企业和相关单位开发新建住宅项目，这个话题出来后最早报道的应该是新京报，在报道之后马上有人指出说这个新闻有偏颇，瞄准的方向不太对，今天我们把这个话题作为一部分来讨论，直播开始之前我们先感谢各位专家、学者和律师界朋友的光临，也感谢媒体的支持，我们先介绍一下今天到来的嘉宾：北京律师协会专业委员会副主任和知名地产律师孟宪生，知名房地产律师、朱明瑛物业纠纷代理律师陈旭，北京使物管商会代表，著名“民告官”律师李劲松，知名地产律师包华，新纪元家园业主委员会主任齐建新，健翔园业主委员会主任任晨光，这位女律师是刘建峰律师，光大花园业主委员会主任陈兵以及两位媒体代表的朋友。

【主持人 席军】下面我们进入正式的环节。建委的文件发出以后业内很多人士觉得这是政府向房地产市场发出一个信号，意味着今后大量采用招投标的制度加速建管分家，在我们得到的数据来看，在这种情况下，很多年以前一些大的比较有远见的开发商早就将自己的物业公司和自己剥离了，这个情况包华律师是不是比较了解？

【包华】我97年接触物业管理行业，当时还有一些大的开发商自己有自己的物业管理分公司，这种情况在北京老牌的尤其是国营的开发商里是非常多的，现在很多开发商还有这样的营业执照，但是会表明一些注销、停业的内容。物业管理条例颁布之前2到3年，逐渐的这些开发商把自己的管理分公司独立成一家子公司，这样的情况是非常常见的。

【主持人 席军】能不能举几个例子？

【包华】最早的华远就是这样的，它的物业管理分公司早些年去查还会查到这个分公司。但是这种情况在98年后大量出现了独立法人了，它还具有参股、控股的地位，这种情况下实际上跟666号文谈到开发商自己拥有管理资质可能就不是一回事儿了，开发商拥有自己管理资质的不能是自己开发和相关单位想法的，现在主语限定的单位是开发商，而并没有限定物业管理公司，在这种情况下，凡是限定物业管理公司都是从第二条往后，这些都是过去已经说过了，在这种情况下我想对于很多市场上看到的主力的开发商这种情况基本上是不存在的，但是它的参股和控股公司直接从事物业管理是非常多的。

【主持人 席军】陈旭律师在房地产界也是老级的律师了，很早从事房地产界法律方面的工作，您对这方面了解的情况是怎么样的？

【陈旭】我既不是元老级的也不是什么有名的律师，就是一名普遍的律师，不敢当。我们认为我们在物业管理行业当中之所以有这么多的矛盾和冲突，是制度设计问题，其中一个内容就是建管不分。

【主持人 席军】您看到这种建管不分的时候看到最明显的是哪一家，出现什么情况？

【陈旭】哪怕一般家不太好说。前两年示范文本前期指定物业公司来说，实际上这个没有任何人来监督。这个时候这种选择的程序、指定的程序究竟代表业主还是代表不他自己，我们谁也不知道。从我们看到的情况来看，开发商指定的物业公司要么自己设立的，要么是自己控股的，起码是参股的。这些前期物业公司担当了很多责任往往是商品房售后服务的部分。这样造成了很多业主跟开发商的矛盾延伸到跟物业矛盾当中去，而且正因为这种建管不分家、利益说不分家，我们经常会看到这种现象，一旦开发商违约了，他们会说我们免你一年物业费，你有没有权利免，你免了是不是对其他业主公平。所以我们会非常坚决的提出来，你免物业费，但开发商要把相当于一年的物业费要划到物业公司账上，是不是划了也没有监督。

【陈旭】建管分离使得把一些不太成熟的物业公司纳入市场当中去，接受市场的选择，而不是因为我跟你是关联关系，不管你做的好，还是做的不好，这样更透明、公正一些。现在即便建管分离还有很多问题，怎么把开发商和你的关联关系怎么定位。很多前期的开发商自己就有物业管理部，他本身就有物业管理资质，现在解决这块问题，仅仅是这块问题是不够的，很多物业管理公司是开发商投资设立，或者是开发商控股的，现在如果要操作起来，是不是要更细化才行。

