实况：“70%•90平方米”新政后市展望专家研讨会

“70% 90平方米”新政后市展望专家研讨会

现场嘉宾畅所欲言

“国六条”新政的出台成为近期市场关注的焦点，其中“新建商品房项目中，建筑面积90平方米以下住房的比重要在70%以上”的规定则最为引人关注。它预示以后的房地产市场中，90平方米以内中小户型普通住宅供应量将大幅增加，小户型将由原来的稀缺产品变为市场主流产品。

7月13日，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对新建住房结构比例和套型建筑面积等“国六条”概念提出了明确意见。其中“70%”指城市开发总量，“90平方米”指建筑面积。

虽然北京具体的实施细则尚未出台，但是新政对北京房地产的后市影响已然显现。一时间包括房地产楼盘（特别是小户型项目）的出手时机、房价走势、投资收益、价值远景等等已成为购房者所共同关注的话题。因此，我们需要对当前及今后房地产市场的发展走势有一个专业而理性的判断，以此引导整个房地产市场的健康和谐发展。

为本次活动进行了现场直播。

▲ 主持人：

《北京青年报》广厦时代主编 刘素京
　　《楼市》杂志总经理 蔡鸿岩

▲ 论坛嘉宾：

中原地产华北区总经理 李文杰
　　伟业顾问常务副总经理 赵铁路
　　协成行总经理 王晓航
　　成业行投资顾问公司总经理 邵念强
　　世纪瑞博广告公司总经理 曹建强
　　润枫水尚总经理 王宇
　　华高莱斯副总经理 公衍奎

▲以下为对“70%•90平方米新政后市展望专家研讨会”的现场图文直播：

《楼市》杂志总经理 蔡鸿岩

【主持人 蔡洪岩】各位大家好，今天是北京青年报还是我们楼市主办的研讨会，主要是针对新的调控政策，就是“70%·90平米”这个政策，我们请的市场方面研究的专家，想针对这个政策，对于政策出台后市在市场不同程度的影响，做一个专题的讨论。

今天我们探讨会特别得到润枫水尚这个项目给予我们支持，他们也希望通过这个会更多的了解一些在政策层面对后面方方面面的反响和意见，以及对他们今后的开发在运作方面在方向的调整。

【主持人 蔡洪岩】今天来的媒体也必须多，大家对于新政也是很了解，我先简单一下来宾：有华高莱斯总经理公衍奎；协成行总经理王晓航；成业行投资顾问公司总经理邵念强；中原地产华北区总经理李文杰，今天我们主要还是想听一下专家的意见，针对现在新政对于市场的影响，这边几位是润枫水尚总经理王宇先生；世纪瑞博广告公司总经理曹建强先生。

【主持人 蔡洪岩】下面我介绍一下主办方，刘素京刘总，全伟，今天我是来做主持，这个会大家谈的业内人士交流一下，大家在这个会上能就自己的想法、看法做一些实际的交流。现在新的政策出台之后，这一两天又看到最新消息关于外资在中国境内购房的新的规定的出台，按照有些发展商的说法，这个政策他们认为政策可能比“国六条”从某种意义上讲更严厉的一个政策。后面是不是还有，我想还会有相关的政策陆陆续续的会出来，包括土地、规划方面的政策，还有金融方面的政策也会出台。

今天我们针对这个主题，我们围绕已经明确的90平米70%这个政策，他们发表一下自己独特专业看法，下面我们首先请主办单位之一刘素京主编给大家致辞。大家欢迎。

《北京青年报》广厦时代主编 刘素京

【主持人 刘素京】说不上主持，刚好现在媒体关注新政对市场带来的影响，最近的政策密度，各位做市场研究的老总都感觉到，这个对市场的形成，像五月份两个“国六条”和“国十五条”7月13日强调了一下“70%·90平米”，刚才老蔡也讲了，这两天对外资入市这么一个非常严厉的政策又出来了，这之前有关外资进入市场，政府对媒体的要求已经预热了，现在不论买房子，还是直接投资开发，对媒体的要求不予正面的报道，这样的要求实际上我们已经在执行了，但是从最近几天看，政策已经公开了。

方方面面针对新政都是对市场一个鄙意个严厉，在这样形式下，市场状况是什么样？我想到会的各位老总是最有发言权的，我还是把这个权利先教给蔡总。

【主持人 蔡洪岩】这个会实际上星期开展准备，我们针对北京市的政策明确之后，在第一时间主办这个会。现在全国各个城市区域出台围绕“国六条”出台之后90平米政策，基本上没有跟中央下达的政策有什么两样，基本上照搬中央的政策，全部执行九部委的意见。在座的各位都是专门做营销策划的人士，在很多项目前期产品策划方面，都深度的参与，现在我估计你们是最忙的，很多开发商缺乏自己独到的决策决心的时候，更多的会请我们这些专业机构来帮助进行决策，包括对于规划，需要你们来参与，今天用你们这些专业的经验，能够给我们媒体一些咨询，我们媒体也通过你们很好的意见来对我们市场有一个清晰，积极正确的引导。

【主持人 蔡洪岩】我们在这个会议之前，上星期开始我们做了一个调查，关于90平米·70%一个专项的调查，我先简单把调查数据给大家说一下，可能对大家的意见有一个参考和借鉴意义。

这个调查参与的调查人数是1570人次，这是从7月14日-18日。对于调控政策发展人士的一些评价分析。整个来看政策已经没有太大去调整的空间，各地基本上按照九部委执行的，我们以前话比较多的开发商、老总现在很少出台再讲话了，我们今天也没有必要对政策品头论足，这只是一个参考的依据。

【主持人 蔡洪岩】这个是对调控政策预期的一个调查，认为后市乏力占到37%，调控效果有待观察占到30%，认为实际操作需要解决的占25%，调控执行力度加强有这样观点的占到7.5%。这个我们是从北京调查的数据，现在大概所面临调整和不去调整楼盘的比例，意味着需要调整占到接近60%，我们判断这样高的比例肯定会在短期之内对市场的供应会形成比较大的影响，重新规划的手续面临上市时间会延迟，大概时间要在3-6个月的周期，所以整个在政策出台之后，在新盘供应量上整体会向项目主体往后延迟三到六个月时间。

