广渠路限价地下月上市 价格比周边低15%

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●可建5000套房，价格将比周边房价低15%，估算每平米8000元

●该地块2003年曾招标出让，中标价超16亿元，后被买家放弃

图为广渠路15号限价房地块现场

「实地考察」

虽临近四环路，但很安静

据北京市国土局局长安家盛透露，8月将以招标方式推出一块限价地。该地块是位于朝阳区广渠路15号的原北京化工厂用地，东至东四环路，西至北京玻璃集团公司，南至广渠路，北至北京建筑第一构件厂。土地面积227667.6平方米，规划用途为住宅、公建及配套，规划建筑面积440900平方米。根据这一数字计算，若开发建筑面积约90平方米左右的住宅，这块地可建5000套左右住房。

记者在现场看到，该地块已三通一平，周边也已立起围挡。现场有很多树木，尽管临近四环路，但很安静，比较适合居住。据留守人员之一的原化工厂职工李先生介绍，这块地在2003年曾以招标方式出售，当时中标价超16亿元，中标后的买方据说因改行做石油，最后放弃了这一地块。两个月前最后拆除的是化工厂办公楼，目前该地块已完全拆平，只要有开发商进驻，就可以进行项目开发了。

「周边房价」

多数楼盘单价突破万元

安家盛还透露，该地块房价初定比周边住宅均价低15%.目前东临西大望路的乐成国际二期，精装修板楼均价是14500元/平方米，位于广渠门外大街的合生国际花园精装房单价也在一万元以上。

目前，该地块附近的楼盘单价多在万元以上。

在该限价地块附近，房价最低的是金海国际，该项目正对着广渠路15号地，目前精装修房价为8900元/平方米。此外，位于朝阳区百子湾路甲8号的金都杭城价格也比较低，目前均价是8400元/平方米。位于西大望路西侧的CBD传奇和位于东三环双井桥东北的天之骄子价格也不算很高，均价分别为9300元/平方米和9500元/平方米。

如果按照比周边住宅均价低15%计算，广渠路限价房价格至少在8000元/平方米以上。据北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克分析，就目前来看，朝阳区广渠路地块将成为6块已公布的限价地中最贵的一块，其他的5块地分别是位于朝阳区的常营乡地块、石景山区老古城地块、石景山区刘娘府（C1、C2）

地块和石景山区五里坨地块和丰台区东铁匠营地块。据本报报道，东铁匠营地块也将于8月推出。

“如果价位定在8000元/平方米，一定会热售。因为这块地附近的二手房价格都已在8000元/平方米左右了。”重兴嘉园销售部吴晓泉分析说，影响住宅价格的因素除品质外，最重要的就是看小区配套及周边交通。该限价地块紧临四环快速路，与地铁1号线也很近，离国贸车程不到10分钟，地理位置十分优越。

此外，该限价地块还规划了学校，并设有50米宽绿化带。

如果户型设计能再人性化一些，该地块以8000元/平方米的价格推向市场前景一定看好。

「开发利润」

开发商至少赚2亿元

李先生称，2003年这块地以招标方式出售，当时的中标价超16亿元。北京一级代理商三轩行总经理李国平分析，若按土地每年递增15%计算，2006年这块地价值将达到24亿元左右。

从支出成本来看，若按塔楼每平方米1300元计算，总建安成本为5亿多，若按板楼来计算，成本在6亿多元。如果将市政配套费等都算进去，可再加一个亿。那么，土地成本24亿元加建安成本和市政配套费7亿元，共31亿元，最多不超过33亿元。如果按8000元/平方米售价计算，建筑面积44万平方米的这一项目销售额将为35亿元左右。这意味着开发商至少还有2亿元利润空间。

「开发商态度」

北京城建集团兴趣较大

据安家盛透露，该地块将以招标方式出让。据了解，北京城建集团对该地兴趣较大。

该集团相关负责人表示，因目前标书还没最后出来，现在只能对此密切关注。

另一位不愿意透露姓名的外地开发商称，他对这块地的各项指标都已了如指掌，也很清楚这块地已吸引了众多开发商的目光，但只要有可能，他会争取拿下这块地。

除价格外，限价房的户型设计也颇受购房者关注。按照新近下发的建设部细则规定，未来建筑面积为90平方米的住宅将占单个项目或城市总开发量的70%.限价房作为带有一定福利性质的住房，主力户型更是以90平方米以下小户型为主。据了解，开发商通常都不愿开发小户型住宅，主要是因为小户型设计难度较大。但重兴嘉园代理行三轩行总经理李国平则认为，小户型设计并非没有好办法。

“如果设计成塔楼，基座1000平米，去掉电梯等公摊面积，可设计成一梯8户，两个小三居，两个两居，再加一个一居，既能保证面积不超标，又能照顾到开发商利润。”李国平说，但如果做板楼，户型设计就不容易了。

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