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【主持人 席军】这涉及到制度分立的问题。现在听听孟宪生律师的意见，孟宪生律师在不同场合多次提到过建管分离的概念，您是基于这些前期或者看到什么现象才这样说的。

知名地产律师 孟宪生

【孟宪生】94年建设部新建物业小区物业管理文件里就提出了建管分离的思路，也提出了一些相应的措施，98年北京市物业管理办法使北京更明确了建管分离。物业管理是随着住宅私有化的过程逐步产生的，所以在中国房地产住宅市场开发前期，特别是98年真正把住宅推向市场，也就是说实物分房取消前这个过程并不明显，物业管理技术层面和管理层面都没有成熟，都是开发商内部的物业管理部。随着物业管理这个概念从香港引进，在深圳得到发展以后，逐步普及进来，随着住宅私有化和商品住宅的增多，发现了越来越多的物业管理之间的矛盾，在这种情况下又提出了进一步分离，也就是后来出现的物业管理条例提出的，倡导建管分离、倡导以招投标方式选择物业公司。这个制度发展本身来看，应该说从管理层越来越看到了问题的实质，同时再采取措施解决。按照招投标法规定，最后参与投标的至少要3家公司，这样靠市场的竞争使物业服务的水平得到提高，但是，但是恰恰看到的可能在招投标过程中的一些暗箱操作，或者从物业管理条例立法技术上来讲还是用倡导性的规范，在这种情况下要引进市场机制，在实施中没有引进来，没有引进市场机制，在定价、服务质量两个关键环节就没有把握，就可能关注不到业主的利益和业主的价值取向，所以现在出现了更多的纠纷。

【孟宪生】长期发展过程中中国人还愿意政府干预一些，前期物业管理我就一直主张用政府定价，政府基本核定一个定价，然后业委会成立后再进入市场，现在倡导金融市场但是我们实施的过程特别是监督很难到位，在这种情况下实际制度设计本身应该是好的，但是在执行中出现的问题越来越多，要解决这个问题一个是进一步推动分离、引进市场机制，同时在价格上我认为在目前的状况下还是要有政府介入，有了政府介入不是高和低的问题，是一个秩序的问题，这样人们就不会再去争。假如政府制订不是很科学，它毕竟是有期限的，业委会这个时候就完全行使自己的权利了。

【主持人 席军】不管出台什么政策，老百姓最终关注的是实实在在的数字，什么政策也好，最后我们的物业费达到什么程度了，是便宜了是贵了。我们回顾一组数字，目前房地产开发企业像包华律师分析的那样，很多企业都是对自己的物业公司，为什么这么讲？因为它参股和控股。像长江实业、万科、中海，这些都是我们比较熟悉的，在目前北京有3千家的物管公司里真正属于开发商层面的，据统计占到90％，这个数字是相当庞大的，所以不难想像的是利益驱动是开发商看中建管一体的原因之一，他们的想法就是我“肥水不流外人田”。通过这样的建管一体有可能会产生很多的弊端，也有可能会出现一些暗箱操作，这样会对业主的利益造成侵害，李律师您觉得建管一体的弊端在哪里？

【李劲松】建管一体有一个利益的问题，还有一个它有可能掩盖了开发商和业主之间的利益冲突。有一个小区打过绿地面积的官司，还有一些就是公共配套设施的官司。如果所有的建设资料业主都能掌握，就会发现很多绿地面积多了还是少了，公共配套设施是不是齐全。建管分离从行政法角度考虑，北京市建委出台建管分离的方案，第一它的法律依据在哪里？这里有两个层次问题，1这是不是说北京市建委在法律之外有一个规定权。建委这个规定可能把它简单化处理的，真正的重点并不是一个强制性的监管问题，而应该落实物管权利的招投标。

【主持人 席军】关于建委的文件是不是合乎法律规定，今后业内讨论肯定会对此有认识的。今天我们话题就是建管一体对业主有什么伤害，在座的有一位女性律师，女性对伤害的问题比较敏感，刘律师能不能谈一谈您看到建管一体对业主的伤害是什么？给我们举几个例子说明一下。