这个是对90平米界定的意见调查，认为比较合理占到28.9%，不合理占的39%，认为非常合理占到29.42%。

【主持人 蔡洪岩】认为整体调控不会到为到位达到26%，基本符合需求同意这个结果是13.8%，认为较为科学占到10.5%，利于房产行业发展占6.3%。

关于套型比例的实施意见的判断。存在可以私下操作空间达到49%，我们看最近包括新京报和上海的媒体在网上都有新的政策出来后对群策群力方面暴露出一些问题，这也给政府做了一些提示。符合政策发展的套型达到28.15%，利于控制项目套均建筑面积14.5%。这是业内对大户型楼盘项目价格走势的调查，认为肯定会上涨达到56.7%，认为不会上涨占22.5%，不好说，没有判断结果的是占20.74%，说明超过一半人认为大户型价格还是要上去。

【主持人 蔡洪岩】这是对北京小户型楼盘供应趋势的调查，北京市会越来越少，占到31%，认为轨道沿线发展占到47%，远郊地区的占到14.7%，小户型未来走势调查，优质小户型仍然具有市场竞争力，所谓优质就是说在城市主体人群购房所认为的区位，包括在配套设施、交通这些方面具备较好入住条件和产品比较优质的项目，大概占到42.66%。说明市场上仍然具有竞争力，小户型整体售价将会下降的占到25.9%；

认为市场竞争加剧的是23.6%。买家购买小户型所选择面积的比例，购买80-90平米占到32.16%，70-80是25.9%，这两项加起来是58%，就是认可以上的面积，在往下看还是相对比例高一点，是五六十平米面积，在北京来看，应该跟区位是直接挂钩，不同的区委房款是决定买家重要因素。在北京这样的设计对于购房个人来说，不是特别具有指导意义，因为北京的市率太大，太广泛，东西南北的房价差异，以及区域成熟度差异相差非常大。包括老百姓购房的消费习惯也差异很大。

【主持人 蔡洪岩】这是购房小户型所关注的因素，最主要是关注地段，这个占到接近20%，第二个价格，第三个交通状况，第四个是户型设计，第五个周边的环境配套，第六个是物业管理，第七个是开发商的实力资信，第八个是装修的质量、水准，说明现在购房群体当中，对于地段的选择还是绝大多数人所要优先关注的重要因素，这个跟北京城东西南北的地区差异，包括交通现状造成上班白天活动跟居住交通关系起到很重要因素。

【主持人 蔡洪岩】现在认为整体价格涨幅会下降的达到21.99%，房价仍会快速增长达到30.4%，认为整体房价会有所下降占15%，不好确定是占到32%。第二点认为房价还会增长占到30%，包括买房群体当中对于北京的价格上升多数人还是持有这样的观点。这是我们14-18号在网上做调查大致的结果，下面我们先请几位专家分别就“70%·90平米”这个新政说一下自己的观点。

中原地产华北区总经理 李文杰

【李文杰】目前，从5月中开始“国六条”出台以后，到六月份包括到七月份我们监测上北京市各个项目表现可能有高有低，但是总个交易量还是下降，下降的比例大概有40-50%。目前市场的表现可能受很多因素影响。从买房人最关心的几个问题，第一个问题和去年和前年调控基本上一样，现在关心房价是不是会降，这个也是造成目前交易量下跌的一个主要原因，这个和上海在去年和前年房价增长过快，表现不一样的是上海的房价上涨和北京上涨情况并不相同，原因也不一样，上海是投资性采购的增长，北京是在观望的时候，买房人自用型对房价预期的判断力决定他们在这两个月购买会推迟，这个是大家所说目前买方处于观望的阶段。现在这个新政出台之后，会出现一系列变数。

这个中间第一个提到各个城市怎么样平衡项目，基本上所有城市，比如说石家庄、河北、天津去了解，基本上大家以总量平衡做一个选择，但是对于刚刚统计中有超过一半的项目是受到影响的，到底是什么项目受到影响，什么项目不受影响，这是对后市也存在比较大影响。

【李文杰】影响几个因素：第一，每年六月份、七月份、八月份都是交易量比较低的季节。第二，对调控的观望，买方对于政府调控，对于房价上涨的预期他们认为房价涨得慢和下跌的，我们按照04、05年判断，第三季度市场的售价指标出台以后，对于客户购房，如果客户看到第二、三季度价格调控以后，仍然处于一个上涨，反映出其实很多客户对于房价的上涨，他们认为这还是有可能的，我认为到十月份调控的观望基本上会结束，同时对市场的购买力会逐渐的恢复。

【李文杰】供应结构上的变化，比如说大面积的减少，小面积所占比例增加了，从目前市场反映来看，由于在市场上超过70%的项目，第一个新要开盘的项目，新要拿到开工证前面项目。第二个很多大项目分期开发的，也就是二期、三期即将上市的产品，很多产品需要调整，这达到在四到六个月，这意味着我们在这之间供应量会受到短缺的影响，这时候过后项目快速上市，会带来供应量快速增加，这个会在2007年第一季度会表现出来。对于供应层面，今年下半年所谓后市影响，供应会持续短缺，这个也是我们对于目前市场上在供应层面上可能存在短缺现象一个判断。

【李文杰】综合上面因素，我们不难看出，价格仍旧继续会上涨，但是上涨幅度不定，对于买家来说，上涨幅度的高度对于投资用途的人是比较关注的，只要房价呈上涨趋势，对购买自用的人影响比较大。我判断从十月份开始，够房人过了传统季节性影响，十月份交易量和整个房价上升会比第三、二季度变化要大，特别是交易量和价格的上涨会呈一个明显变化的趋势。

另一方面，从明年第一季度开始，我个人觉得，对于新项目上市，包括供应上结构变化，会在明年第一季度体现出来，在明年第一季度从供求上来讲，还是呈现供求两旺的局面。经过2006年的调控，整体上房价的上涨，对于很多自用买家来说，从今年第四季度到明年第一季度，这是他们做决定购买非常快速的周期，对于这个周期这个交易量会快速上涨。

【李文杰】总的来说我个人判断还是非常乐观的，其他的因素影响都是比供需关系变化的影响要小很多。比如说外资的影响，外资在市场中的影响不强于10%，有一个统计在上海不超过10%，在北京住宅方面的影响不到5%，对于外资的影响除了对高档物业影响之外，对于绝大多数房地产市场，特别是住宅在北京还不会有这么明显的影响，除非有进一步调控细则。

