恒实房地产开发有限公司营销总监孟祥建 采访实录

2006年6月13日--15日2006中国地交会在国贸中心举办，2006中国地交会全面地展现创新集约用地，创新土地市场运营的实例。2006年6月13日上午9：00，2006中国地交会在国贸展厅隆重开幕，之后在大会主活动区举办了几次精彩主题论坛。各大参展商在搜房网直播中心接受了搜房的采访。
 
▲ 以下为“河北恒实房地产开发有限公司营销总监孟祥建接受采访”的图文实况：

【主持人】您好，孟总，先介绍一下您的项目吧。

【孟祥建】我们项目的案名叫国富华庭，位于槐安路与建设大街的交叉口,地理位置非常优越,交通非常便捷,真是身居闹市仍能进退自如,是个非常宜居的小区。至于案名，没有什么特殊的意义，主要因为我们是国富投资集团旗下的国有公司，所以我们开发的项目大多冠国富的名字。我们以前做过一些项目，如国富温泉桃花城，涿洲有一个国富嘉园等。

【主持人】你们是自然生态区吗？

【孟祥建】我们这个区是比较靠市中心的地段，在生态、节能方面做的是比较好的，是河北十大节能社区之一，所选用的材料都是节能材料，如断桥铝合金窗、双层玻璃等。最重要一点，我的容积率比较低，只有1.8，高绿化率43%，高层建筑在市中心地段，在这么昂贵的地价基础上，做到这样的容积率在石家庄来说是非常稀有的。

【孟祥建】户型是以三室为主力户型，一般在135到145平米之间。

【主持人】在北京90平米为分水岭，这个数字在河北石家庄是否合适？

【孟祥建】从总的需求上可能是合适的，但是毕竟目前人们的收入水平不一样，低收入的工薪阶层占大多数。就目前的房价与一般人的收入比来看，工薪阶层是买不起的，所以买房子的人是有钱的人，有位房地产界的知名人士说：“商品房是给富人盖的”。这话听起来不好听，但目前市场就是这样。房地产公司是企业，企业考虑的是我如何适应市场经济，只要我市场定位准，有人买我的房子就行。如果现在真的实行90平米以下要占70%，否则就不批了，有点绝对了，是否能达到政策要达到的目的，目前是个问号。政府近几年出台一系列政策，政策本意是要控制需求，控制房价过快上涨，但是这两年效果看，房价在不断的上涨，需求也在不断的上涨，而另一方面，这些政策恰恰增加了购买人的负担。比如涨利息，你难道涨这点利息，他一个月多出几十块钱，对那些有能力买房又需要买房的来说，通道说他就不买了吗？仍然要买，无非是消费者要多出点钱。另外，如果需求90平米以上的人多，而你非让盖90平米以下的，那可能90平米以上的三室、四室房子的价格马上要涨，本身有这样的需求，而以后你不让盖那么多了，那么正在盖的大户型可能价格就更高了，物以稀为贵吗！

【主持人】需求还是那么多，但是供应量少了。

【孟祥建】是啊，肯定价格就涨了。另外90平米的房子普通工薪阶层就买得起吗？如果单价仍然比较高，按每平方米3500元算，也得三四十万，现在一般工薪阶层，再养一个孩子上学，那什么时候能攒够买房子的钱？

【主持人】现在石家庄还没有具体细则吧？

【孟祥建】有这样的说法，但是没有明确的文件，据说还是以拿到开工证为准，没有拿到的一律重新推翻规划，如果这样，有些项目规划设计施工图都审批完了，而不能开工，从头规划设计，从时间上要拖长，费用成本要加大，这于政策出台的本意是相驳的。

【主持人】六一前后对我们的项目销售有影响吗？

【孟祥建】没有影响，而且卖的更快了，价格也在涨，已经快没有三室的了。

【主持人】目前项目，您的意思是未来升值空间很大？

【孟祥建】现在已经升的不少了，以后会更高。

【主持人】您以后的开发方向是适应小户型为主吗？

【孟祥建】如果政策允许，我不以任何为准，我以市场为准，既然是市场经济，我研究的是如何适应市场，开拓市场，如果政策不允许，我也只能按政策走。中国很多事情是这样的，上有政策下有对策，如果三室四室的需求大，而90平米以上的你只能占30%，如果真正需求超过30%，那么这个时候怎么办？开发商会去想办法，你90平米一套，我设计时可以两套通到一块，无非是又得增加点成本，最起码需要多出一个门吧，还得费工夫再打个通道。所以政策应该以市场为导向，你应该适应市场，而不是限制市场，规律是不可改变的，只能遵循，我觉得任何一种政策，不单是政府还是开发商，都应该遵循基本的规律。

【主持人】目前河北、石家庄主流需求应该是什么样？

【孟祥建】从整个需求来讲肯定是小户型需求量大，因为有钱人在中国站的比例肯定其是小的，但是中国人多啊，总量上有钱的人并不少，比如中国人15亿，你占1%，那这个量也很大了。但是单从需求来说，这个房子肯定是需求小户型的人多，但是你再小，房价仍然是这个价格，他仍然买不起，所以你想解决劳苦大众的住房问题，我觉得政府要从长远的角度，让人民安居乐业的角度，从社会保障的角度去考虑这些人住房的问题，而不是用行政干预这个办法去刻意限制这些人买得起房子的人，既然是市场经济，就有有钱的，就有没钱的，就有不同的需求。

【主持人】政府应该是起疏导作用。

【孟祥建】应该根据市场情况做一定的疏导或者是引导，而不能自己坐在办公室，说要控制什么了，然后出台一系列政策，但是你要考虑这个政策是否能够达到你与预期目的。你本来想控制房价，但是出的政策却提高了房价。现在土地招拍挂，以前100万可以买到，但是现在要三百万。另外一说要加强管理，这个要报批，那个也要报批，报批就要增加一个部门，就要收费，就要盖章发证，就要拖延时间，这些都是在增加成本。时间上要增加成本，一个部门一个部门去跑，一点事情都得审批，都得收费，都得卡你，无形中不就增加了开发商的负担，增加负担、增加成本，那就增加房价。

【孟祥建】既然有主管部门，政府应该有这种责任去指导，但有一个怎么指导的问题。可能政府、消费者、开发商之间观点肯定有冲突的，但是总的目的是为了经济的发展，为了房地产市场健康的发展。如果政府不去指导，如果不健康的发展，那么将来政府也吃亏，开发商也吃亏，消费者也吃亏，怎么把握要考虑这个度，要处理好这三者的关系。

【主持人】谢谢您！