【刘建峰】这个企业物业是他自己控股、参股，开发商在建设的时候可能不会太多按照市场化的核算去考虑后期的物业，因为物业是自己能够控制的，这个时候他并不会太多考虑业主在物业上应该付出什么代价，开发商可能会漠视业主相关的权利。另外，建委出的这个文，业主可能更多关心的是这个东西带来什么结果，可能制度本身是想要给大家一个导向，或者希望通过这种分开让物业公司更加市场化、规范化，业主支付相应乐观费用，得到相应的服务。另一方面，这种分开能不能必然的导致花便宜的价钱享受更好的服务，我觉得这个需要后期再观察。

【主持人 席军】陈旭律师当初朱明瑛老师的物业纠纷的案子您觉得和建管一体有关联吗？

【陈旭】当然有关联，她的小区物业管理公司就是开发商的，这个小区的开发商是天安集团，小区的物业公司是清境明湖。这样就造成了前期服务不到位，很多问题就是开发商遗留的建设质量的问题，面积缩水的问题，小区配套设施不到位的问题等等，这些问题由物业公司挡在第一线。其实这是两码事，物业公司是物业公司，开发商是开发商，前期制度上存在着这样一种建管不分的弊端，从这个意义上说主管部门进行监管出台一些政策性的意见，我认为是有必要的，否则靠所谓的业主自治，这个成本太高，而且效果也不太好。

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【主持人 席军】大部分业主谈到建管一体之前，可能业主都认为开发商和物业是一家，物业管理出了问题，就是开发商的问题，中国人传统观念就是父债子还，我身边就是物业公司，就找你的麻烦。

【陈旭】业主就把物业公司当做开发商了，认为他们就是一家子。

【主持人 席军】很多小区都出现过这样的话，我们采访过业主的时候也会遇到这样的概念。谈到业主，我想对于建管一体究竟给小区、业主带来什么伤害，业主最有发言权，今天我们请到了几位业主委员会的代表，任晨光主任是健翔园业主委员会的主任，能不能请任主任谈一谈您亲身感受到的建管一体对小区业主有过什么样的伤害？

健翔园业主委员会主任 任晨光

【任晨光】建管一体的问题，从我们小区入住以来，这个问题对我们伤害很大。为什么这么说？所有的小区前期物业公司都是开发商，业主没有任何的参与权，也没有发言权。交房的时候钥匙在物业公司手里，如把这个签了，不签钥匙就不给你，其实这跟购房合同是两回事儿。我为什么要跟物业公司签这个才能拿到钥匙，这个不公平。

【主持人 席军】就是做业主的一瞬间就已经尝到了建管一体的厉害了。

【任晨光】实际上这是开发商搞了一个物业公司来做他的挡箭牌，这是他故意搞出来的。按照物业管理条例还是按照以前的小区管理办法也好，这个东西应该是开发商的责任。我今天把北京市人民政府95年第21号令带来了，上面规定的很清楚，但是没有人强调这个东西。前期物业管理就是开发商的事情，当开发商可以建一个前期物业管理公司来做这些前期物业服务的事情，实际上这就是开发商的责任。这里写的很清楚，业主交物业费并不一定非要交给物业公司，这个写的很清楚，没有哪条规定业主必须向物业公司交物业费，从物业公司发源地本来就是这个关系，钱交给业主选出来的管理机构，管理机构把钱交给管理公司，这个主体关系很明确，就是在实施的过程中被开发商和物业公司误导了，政府开始也是很清楚，这个钱可以交给物业管理委员会，实施过程中开发商不告诉你业主这一点，也没有谁查这个文件，变成了业主入住必须向物业公司交费，他成为了主体。政府在目前形势严峻的情况下，出台了这么一个建管分离的文件，应该说在年初的时候，由于前面的问题我曾经给北京市市长写了一封信，应该禁止开发商选定前期物业公司，建管分离不是关键，也许这个公司就是他搞的，这样物业公司还是听他的。