从市场表现来讲，现在阶段性遇到市场总体观望气氛，但是从90平米和70%调整的结构来讲，我觉得还是总体上看好。

【李文杰】从90平米产品，其实在限制90平米，或者限制购房，就我们了解在国外还是有过先例的，不是单单在中国计划经济这样，我觉得开发商需要平常来看待这个。之前我参加一些会，开发商反映都非常激烈，认为政府在调控政策的时候，过于简单。

比如说像日本对于买房人的家庭组成和购买面积都有明确的限制。现在就是说剩下来我们如何在产生新政下面我们如何将每一个产品都有90平米，而且占到70%，我们把产品档次拉开，这是对于开发商来说是面临一个新的课题。对于高档房来说面积都非常大，一般买房人心里来说，都喜欢住大面积，但是由于现在市场上比较接近，特别是产品形态就需要有特色，包括人居的指标来体现出不同产品之间会有档次上差别，这个在后续产品研发方面应该加大力度，能够在新的户型面积下，将产品差异化，尽量的挖掘出来。

【主持人 蔡洪岩】刚才您说了关于时间、周期的影响，对于区域上、区位上的影响，比如说市区，像四环以内和周边的区域跟远郊区域，包括南城、北城、中关村区域，那些影响比较大。

【李文杰】对于总量平衡的前提下，怎么样平衡，应该是在什么样区域，他是以地价来计算，我想在北京不会执行在每一个项目，在北京应该区域体现的土地的价格，不同的区域和不同的土地价格来判断，我想土地出让的价格或者按照地租的概念，我想来划分。

按照这个方向去推测，对于价格越高的地段影响越大，对于稍微远一点影响不是非常大。这个会呈一个曲线分布，通常地价好会在中心区域。我们从分布可以看出来，对于中间地价，通常在五环之内的位置，这方面的影响不是很大，这是从我们很多产品销售中看出来的，在这些区域里面是受欢迎的。

【李文杰】如果再远一点，就我了解一些别墅项目后期要涉及到在六环旁边，也要调整90平米，我想这个基础设施配套基本上跟不上。如果我们以地价来划分，他呈一个“两头影响大、中间影响小”的曲线图。

很多开发商对于判断上来说，他觉得无法去判断，我觉得现在应该尽快出台细则，否则很多开发企业，首先做的决定就是他不调，他要等，等到决定我这个项目是不是规划的范围之内。好谢谢大家！

伟业顾问常务副总经理 赵铁路

【赵铁路】说对市场的影响，我从四个角度来说一下，由客户和产品去构成的，总整体市场，我看了六月份的交易量，六月份比五月份期房同期下降6%多，这里面有一个政策产生效应滞后的问题，现在看来不是说影响不是很大，这个真正的影响要看在七、八月份的情况。

从另外的角度，我们自己的项目，我们做了一个分析。一个是前几个月对比，另外是跟去年的对比。实际上，今年房地产市场上半年的情况是非常好的，所以说我们项目也是同期下降20%，但是跟去年相比都是一个上升，如果从这几年数据看，没有太多规律可寻。因为去年的销售特别好的时候是在下半年或接近年底，今年实际上是上半年。

【赵铁路】从发展商的角度，一个是刚才蔡总说的，现在大家都忙着找顾问公司看有没有调整可能，对于我们接触一些发展商实际上“一颗中心、两种准备”就是你说要改我有改的方案，无非就是多花钱吗？但是谁多花还没有考虑，反正我先准备，对于开发商来说时间是最重要的，我原来的方案还是继续的深化，我觉得是这样情况。

在政策之后，很多有实力发展历拿地热情不减，这其实大家还是对后市是看好的，大家对后市的预期，政策的调控实际上是一个规范，对大的有实力的开发商这是他们的机会，所以说我们面上现在没有一个公开招标，但是实际上私下大家都在紧锣密鼓，相反一些小的开发商可能在局部上会有影响。这个本身说明宏观调控的，实际上要调控就是今后要规范，有一些不规范，钻空子就要逐步取消。

【赵铁路】从客户的角度，我们也做了调查。从我们预购房的客户大约1400多人，就是从“国六条”之后做了一个调查，这个跟去年有一个对比，去年也是这个时候宏观调控的，我们当时也调查了，发现跟去年的情况基本上类似。

我们调查有一个访问，认为政策对自身购房没有影响的，去年是占到16%，今年占到40%，我觉得原因是各种各样的，但是从调查的结果是准备购房的人，至少目前这个阶段新政出来他认为是不会影响到他购房，而且对比去年影响更小。

还有一个是观望，这个比去年也下降，但是下降不多，从这个角度看实际上从客户的层面，因为毕竟跟开发商层面不一样。比如说要买房，买什么样房子，短期来讲影响不大。

【赵铁路】我得出的结论，对后市的应该是三个阶段：第一，政策出台之后的短期，短期实际上是无论是发展商客户、代理行还有媒体，我觉得现在是比较混乱的阶段，就是说因为政策的不确定性和后期政策的确定性，大家实际上是一个等待，不知道是什么样，从最做的开发上、媒体的不理解，到现在大家逐渐趋于平稳。客户也是有这个角度，包括市场上有一些传闻还是非常多。

中期会是三个月或者是半年，这是一个适应期，或者说随着政策不断细化，不断的出台，大家逐渐去适应这个政策，市场上可能会有一些局部因为政策带来一些反弹，这比如说我限制了“70%·90平米”，短期会有一些大户型，可能销售非常好，现在实际情况也是这样的。

【赵铁路】包括一些其他的政策，比如不光90平米，现在限制住宅做商铺，短期对写字楼是一个利好，局部会出现一个反弹。长期可能是半年之后，甚至是一年，因为这个政策出台，现在看来不是一个，而是一系列的。刚才说到有外资的，可能还会有税收的等等，这些我们是不知道的，这些政策落定之后，对长期是稳定的，这个稳定实际上是宏观调控目的会达到的，这个达到实际上有几条，从政府角度，一个是要抑制投机的行为。

