超额回报预期 吸引境外资金瞄准国内商业地产

宏观调控再次到来，虽然对商业地产的限制几乎没有，但却使得上海出现了多家开发商因为资金问题将项目搁置的情况，这些项目大部分涉及商业物业。在融资无门的情况下，一些项目因此走向拍卖市场。

这就给资金雄厚的外资和一部分本土开发商带来了“逢低吸纳”的机会。新政使更多的住宅发展商选择了暂时观望。而与此同时，政策空间宽松的商业地产暗潮涌动的迹象却越发明显。

商业地产投资活跃

“5000多元/平方米的价格可以说是相当便宜”，仲量联行中国区董事陈立民这样评价刚刚被拍卖成功的万邦商业广场，他这种说法的依据是，该商业广场所处的轨道交通龙阳路站区域的房产均价，目前已达到10000元/平方米左右。

虽然这一建在磁悬浮和轨道交通交会处的商业项目已经搁置6年，但接手之后依稀可见的高利润吸引着众多公司和投资机构跃跃欲试。最终被一位据称有国企背景的神秘买家纳入囊中。

而像万邦商业广场这样的商业物业，近期出现在沪上各大拍卖公司的名单中的并不在少数。近期即将出让的就有洛克双喜国际广场、国信商务大厦等多个市中心大型综合商业。

而随着境外资金的聚集，很多商业项目几乎在传出转让信息的同时就能立刻吸引到多家投行的关注。如前面提到的洛克双喜国际广场，虽然还没有确定拍卖时间，但据拍卖公司透露，已经有多家基金瞄准并准备整体收购。

这种现象，恰与中国城市商业网点建设管理联合会、商业地产联盟最新发布的《2006中国商业地产发展报告》所指出的目前我国商业地产的一些明显特征相吻合——大企业纷纷进入、融资渠道日趋多元。

报告的相关数据也显示，2005年外资进入我国房地产总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的资金约为16亿美元。

“这将加速商业地产市场的进一步整合。”陈立民说。他认为，在国内资金渠道日益减少的情况下，海外资金逐渐成为商业地产的重要资金来源。

致命诱惑

在6月初举办的“2006行销商业地产高峰论坛”上，荷兰ING中国区域投资总监蔡丽丽、瑞士信贷银行上海副总裁张力和摩根士丹利执行董事GarthPe－terson的话如出一辙，“随着住宅开发的限制和压力的不断加大，投资商业地产是一个很好的选择，我们将长期寻找适合中长期投资的商业地产项目。”之所以如此，还因为收购或投资内地购物中心的超额回报，对外资有着致命的诱惑。

有关人士透露：“同样投资购物中心，在美国的年回报率不到5％，在东南亚可达8％～9％，而在我国，由于人民币汇率升值、优惠政策等因素，回报率将会更高。”对此，港资发展商们显然有着最清晰的认知。其进入内地的首选开发类型多是商用物业。恒基今年将启动两个位于上海市中心顶级地段的全新写字楼项目，新鸿基位于陆家嘴、和黄位于竹园地区的超大型综合商业地块也已经准备就绪。

恒隆地产也不甘落后，其主席陈启宗最近就在香港表示，希望未来3年在内地6~8个城市投资10个商业地产项目，每个项目规模都在10万平方米以上，其中大部分为综合性商场。

但是，由于竞争变得越来越激烈，外资发展商和海外基金目前获得项目的难度也越来越大，迫使其“狩猎范围”开始逐渐扩大至上海周边有潜力的地区。

印度尼西亚赫赫有名的房地产投资商——汇宝集团就正在苏州这样的二线城市布局。其持有的苏州综合性大型商业中心绿宝广场，项目投资达到了3亿美元。

这甚至也使得一向“追随”外资发展步伐而入的知名国际代理行看到了新的增长空间，从而纷纷把目光瞄准了商业地产领域的扩张。

第一太平戴维斯接手的上海商业地产项目，近两年来每年都以2至3个的速度增长，目前已成功代理10多个商业项目，而其目前在北京的首家商业代理项目——“新中关（查看地图）项目”也已亮相。

“目前除了上海、北京之外，像成都、天津等城市也将设立分公司进行商业代理发展，公司正希望将商业代理这一块业务做大。”第一太平戴维斯商铺部高级董事朱兆荣说。

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