【主持人 席军】您的意思是说，即便现在建委出台这样一个建管一体分家的文，但实际上没办法解决问题。

【任晨光】政府认为前期物业公司的形式要存在，那么你应该禁止开发商选定前期物业公司，这个权利应该交给业主或者政府指定。这样才能从根本上解决这个问题，如果不这么做，建管分离只会使业主将来打官司更麻烦，只会两边踢皮球。现在很多小区找开发商找不到人，但是物业公司就在眼前，我只好找他，所以这样从根本上解决不了问题。

【主持人 席军】任主任做主任就点屈才了，你们律师委员会缺不缺这样的谋士，缺的话可以考虑一下任主任。我们刚才谈到建管一体对业主构成一些实际的伤害，一谈到伤害这个话题任主任内心的怒火压不住，滔滔不绝，实际上每个业主可能都遇到过这样的事情，在座的不光您是业主，每个人都是，媒体的两位朋友也都是业主，我们听听媒体两位朋友的想法，你们觉得作为普通业主，在建管一体的时候你们被伤害的时候，或者你们采访时看到的这种被伤害的实例给我们说一下？

【包华】我说一下我个人看到的案例。今天上午我去的一个项目是这样的，它的建管肯定是分离的。既不是控股，也不是参股，什么都没有，就是开发商跟物业公司完全是独立两个法人，而且这个物业公司还是一家不错的物业公司，但是他们合作的业务往来这种情况是无法避免的。我们说的建管分离主要是从资金源分，这两家没有资金往来或者没有关联交易，当两家企业在一个市场中经营这么长时间之后，必然会有一些业务往来，这种业务往来不在建管分离和关联交易之内的，这种默契在商场上是很普遍的，这个东西很难回避，在这种情况下，同样的情况放在招投标环境中，开发商就会指定这家物业公司，这是一个案例。也就是说我们说的建管分离是一种制度设计，而这种设计在于监督。

【包华】我们往往强调建管合一对业主的伤害，可能也有好处。在北京的南城见过一个100多户园区的TOWNHOUSE，每栋房子都要上百万，物业费没有超过3块钱，我曾经跟他们老总座谈，我说你的物业费只够保安、保洁和部分绿化，因为她们绿化面积非常大，我说你的物业费一年到亏多少，他告诉我一个实际的数字，吓了我一跳，他一年赔进去的钱相当于这个公司相当于百分之多少的注册资金，这部分钱就是开发商出血，因为他还有二期、三期、四期要卖，因为他有现成的利益。

【主持人 席军】如果二期、三期开发完了开发商还会这样吗？

【包华】我认为2004年831大限之后一些开发商扛活部分住了，对于已开发商的小区投入不够了，在这种情况下他对原有开发项目一定投入不够，原来社区的物业管理水平会大幅度下降。从另一方面来讲，业主应该知道当你买这个房子的时候，报给你一个不到3块钱的物业管理费，你是应该质疑的，但是业主没有质疑的。

【主持人 席军】业主分两部分，一部分是有能力质疑，还有一部分是不懂的。

【包华】这个社区物业费很低，社区环境非常好，如果开发商实力雄厚的情况下，往往他能干出一个让老百姓非常意想不到的结果。

【主持人 席军】我想不到他二期、三期、四期，能不能开发一百年，如果开发一百年是比较合适的。

【包华】我觉得只要在业委会成立后再谈合同，全都是业主自己说了算，之前两年三年占了便宜，那是你的事了。

【主持人 席军】不管开发商什么目的，客观上是老百姓在这个阶段得到了好处。我们今天的话题要看到建管一体有哪些危害，是也要思索一些建管一体发展趋势对业主、小区产生什么利益，陈旭律师能不能谈谈您对建管一体给业主会带来什么好处？