实际上这个也会抑制房价过快增长，这个是政府一个目的和决心，这个是可以实现的，但是从未来的角度很难预测，针对后期的政策细则和出台政策会有什么影响？再有跟供需有很大的关系，比如说土地的供应等等。新政市场后期的影响我觉得有这样三个阶段影响。

【全伟】从个人判断来说，去年这个政策出台之后，有出现了一种报复性反弹，今年也有这种说法，这种急刹车会在一定市场观望之后，会有报复性反弹。

【赵铁路】去年的政策是比较虚，力度到地方政府力度非常大，今年实际上从中央政府力度非常大，而且有一些非常明确的指标。这个跟去年不太一样，半年可能是一个适应期，对于我们未来跟多方因素都有关。

说到90平米对市场的影响，从客户的角度按90平米分，以前就是买90平米以下，这有什么影响？应该对于他来说，他选择更多的，对于90平米以上，可能会有几种情况，但是现在已经定型了，很难有定量，如果后市90平米竞争是不是很激烈，这个不好说，可能对于90平米是这么几种情况。

【赵铁路】我原来是110、120平米，我现在就做90平米也无所谓。还有我原来90平米和我现在做90平米做的东西不是一样的，由于竞争的激烈，由于有了这些政策，我们会对产品可能做得更加精细，北方实际上很多发展上操作项目不是很精细，这可能逼迫大家在操作上要求大家都做得更加舒适，这也是政府一个期望。

还有我们更大的需求，可能要要考虑其他的，比如说我要两套住房，或者说是其他的要求。另外还有一个30%，我靠30%来满足需求，这只是一个定量的分析，具体会会整个市场单纯90平米很难说，现在只是一个定型的问题。

【主持人 蔡洪岩】现在政策出台之后，我们了解很多发展商很头痛，特别是以前拿到土地之后，计划要做高档产品的开发商，高档产品肯定是利润，这个政策明显使发展商肯法的门槛提高，大家想方设法怎么跟政策套，比如说90平米政策刚出台之后，大家转回头去做塔楼，在建筑品质上，以前把户型各方面精雕细琢去好好策划设计，现在出台之后90平米反正也是中档的需求，他的需求面会很宽，我就一个粗糙产品出来。甚至说前年开始国家倡导的建筑节能，在这些方面发展商不会再关注方面的因素，会不会出现这种情况呢？

协成行总经理 王晓航

【王晓航】刚才大家谈到很多问题，包括后市的影响。因为这次政策跟以前不一样，这次政策应该是一个政治性的政策，而且这个政策跟以前不一样，还有技术政策，他规定了户型，规定了比例，政策应该是不管这些事的。这个政策之所以出了这么细致和技术性政策，实际上是加大了力度，他的目的很明确。实际上我觉得有点置疑，是不是真正能够达到制订政策所期望的。

他实际上动因之一无外乎几点，一个是房地产投资过热，这可能牵扯到金融安全问题，还有整个社会的问题。另外还有一个目的，就是让社会安定，怎么样改革的成果汇集所有，或者大多数的人民群众，这个政策有这样政治的目的。

【王晓航】至于说影响，我个人觉得影响肯定比前几次来的剧烈。首先来说技术政策影响到产品，产品做了这样一个非常硬性的指标下来，你要是遵守了，实际上要求你产品没有太多调整。产品本身面积指标是很重要因素，你没有面积指标你怎么做出精细产品，我们曾经做过三居室180平米三居室平米和120平米三居室完成不一样，产品没有空间去塑造，我觉得产品单一化，这个对于产品没有任何帮助。随之而来带来很多影响，这样产品出来之后，这不能全面的解决所有房地产，以及社会各界，包括消费者对于消费者关心的问题。

比如说我们看90平米是什么人来需求？比如说在CBD做90平米这样的房子，我想自住性几乎没有，有钱的人承受起，因为有单价，土地成本这些都有，不管90平米，还是190平米，你1.5万块钱价格是确定的，你做90平米就确定你是投资的。这样有钱人不买90平米，有钱人要投资，同流通环节、出让环节这样来卡，目的达到了。

【王晓航】我们做过产品人都知道，90平米任何一个开发企业，要做非常好的板楼。今后的我认为不是两头影响大，从上段到中段都是影响比较大，相反低端应该不是很大，比如说燕郊，比如说三居室他90平米基本上不好做了。我们远郊区就是两种，一个是特别高档的低密度，要么就是特别低档的自住型。

我们现在城市卖五到九千房子，大部分是提供给改善型需求的，就是说我原来拆迁了，我现在要买新的商品房，我原来住分配住房，90平米左右，三居室，我现在还可以住，我就不买二手房，他一定是要面积上有追求，你这么做对他很好。

【王晓航】对房价的影响，我认为短期有，长期也有。短期的影响，大户型的项目现在反映比较敏感，有一些比较好因素，对这些项目是利好的影响。对现有的还是情绪上观望，对政策的敏感度，有购买实力的这些人更关心这个，这些人对于政策已经表现出来了，从短期来讲，不会有太大的变化，变化还是观望，并不是因为政策实施出台结果出的变化，现在拿到开工证不做调整，做调整还没有出来，现在大家对政策还是关注状态带来的一个观望。

【王晓航】长期影响应该清晰的认识到，刚才谈到了诸多因素，这次影响应该是全方面的，从产品结构限制住之后，实际上是限制所谓消费的客群，比如说投入型的客群再加上其他配套政策，再上大的投资政策，市场上不会提供他一种产品，这部分需求一定会抑制住。

一个好的三居室哪怕两口人有一个孩子也应该是三居室，我劝我们员工最好买两居室。但是三居室的格局，90平米做纯居住型都是非常的拘束，所以改良型住宅90平米一定很卖。

【王晓航】这个有非常重要的因素，刚才说因为户型来了，开发商更精细想办法，我认为这件事情是不同意的。对改善型住宅也是一种需求，也是一种抑制，这两种最大消费力，也就是国家真正控制的受到影响，所以整体也受到影响。我们现在做产品的调整，这个非常难，你这个地段比如说，土地成本价格都在那里，你都做成90平米限制户型，有那么大需求吗？甚至你可以把产品做得很好，他没有需求了。

【主持人 刘素京】在今天和代理行老总交流之前，我们在上周邀请了一些建筑师给做了90平米·70%的座谈，大部分观点跟你观点是不一样的，我感觉我们媒体也是要扭转大家的思路，是不是在精细上说一下。

【王晓航】舒适度和功能性，大家有不同的定义，我刚才举例子，香港70平米可能还有卫生间呢，你说他功能性不全吗？但一定不舒适。

现场嘉宾耐心倾听

【主持人 刘素京】比较典型在国际当中，可能是马赛公寓，这个设计大概300年了，他的户型面积不大，很小，也就是90平米上下，这300年来像90平米三代人的时候住率比较高。

【王晓航】他充其量是合理，但不舒适。如果说跟建筑师有一个沟通，大家不能说你有本事做到合理，这个我相信，但是我从市场需求来讲，比如说90平米，舒适要有双卫生间，这样把面宽紧身一规定，这个房子就不知道什么样了？

【主持人 刘素京】这个政策就是限定90平米，在规划的限定没有改变，对于面宽，对于朝向，比如说住宅不能为尾房没有限定，我想这个可能是对设计最大考研。

【主持人 蔡洪岩】现在开发商基本上找不到市场，不知道这个市场给谁做。

【主持人 刘素京】这还有关于土地能源的控制。

【王晓航】比如说容积率原来不可以做低，也不可以做低。

【主持人 蔡洪岩】刚才说的不矛盾，他针对的人群不一样，不同的人群在选择住宅，比如说香港市场，主体人群的选择，他的户型基本上在100平米左右，符合市场的主流趋势，他整个城市就是这个水准，现在政策，从政府的角度去考虑他没有错误，政府对整个经济的控制，包括人们对现在住房需求的控制，他的政策方向没有错误。

【主持人 蔡洪岩】但是给以前按照惯性走上来的开发商，给市场业内人士制造了相当大的困难，现在政府给了一个刚性指标，你必须不能超过90平米，这个我认为在户型产品上肯定比比较大户型的舒适度要下降。如果按市场来做，以前南北朝向都是正版，我现在政策出台就东北板，这相对来说满足居住舒适度和规划指标的需求，还有采光的要求，恳求在居住舒适度上这点我同意王总的观点，从媒体我们还是要去引导，这种小面积的房屋不能说低品质房屋，特别是国家最近这两年倡导的建筑节能。

【主持人 蔡洪岩】我星期天晚上跟建筑节能一位老总吃饭时候说，你一定想办法给我想办法，我现在没有生意了，老发展商人家不理我了，我们手续也批不下来了，以后怎么做还不知道呢，你半年以后再来找我吧，我觉得发展商就是商人，商人是可以限制的。这个政策不应该是片面的政策，在建筑品质上和建筑节能上还是应该去推动这方面前进。

【王晓航】开发商拿到这个政策第一反映，什么舒适，两套合一套，就是觉得90平米，如果原来地段和定位还是惯性所谓高档住房，实在是做不出来。比如说我做一层，我做两套房子墙怎么拆，大家第一考虑位置。

规定的东西真按90平米，而且是建筑面积，要能说做出非常好的户型来，真的不行。你如何界定呀？你说就是好，我也不反对，因为每一个人住房不一样，可能有钱人还有说不愿意住大房子呢，因为打扫卫生等原因。

【王晓航】中间过渡改善、改良型也抑制了需求，从这个意义上来讲，这个政策出台的目的基本上还是达到了。直接的意义就是把商品房“商品”两个字基本去掉了，你够住就可以了。只有这样才能够把所有的社会资金从银行到开发商到项目上，这基本上是他的目的。对于低端，就是把住房的商品性解决就可以了。

现在目的是和谐社会，包括让所有的人民群众，享受到改革开放带来的成果，这是政府的目的。刚才说短期及中长期的影响，如果这个政策不做调整，影响是巨大的，比以往暴风骤雨都大。这个东西，而且是北京市不是城市总量控制。从产品上想一些办法，作为一个建筑产品对于城市，对各种消费需求要吻合和迎合，这基本上给扼杀了，像我们曹总说我们策划都90平米，都同一种人，我们还策划什么呀？至于影响是好是坏，影响是肯定的。

【王晓航】从整个房地产整个开发总量问题。除了现有土地，大家持有不得不做的时候，我会觉得大家对整个房地产的热度会降低，所以房价基本上应该是一个平衡的，当然肯定还会略涨。产品在一些购买需求被抑制了，可能产品相对提供的指标，相对的产品除了这一波拿到土地，大家后两年拿土地政策调整，我觉得可能也会受到影响，这两段相对抵消，但是价格还会平稳。

【主持人 蔡洪岩】“国六条”之后的居住想象，说未来社区会是什么样，他同社会层面去关注政策。公先生你也说一下，因为你们也是一直在做这方面的问题。

华高莱斯副总经理 公衍奎

【公衍奎】我觉得确实像王总说的，北京有升级需求定义。大家既然是同样的竞争，必须要做更精细，现在产品发展方向，我们想到小户型和大户型最根本一个差别，比如说日本、香港的小户型，小面积跟大面积相比最大差别，我们说以前发展趋势是大面积里面功能分化，比如说分区，不同功能分离出来成立一个功能区，比如说40平米一个房间，但是人家40平米卫生间都不够用，这就是一个功能的划分。

一个空间里面是多种用途是灵活的，这个其实是一个方向，这个芳香有很多东西在里面，他们觉得这里面有课题可做，有题目可，以前我们研究一个市场，我们有一个说法，你要研究发现一个市场，必须要考虑到产品跟生活方式，跟区委三个因素之间的相互协同，这样考虑不一定是说只有城市、郊区，才能出现小面积的房子，城市里面也有。

【公衍奎】就是刘总说的，一个人，两个人来回跑，他愿意在城市最繁华的地段，现在城市里面也有很多小户型的房子，他不一定是用投资型客户，跑到很远，如果这个房子跑到很远，我们考虑什么地方合适，就考虑产品生活和区委之间三个因素之间的比例，这是一个很重要的方向。

说到产品，会不会品质会降低，说实在话，这里面存在一个现象，经济学上一个说法叫刺激市场，这就是说是一种非正常体，或者说这个市场很特殊，一般市场越竞争越好。我们现在做小户型也会出现这个现象，不一定我们就陷进去，但是我们也要关注，如果大家觉得只要盖这个房子，他的品质就很差，我们很多开发商认为既然这样了，我们就这么做了。