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朱明瑛物业纠纷代理律师  陈旭

【陈旭】物业管理的市场内有很多问题。咱们回顾一下，不管是物业也好、房地产也好，从商品房买卖，从开发商一边倒，从开发商有话语，到政府制订示范文本，这是一个过程，这个市场是有进步的、有发展的，体现了更多业主的利益，这些利益还是政府主导下使得这个市场慢慢变得公平起来。物业管理也是一样，刚开始大家不懂，慢慢大家懂了去维权了，在维权的过程中又提出很多问题，现在政府部门也很着急，构建和谐社会，要求社会稳定，整天闹事、纠纷，这个也不是政府愿意看到的。当物业公司和业主的利益不能调和的时候，总要有第三方出现，从这个意义上说，建管分离我认为政府在关注物业管理行业中出现的问题，所出台的举措，以后还会有更多相关的政策和法规出台。物业管理条例03年大现在马上要3周年了，能不能由国务院法制办组织一次调查，执行怎么样。我个人就讲过这个制度存在的问题，现在不能说吸收了谁的意见，肯定是一个市场的要求、呼吁，才产生了这样的政策，这就是政府反应快和慢的问题。从这个意义来说，不管存在哪些问题，这里执行起来有很多具体问题，仅仅建管分离这么一个制度怎么落实有很多的问题，我只能说希望政府出台一些更细的、更具有操作性的法规和规章，以便我们具体的落实。中国目前最大的问题是执行力的问题，不是没有好的法律、不是没有好的规章，如果大家完全依办事很多事能解决。只要我们把执行问题做好，很多问题就容易解决了。

【主持人 席军】执行力最后是要落实到对业主切身利益的关联上去，没有执行力就造成了对业主的伤害，才产生了小区维权的产生。下面我们请请李律师，如果说建管一体当做一种口号，在这种情况下对老百姓进行侵害的时候怎么样去维权、怎么样去维护自身的利益，您能不能给我们出些主意？

著名“民告官”律师 李劲松

【李劲松】有很多事都是政府部门对现有的法律的贯彻落实不利，而且有时立法过程不是很严密，即使在法条文上有一些不是细的情况下，本着立法精神积极的行政。说到建管分离，我有一个细节的问题。95年北京市地方法规里有一条规定，这个规定可能被很多业主，也被很多开发商，包括被建委相关工作人员都知道，它严格规定开发商要按2％交物业管理委员会，这笔钱足够正常前期物业管理期限，这个北京也有一个明确的量化。这样现在物业管理纠纷可能会少了一大半，这个过程中作为业主来说，建管分离一种是实行了建管分离的，再一种是没有实现建管分离的，实现建管分离维权只能把管跟建责任区分清楚，对建管一体来说维权空间相对大一点。开发商物业管理启动资金就是一笔现实的债务，从实际上维权碰到的最大的问题就是维权主体的问题，这是很关键的问题。

【主持人 席军】我们可以这样分析一下，实际上我们谈建管一体、谈物业和开发商分家，最终还是希望业主能够在小区管理方面取得一些资源优势、取得一些话语权、行政权，才能管理小区。你的物业公司来管肯定要听你的，我们自己选物业公司出来肯定要听我们的，或者通过招投标选的物业公司来为老百姓做事。任主任你们小区是怎样自治的？

【任晨光】刚开始搞商品房建设的时候，楼房以前是房管所修，将来房子卖给个人怎么修，在房价里打进2％，叫管物业管理启动金费，买房的时候业主先交了，然后开发商把这笔钱交给物业管理公司，后来建设部出来一个文，叫公共维修基金，这样业主重复交了两笔钱，这个事情我们也要追究。还有一笔钱就是大装修费，所有小区里都包括了装修费，这个我们也要追究。这三笔钱应该归到个人帐户名下，政府很明白，就是开发商瞒着业主。我补充这一点。

【任晨光】关于小区自治的问题，我觉得要把权利还给业主，不能给开发商，政府指定也可以，买房的业主选举也可以。我们小区2002年建立业主代表委员会，那个时候管理委员会还没有成立，我们通过大家的授权，请出了业主代表，业主代表这个机构行使我们小区的权利，在这个过程中我们逐步发展，2005年成立了业务委员会和业主大会，我们一直主张业主自治是关键，业主跟开发商的矛盾也好、物业公司的矛盾也好，是阶段性的，最终这些问题有斗争会过去。但是业主跟业主之间的问题是一辈子的，甚至是好几代人的，怎么建立一套有序的业主自己管理小区的制度和章程，使得小区业主几代人能够在这个小区里平平安安的、和和睦睦的生活。我们设置这个制度的时候考虑到业主委员会是一个执行机构，日常的决策权归业主待会，决策权归业主委员会。这个机构我们现在运转的还可以，我们小区也有各种各样的纠纷，但是由于有这套机制，每个业主代表有平等的发言权，所有人发言完了之后，才能表决，所以有了一个公平的讨论、沟通的平台。