【公衍奎】如果做减法，我本来可以给你一个东西，我不给你，我只要满足建筑住宅就可以了，如果这样客户觉得这个房子就会很差，这种情况下，实际上按这个政策导向来说，这个陷阱有可能存在，这是我们对产品一些理解。

实际上，我对现在很多问题感觉很困惑，包括对政策，我还是向力求去理解政策，比如说我有几个观点，第一个政策的目的。比如说宏观经济问题，金融问题，泡沫问题，解决居住保障问题，很多目标加在一起，实际上如果真的加在一起，肯定这个目标有轻有重，他会先保证谁，这就是问题，如果政府有倾向，他会发现以后的导向会变，我们还是想多照顾到，这个事我觉得很难。我们说不可能要素改变，这除了在路边卖大力丸之后，其他我没有见过。现实中我们知道阿司匹林这个故事，对于政策不可能所有毛病是一个方子可以治好。

【公衍奎】比如说如果不让我们老百姓都买得到房，我们很多网友就会反映了。我们大家都说房价，实际上房价是什么？房价一方面好象跟GDP跟宏观经济有关系，最近大家说GDP不能代表更多问题。好象是一个人身体健康，可能代表健康度，问题是体温稳定了，或者发烧再降下来，这个也说不清楚。说房价可能相对来说，我们除了代表楼市的指标之外，除了房价最直观之外也不好讲其他的，可能房价对整个市场来说，不能说明全部问题。

说对后市预测，网上说楼市是不可预测的，还说“砖家”是不可信的。这种情况说绿色房价，说这个肯定捱骂，你说降过两天涨，人家说又损失多少钱，你说涨，很多老百姓不愿意，因为他要买房子呢。

【公衍奎】对于我们来说，我们公司主要是负责市场研究的，给我们客户讲清楚道理，我们还必须关注。我们说分析房价，房价的走势对我们有两个方向，一个是供需平衡，这个可能达到均衡的事是经济学一直说的事，均衡是一个双向点。另外是一个预期，你怎么想，刚才蔡总说是一个预期。

我们知道涨的因素，有一些因素说明这些问题，但并不一定说得很透，供应对于市场来说，他的指标有两项，比如说土地，土地是在我们能够监测指标里面第一个位置，以前是在两年左右这个地产生的产品就出来了，今年土地出让量大，今后两年房子供应量就大。另外是一个新开面积，今年新开工面积达，房子供应就大。

【公衍奎】我们说土地供应，到现在土地供应谁也说不清楚，我们能贯彻的唯一就是公开交易，今年上半年我们看到的交易土地06年是38块土地，公共建筑340.6万平米，意味着这些面积在两个月内就可以卖完，如果按照公开交易土地我们就知道后市了。

另外是施工面积，在今年施工面积上半年，我们看到施工证到底有多少证加起来，大概是什么状况，我们今年看到有1600多万面积拿到施工证，是真正施工了，这个比05有所减少。06年现在普通居住类项目总共加起来是不到700万，比去年下降25.6%，这样我们无论是在生产线上产品，还是在库存产品，还是在货架上其实都减少了。

【公衍奎】我觉得至少我们说总量在短期内，整个供应量受限制。另外对房价影响另外一个因素是预期，这有一个很重要的特点，就是自我实现和自我管理。经济学关注行为定位理论，金融都研究金融心里学，现在完全靠数据对比，已经对比不出来了。现在很多人觉得房价会升，首先会产生自我升级作用，大家觉得会涨你就不着急，你去本身会拖动房价会涨。

另外，预期本身不是只是说关注房价，大家买房子说，买房跟买股票不一样，股票本身就是一个投资，住宅有差异，既然预期会产生另外一个问题，就是在那里会出现小房子，在那里可出现可买的房子，你的预期是我愿意生活在郊区，你可以等，如果我希望在城里住，城里的房子始终是少的，这种因素可能会带动房价的上升。这个预期还有产品种类的预期，比如说我是改变生活的，这会产生另外一个预期，就是市场上没有货，这种预期导致抢现在的存活。我知道望京有一个项目，排号都排不到，这就是预期导致的结果，他觉得买不上。

【公衍奎】现在我们说房价涨有另外一个问题，总体房价说白了，除了是楼市一个提问之外，对于消费者还是很若，因为你得关注自己的预期，自己的需要，在这种情况下，房价本身有一个适当性。这种情况下，说市场和房价，实际上虽然我们说市场是不可预测的，但是从很多因素来说，这不容乐观，至少对于普通消费者来说不容乐观，这里面确实有很多因素。

最近我们出台的政策是很关注民生的，直接有几条就强调了经济适用房，廉租房，这实际上就是解决小百姓困难。还有小面积，就是抑制需求让更多资源进入第一次置业的老百姓。但是政策虽然好，但是政策还有另外一个问题，比如说“不期效应”，政策的影响深度不一定像我们预计这样，这个是美国提出的，他们发现所有政策几乎都存在不期效应现状，你不一定说瞄什么地方打什么地方，这个是很难得。

【公衍奎】到现在为止，整个的审批时间延长了，审批时间延长使得供应量少了，这本身是政策制订者不想这么做的，但是问题会产生后果，当然也会产生其他的后果，可能很多后果我们想象不到，这种情况下，现在对于一个政策滞后，对于房市我很同意说“楼市是不可预测的”。谢谢。

【主持人 蔡鸿岩】邵念强你们是做代理，特别是在中关村地区做的项目比较多，现在“70%·90平米”政策出台之后，包括近期住宅晋商这些政策，像你们代理项目的区域，比较了解的情况，谈一下你们的看法。

成业行投资顾问公司总经理 邵念强

【邵念强】在上升的市场发展趋势，有三种比较典型的模型，一种最理想就是一个比较平稳的增长趋势，这个平稳的增长趋势就是央行需要调控的。比如说一线城市每年涨7、8%，二线城市涨5、6%。房地产行业在大多数国家肯定还是作为支柱产业发展的，一个支柱产业的发展，一定是一个长期的过程，我们可以看做做是马拉松赛跑。

第二种状态，就是陡然的发展的，这种发展远远高于GDP增长，这就有问题，这种增长类似于一个百米赛跑的速度去跑一个马拉松，很多人是跑不下来的，这种情况在一些国家也发现，比如说日本GDP就是这样一个过程。