【主持人 席军】就是说你们小区形成了公平、合理的机制。不管怎么样来操作，最后的根本的目的是为老百姓服务、为小区业主服务。您也谈到美丽园小区在拧干物业的水分，你们也要向它们学习，我们也期待着健翔园小区在任主任的带领下尽快的成功，如果健翔园也成功了，今后建议你们改成健美园。下面听听几位法律界专家的想法，现在有人提出小区自治的概念，又是一个口号，中国人比较习惯形成口号。这种小区自治的概念很好，这种小区自治跟任主任说的小区自治是不一样，它是纯粹的自治，这种不管自治也好、自管也好，现在这种情况下容不容易实现，会不会产生一定的问题？

【孟宪生】我认为社区自治是在居民层面上的自治，包括业主、也包括业主的同居人，承租人，他在这里生活应该有这种权利。这种自治宪法赋予，宪法规定了城市居民自治制度，同时我们有城市居民委员会组织法，社区自治的概念应该是在居民层面上的自治，这是应该界定清楚的概念。再一个业主叫自治合不合适，我们通常用业主自治的概念，但是业主这种自治应当是对于物权层面的，也就是说限于对于我们小区属于物的归属，为什么叫业主大会，因为你购买了这里的房，成为房的主人，然后按份持有的权利，你说业主大会是个组织吗？我认为它不是组织，有权它就形成了。像香港给它一个组织的身份的时候，那是可以的，但是就目前我认为中国目前的物业管理条例并没有给业主大会或者业主委员会这样一个组织的身份，尽管它按照组织的方式在做。现在有些人说将来业委会要有独立的法人资格，我一直反对这种观点，因为它清算的时候是按非公司清算的，而且业主要承担连带的无限责任。

【孟宪生】现在的业主大会，业主委员会就是，原来两三个人一商量就完了，现在一栋人几百个人，有的是几千户，拥有更多的公共财产的时候，按照协商一致原则就没法儿做了，那么就成立一个会叫少数服从多数，这是一个效率原则。无论如何业主大会或者业主委员会的决策为，就是在物业管理范围内，它不应该扩展到其他方面去。当然在现实生活中，现在也出现了业主的权利对居民权利的侵害问题，也有居民反过来侵害业主权利的现象，到底这两个问题怎么去做，它需要很多权利边界界定清楚。还要明确一点自治并不等于政府不管，去年在网络上特别是北野呼吁行政进社区，实际这不是呼吁的问题，行政机关管辖范围内就应该管。按照物业管理条例也是，对于装修、环境、治安出现问题，物业公司制止不行就报告主管机关，主管机关依法处理。自治和国家的行政管理权利边界必须清楚。现在说社区自治了，城管的也不管了，像封阳台这些东西应该政府管，都成了我们管。在居民权利和业主权利分别行使的时候，现在可能体现更多的就是居委会，居委会是不是什么的民意在执行中可能需要完善，它干预业主行使权利，业主大会在业主物权范围内的表决得它来盖章，这是用居民权对物权的干预，当然物权有时候也干预了居民的权利。现在我们看到了很多所谓的利用物权侵害居民权，小区都划出了停车线，然后都放上了车位锁，本来有限的资源要调配着用对于每个人都是公平的，现在某确定给某几个人了，现在很多小区停车非常乱，当然这是还有个不明确的问题，实际明确了这个物权也是对于居民权的侵害。

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【主持人 席军】孟律师强调小区自治，业主应该对小区自治有一个正确的认识这个概念。我们还想听听陈旭律师的意见，目前有些小区确实存在相当广泛的建管一体的现象，在这种情况下，作为普通的居民如何正确看待物业公司的服务于管理职能，怎么样和物业公司开发商搞好协调的关系，正确处理好小区的矛盾，您在法律层面上有什么好的建议？

【陈旭】现在物业纠纷愈演愈烈的趋势，有很多制度的问题、管理的问题，其实也有业主自己的问题。这个可能网友们不爱听，很多业主包括业主委员会的成员，有没有搞清楚业主究竟有哪些权利，或者哪些事情应该找物业公司解决、哪些事情应该找开发商解决，有很多问题没有区分清楚。再有一个问题就是很多小区都反映出来，业主自身的素质问题。像遛狗、私搭乱建、噪音等等，业主这些问题不去解决好的话，物业公司管你了，你认为人家不该管，这样就不客观、不公正了。我们小区人家贴出来自行车放到地下室，他非放到楼道里，有一天业主看到自行车没了，一看在地下室里，然后就开骂了。诸如此类的问题很多。应该说物业公司要规范管理，业主要规范自己的行为，在这种前提下，这个小区才能够和谐，这里有一个根本性的问题，由于公民的素质。我在日本待了很多年，在日本不管大小的居住区没有这样的矛盾，既有自治的，也有大家联合搞点活动，交点费用，大家相安无事。

【主持人 席军】您说这个我们提供一个数字，这个数字是非常翔实的，从全球范围来看，当然大家很讨厌日本人，我们不带任何政治色彩，只是从生活表象来看。去年全世界拾金不昧返还率最高的是日本，去年日本产生这样的数据，在日本全年共丢失手机10万9千部，这个10万9千部手机返还到业主是9万5千部，这个比例是全球最高的，而且钱包每年丢失返还率80％以上，包括里面的信用卡、现金一分不动还回来。我不认为拾金不昧率高就是素质高，这只是表象的一方面。请您继续。

【陈旭】我在日本生活了7年，居民的垃圾肯定统一放到一个地方，停车也是一样，但一定是有规有矩的。

【主持人 席军】有一个业主说谈到停车位的问题的时候，我们小区有很多人把车停在马路边上，底下停车场就空着，先不说收费是高是低，如果你买的起车就要停得起车。

【陈旭】现在有一些年轻的白领，由于我们国家住房制度的设计，鼓励大家买房，以至于我们买得起也得买，买不起也得买，但是买了房以后养房的费用难以支付了。当然他对这个问题就很敏感了。现在小区有这么多的矛盾，这里有社会的原因、经济的原因，包括刚才讲的国民素质的问题，从这个问题上来讲我赞成北野的观点，我们首先要公民教育，现在有很多业主不太清楚自己的权利和义务是什么，如果清楚了这一点，我觉得解决问题首先就有基础了。我们小区到现在为止换了三个物业公司，每换一次材料就弄的乱七八糟，每换一次就便宜一些。现在物业服务是掠夺式服务，设施设备不维修、不维护，三年五年以后就坏了。从我个人观点来讲，我不太主张频繁的换物业公司，如果也一个服务质量不错、服务理念也很好，这样的公司在这个小区长期服务下去我认为是好事。那我们怎么解决跟物业的冲突问题？我们一直说协商，协商不起来怎么办？当然这里也有一个处理问题能力的问题，如果我处理这种问题的话我首先要向政府反映。

【陈旭】投诉率达到一定数字的时候，而且投诉属实，年检的时候我可能不让你年检，尽管现在是市场经济该要行政干预的还要行政干预，这是中国的特色。所以很多问题如果我们能往积极的方面考虑，多让政府出面。现在公布了必须要求公布财务收支状况、服务状况，建委有一个文，要求公开公示。