【邵念强】第三种，这种过程是波浪型的，我们国家就这样，他试图去跑买米速度去跑马拉松，但是国家不让进行调控，我想这就是波浪型的。回头说，这次宏观调控的政策，因为制订的太具体了，宏观政策调整到微观，甚至调整到技术层面，就变得在后期执行过程中非常困难，大家制订宏观政策就两个数字“70%·90平米”，但是在执行过程中非常复杂，这就是为什么中间规则，详细细则有这么长时间，解释要两个月，细则制订要很长时间，这会带来很多问题，会带来更多时间的观望，这些观望会带来供应量的减少。

刚才王总说，因为70、90这两个数字会抑制高端和低端的需求，我跟他不太一样，市场的格局短期来看供应量会减少，但是需求是刚性的，我本来想买120平米，没有怎么办？有90平米我一定会买，需求量减少，刚性增加，这会变成房价继续上升。所以说供应和需求是矛盾的。

【邵念强】产品的结构。我们所希望的，所看到的，所改良的板楼在建筑格局下是怎么做的，我们跟设计师反复研究，一个板楼去做一梯两户的板楼做出90平米，是非常不经济和非常困难的。我们要做一梯三户，这种做下来总的会在240-260会控制下来，这样比塔楼要好。

【主持人 蔡鸿岩】就是70年代的楼基本差不多。

【邵念强】应该价格因素非常多，我们通过这六个变量研究，一个是区委；第二个是时间段；第三户型；这些变量会在不同台面组合，前面很多同事说了，我想总的态势房价还是会涨的，尤其是单价，小户型面积增加了之后，房屋有效面积是降低的，所以单价一定会增加，但是每一套房子总价会下降。

我们说短期半年或一年，中期两到三年，我们想一下五到十年，如果政策不变，永远这么做，五年、十年之后，70%的比例是90平米产品，这是一个灾难，这个非常可怕，不管外国人居住理念，或者刚才讲到的，这个人在全世界有三套房子是一样的，会有很好的酒店式公寓，但是我们现在讲是长期的居住，永久的居所。

【邵念强】90平米作为永久的居所一定是过渡型的，大学毕业生，三、五年工作，可能买一个五六十平米一居，两个人一结婚就是八九十平米，或者有的孩子，他有更大的事业，需要更大的空间，一定要120-130平米，中国的房子，经济型三居室是主流产品，短期之内比如说两三年之内矛盾不凸现，如果五年十年还是按照这个供应，一定出问题。我想那个时候肯定政策有调整了，一定要做符合市场的大一点的房子。谢谢大家！

【主持人 蔡鸿岩】现在有很多发展商关注政策，关于自己项目下一步如何操作，曹总您也是直接做策划的，你给项目做了很多策划，你也谈一下你的想法，现在有没有什么策划的“馊招”。

世纪瑞博广告公司总经理 曹建强

【曹建强】这次新政最关键“小户型”，还有一个观望，到底观望是对还是不对，小户型观望怎么决定，我们做策划，是站在客户角度看问题，对于客户来说很简单，在什么地方，用什么样的价格去买到一个好房子。要解决好这个事，他到底是观望，是现在买，还是未来买，就是什么时候买的问题。

地方的问题，现在在北京如果说四、五年前开始有很多地可做，现在大家看成是五环之内用地没有了，想在真正城市里面去做小户型的地越来越少，小户型的客户是什么？小户型的客户真正对城市依赖性非常强的人。从地点来讲，对于城市小户型，一定会月来越说，物以罕为贵，这个是肯定的。

【曹建强】价格。价格到底会不会降，包括买房人都有一个希望，把房价降下来，现在第一可以买的是什么，政策的力量，政府的力量，现在所有老百姓都希望用政府政策把房价降下来，但是现在政策是调整住房结构，做小户型，之后抑制房地产价格增长太快，政府是希望增长平稳，而不是下降。

还有中国经济早速增长，在经过增长期里面，房地产作为不动产有必然的可增殖性，他其实是最终抑制购买力的下降。十年前你有100万可以买一套房子，但是十年前可以买多大房子，今天拿100万买多小房子，这是房地产的最大增值性。

【曹建强】我们说上海比北京贵30-50%，如果说上海房价涨太快，上海两年跌了20%，如果上海房价跌破20-30%，肯定出问题，现在北京的房价仍然会是长期的趋势。如果站在五年时间点上，价格不会有问题。

原来可能用两道墙，现在要三道墙，这个成本肯定提高，这个成为提高价格也会提高，从这里面分析，在现在城市里面地块非常稀缺，以后会越来越小，我相信北京总量平衡，大家都难以想象1.5万，1.8万小平米谁敢做，必然城市里面这种大户型会是更好位置，价格可能只是增长速度相对慢一点，但是从长期来讲肯定会增长，而且比现在低可能性也不大。

【曹建强】在这样地方用相应好的价格买好房子，我自己把北京住房分成三类，我们当时做推广的时候，认为所谓实用品，建议开发商尽量减少成本，它很难为社区，为园林，为公共品质买单，本来就已经买不起房子，他还能买使用成本吗？

【曹建强】大家买豪宅可以买品质，买配套，买品牌，买大师对于实用品来说第一看重价格，这自然就限制这类产品的发展，我认为现在在市场上，市场上是大户型好卖，我自己站在客户的角度上，现在在高品质社区的小户型才是最适合的，但是在这个时间段介入还是有可能，以后是很难。

我觉得在今天市场里面，大家还是尽量把该干的事干好，我对市场预期还是相对乐观的，谢谢大家！

【主持人 蔡鸿岩】王总您说两句，因为我们今天得到了润枫水尚的大力支持，在这个区域两年前腾空有一个热销的楼盘，这个社区几乎是95%以上是小户型，小到30多平米，0居室，这个在当时北京市场引起的轰动，这是一个非常极端的项目，在这个区域里面，这种小户型的需求，能有这么大一个反向，在这个区域润枫水尚这个项目，现在又赶上这个政策，可能你们对政策，对于小户型和今天探讨的主题，更有发言权，你给介绍一下这个项目的情况。

润枫水尚总经理 王宇

【王宇】我们代表开发商发表一下个人意见，我们实际上是40万平米同步开工，同步入住，所以新政对于我们目前没有影响，针对政策来说，今天探讨的是“70%·90平米”，新政来说，我们作为开发一直探讨，我觉得新政一个特点，首先是强制性，然后是阶段性。所谓强制性，我们是政策，政策是由国务院办公厅专发，开发商很关注这个问题。目前国内包括海外很关注，这是一个很大热点，他的强制性你必须得执行，我们一定跟规委和开发办一直沟通，我们这个项目中小户型一直在卖，不受影响，但是我们很关注。

这个政策出台以后，同地方来说，按照政府37号要求，实施上是允许特殊情况上报建设部批准，北京执行力度很大。从规委城建处和建委市场处，开发处力度非常大，他们细则一直再探讨，但是整体的概念可能比国务院还要严，因为现在北京房地产开发处于一个非常敏感的时期，所以全国都是在观望北京，北京是一个方向表，北京的政策执行力度非常大。

【王宇】阶段性来说，我们是社会主义市场经济，中国的政策出台，都是有一定的目的，而且非常强。如何作为一个法规人大立法出台做一个东西，应该说法规是长期性的，我们这个是政策，是专发个委办局的文，他的力度就是在一定时间内达到一定的目的。

比如说96、97年全国各地上高尔夫，那个时候国务院办公厅转发建设部、国土资源部和发改委一个文，就是把全国高尔夫球场全部停建，这个政策当时出来之后确实杀了一股风。这之后换一种思路，高尔夫球场到了2001年以后，又全部出来了。所以说政策这个东西，从我们开发商角度来说，我并不担心他会影响楼市有多大，这个肯定有影响。但是达到政府的目的和效果以后，肯定会有一些新的变通的方式，未必出台一个，可能是把指标性的东西通过其他方式解决。

【王宇】因为政府目前的力度是很大的，其实他有一个根本的问题，就是对于开发商来说，就是金融政策没有出台，金融政策配套一旦出台，那个才是最要命的，新政出台以后目前来说就是一个转换思路的问题。因为大家是追求利润，超大面积豪宅，现在转为中小户型，应该说“小康”我记得95年的时候，我们在亚运村开发出一个180平米四居，我们一推出一个月全部卖广。

到2003年我们推出来大户型市场是很大的，240平米大户型，一推出来一个月卖光了，大户型市场是很大的，但是中小户型来说，按照政府的要求，目的是满足中下层的客户群体的要求，我认为作为开发商来说，我们运作新项目，一定要思路转换。

【王宇】政府行政指令情况下出来的东西，就看开发商如何运作，我认为最根本的目的，就是对新政来说，尤其地方政策，开发商关心的，作为代理行也好，作为其他各行业，这关系到产品和市场，而开发商真正关心的经济成果问题，这里面政府要解决很大的问题，第一个是总量和各单个项目。其实按照北京目前执行政策的力度来说，他不可能完全按照总量控制，这个对于开发商来说根本不可能。

从规委到工程处所有的处室传递的信息，就是“一是一”没有任何商业余地，哪怕面积超过一点就要付法律责任，这个要求很严。有的老总说六环之外，包括物质产品生活区，他的配套设施确实存在，政府对于总量控制和单体的控制，政府是对社会很敏感，政府也很烫手，但是执行是没有余地，这个是要解决的问题。

【王宇】大家知道，建一个房子，他的地下是车库，按照北京市规划，北京的地方批复的北京市城市规划建设配套指标有一个文件，这个文件是强制性的，最后是通过北京市立法的，就是北京市地下停车位，还有配套指标，他的15%的配套指标，就是建1000平米的住房。

必须拿出150平米作为政府无偿的商业、教育、行政、办公、用房要上交的，这个量化指标是一个总人口和总户数，我建一个大户型配套社区，如果安全70%90平米，停车位，我这个社区达到1000户，而我配套15%，我要增加100多，地下停车位整个成本占整个成本22.5%。这个配套指标15%，是北京地方法规必须要交了，所以开发成本只有量化指标按照总户数和总人口这个不变，我们知道开发商最关心就是这个地段。

【王宇】指标性的东西必须要解决，因为我们现在不存在问题，我们跟政府配套，我们车位批了，但是新建任何一个项目逃脱不了停车位，这个指标要达到，他的前提是从户数，我们西区是十万平米，1000户，我们东区也是二十万平米，1000户，这样对于建筑成本上影响很大，我们探索新政策后的市场展望，我觉得从开发商角度很关心的一个是政府细则的出台，可是政府细则出台报政府各委办局近期不可能有大的细则出台。从我们开发商角度来说，针对新政策我们有很多需要等待和了解的东西。我就说这些，谢谢大家！

【主持人 蔡鸿岩】从开发商层面给我们提供了他们对于政策的理解，和在实际操作层面所考虑的问题，我想这对我们媒体的朋友，大家听来也是非常新的概念。我们今天来的媒体也比较多，在政策政策或者在项目操作上都比较专业，大家有什么问题也可以提出来。

【李文杰】现在一些配套指标，完成按照新的指标，车位按户数计算，你一比一车位，还有一些绿化指标配套和商业，这些实际在操作中，对于很多产品后期的设计上来讲，还是呼吁能够尽快推出新政，我觉得各方优势都不会受影响。

【主持人 蔡鸿岩】我们一定会积极的呼吁这个事情。我们看谁还有问题？

【邵念强】如果按项目去批40%去做向户型，现在是按照项目走。

【主持人 蔡鸿岩】社区里面跟交通不同客群的需求来说是不一样的。这么高的成本全都做小户型，我觉得还是有成功的，我们海上名院全是小户型。

【王宇】新加坡是政府型的，香港的廉租房是政府性的，市场开发商就是争取高端客户，实际上高人口密度，按照发达国家来说就是两种形式。

【主持人 蔡鸿岩】我们今天下午的专家研讨会到此结束，非常感谢各位嘉宾和媒体朋友们，关注我们研讨会，我们在最近政策不断出台，我们还会更多的关注大家共同关心的热点话题，我们会请各方面的专家来就这些话题进行专题的讨论，以便于我们业内人士交流，起到我们媒体沟通业界和社会相互之间交流的桥梁作用，谢谢大家！