【主持人 席军】任主任谈到这个问题，即便公示了业主怎么知道是真是假？

【陈旭】这个事最后还要审计，只要敢公布就要有监管。

【主持人 席军】包华律师对于物业服务、开发商和物业的关系有一些自己的认识和见解，前年发了一篇帖子在论坛里。

知名地产律师  包华

【包华】美丽园案件之所以成功，用1997年的价格文件，把物业公司服务的水分给挤光了。从价格文件的角度上来说这个无可厚非，现在来讲它的依据我认为都有一定历史阶段，因为现在这个文被废掉了，拿10年前的价格文件衡量今天物业管理的成本是有问题的，所以它只能是个案，不能推广，这是我第一个理解。第二个问题就是业主情绪化问题的很多，认为只要打官司就可以把物业费降下来，物业费降下来一种是物业管理企业降低利润，这种方式我认为是危险的，这是不理智的，我认为这笔钱一定要界定清楚。为什么很多公共事业的定价是不能虽然定的。我们降物业管理费是不能够影响物业管理素质的，只能降一些跟物业管理素质无关的成本，比如收费员这部分费用撤掉，这个可以降下来。还有一个是装修管理，大兴有一个案子，不让业主把材料运进来，物业不让业主把这个材料运进来，业主认为这个我是有所有权的，保安还得管这件事情，这样成本肯定会上升。像保洁，一天要清扫好几次，为什么？随便扔、狗随便遛，就是因为有些人不守规矩。

【主持人 席军】是这样的，比如一个小区环境非常好，周边所有小区的人都上这里遛狗，保安一管他还骂保管。

【包华】所以说我们要降一些与物业管理素质无关的成本。像收费员一年一个人就2万块，这些费用降下来是良性的，只要你按时交费。

【主持人 席军】刚才光大花园的主任也是风尘仆仆的赶来，陈兵主任对建管一体也有自己深刻的认识，能不能给我们谈谈您的想法？

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光大花园业主委员会主任 陈兵

【陈兵】建管分离我觉得基本上可以总结为广告式立法。我们小区的物业公司早就先与国家出台的这个政策，早就是独立法人了，但是从一开始的时候我们的物业公司董事长是开发商的副董事长，后来该同志下台了，然后开发商的办公室主任做了我们的物业公司的董事长，所以这是不是独立法人根本没有什么差别，现在很多物业公司和开发商之间大家都说是父子关系，其实物业公司早就是独立法人了。为什么我说是广告性立法？关键物业管理领域的问题如果想求得根本性的、比较广泛的解决，不在于建管是一体还是分离，一体有一体的好处，分离有分离的好处，也都有它的坏处，关键让物业管理这个行业跟上社会主义市场经济发展的大潮。现在目前社会经济发展阶段搞社会主义市场经济也有些年头了，市场化程度挺高的了。一个小小的物业服务或者物业管理这个领域基本上不是市场化的，完全是市场经济条件下的毒瘤，解决了这个问题，它真正市场化了，都不用独立法人，就是开发商自己办的也没关系。市场化就是从法律法规、政府行政具体措施上，让这个小区的业主或者通过业主大会或者通过业主委员会能够非常方便的不会遇到什么阻碍的选择自己满意的物业公司，在这种情况下，物业公司是独立法人还是不是独立法人，是跟开发商一点关系没有，还是开发商办，这个根本不重要，重要的是让大家真正到市场上去选择。最简单的例子，比如聘前期物业公司，实际上就是开发商的物业公司的话，业主大会只要50％以上的业主同意，就可以了，真正去选聘一个物业公司说白了只要不是前期物业公司就要三分之二的业主同意，这是什么意思？很明显不鼓励你自由选择，希望你还用开发商办的物业公司，不管这个公司是独立法人的还是非独立法人的。还有很多例子造成了物业公司这个领域完全不是市场化的。我认为不在于是分离还是不分离，关键在于是不是市场化。

【任晨光】还权于民。

【孟宪生】关键是物业管理的权利在业主。

【主持人 席军】其实是整个小区的物业管理权在业主手里。包华律师说从96、97年很多开发商就已经做了，现在立法才出来，不管它是出来的先与后，实际上刚才我们前面也分析了，它代表了政府的一种立场，可能我今后既然走向社会主义市场经济大潮了，我们就应该适应社会主义市场经济的要求，这可能是一种趋势，同时也提醒业主在这样的情况下怎么样清醒的认识到服务于物业管理的关系、怎么样清醒的认识到小区自治是否能够对小区生活品质、人文素养有一种很好的提升。今天非常感谢各位专家、嘉宾的参与，下次我们直播再见！

访谈现场专家合影